【專欄】公平交易法對房地產廣告虛偽不實及顯失公平等行為之處理

銳傳媒/曾文龍
1 天前

【專欄】公平交易法對房地產廣告虛偽不實及顯失公平等行為之處理

 
文/曾文龍(大日不動產研究中心主任、台灣不動產物業人力資源協會名譽理事長、國立台北科技大學 不動產估價師學分班 主任)
 

民國91年11月16日,本人路過台北市重慶南路「書街」,稍微逛了一下書店,買了一本『公平交易法新論』,一直沒有空翻閱。本人從小就喜歡買書,常常買書,書架早就客滿,也還在買,只能大量少買書,人生愈來愈忙,沒有時間翻閱各類的好書,那還一直買書幹嘛?

後來突然想通了,我是買資料,把買書當作買資料,有一天當有需要這本書的時候,那就價值連城了,時光飛逝,想買也買不到了。有些書已經絕版了,甚至有些出版社已經倒閉或收攤了,今天台北的重慶南路還叫「書街」嗎?當然不是!當你去問年輕人,他們完全不知,書街的歷史對他們是空白的。今天因為寫文章的需要,我必須翻閱參考『公平交易法新論』,我最需要參考的是該書第四章引人錯誤廣告及標示之規範,立刻翻到375頁,竟然看到該書也引用了在公平交易法民國80年2月4日公布後,本人在民國70年代創辦的大日出版社即躬逢其盛,立刻出版英國劍橋大學畢業的台灣學者周德旺先生的『透視公平交易法』專書,後來又出版了由許多律師合寫的『公平交易法』及專攻房地產的陳律師所寫的『公平法對房地產的衝擊』,大日出版社成為出版公平交易法的先驅。30幾年前往事,早就忘光了,沒想到政大法律系賴源河教授擔任過考試委員、公平交易委員會副主任委員,於民國91年編審出版的『公平交易法新論』375頁,提到也參考了周德旺『透視公平交易法』,大日出版社,81.05,1版,p277。政大賴教授是大咖學者,本人與有榮焉!

民國90年,本人繼續編著關於公平交易法的新書『不動產經紀法規要論』。這本書探討了四個法:不動產經紀業管理條例、公平交易法、消費者保護法、公寓大廈管理條例。公平交易法只佔了該書四分之一。這本書主要是讓各行業充電,同時作為考試院不動產經紀人普考的考試用書,因為這四個法是必考的,不動產經紀人考試的考生,必須研讀公平交易法,以能順利金榜題名。

公平交易委員會處理有關不動產之表示或表徵,涉及違反公平交易法第21條所稱「虛偽不實」或「引人錯誤」的類型,例如:
1、工業住宅的廣告。廣告雖已載明基地使用限制為「工業區」或「丁種建築用地」,但標註較廣告中其他說明顯然有所不足。
2.建物外觀、設計、格局配置雖與廣告海報相符,惟與施工平面圖或竣工圖不符,且經建築管理單位認定係屬違法者。
3.建物座落地點:廣告上標示建物座落地點與實際不符,而其差距難為一般消費大眾接受程度者。
4.建材設備:廣告上對建築物建材所為之表示或表徵,與實際不符,且其差距難為一般消費大眾接受者。
5.建築物視野、景觀與廣告所表示不符,且其差距難為一般消費大眾接受者。
6.停車位:廣告與施(竣)工圖不符,經營建主管機關認定違法者。縱建商嗣後實際交付知停車位與廣告相符,亦同……。
 
公平交易法對於不動產涉及公平交易法第25條影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為案例討論:
 
1.契約審閱:A、建商於簽約前應給予購屋人充分審閱契約之機會。B、建商銷售預售屋時,有下列行為之一者,即可能構成公平交易法第24條顯失公平:a.要求客戶須給付定金始提供契約書。b.收受定金或簽約前,未提供客户充分之契約審閱期間。審閱期間至少五天。
 
2 隱瞞重要交易資訊:建築業者未告知下列重要交易資訊遭公平交易委員會處分:A、土地重劃區:依法重劃土地所有人須受土地重劃用地限制、負擔重劃費用。B、立體停車塔產權:於臨時路外停車場廣告上刊登「永久產權」,復隱匿車位有一定知使用期限。C、高速鐵路經過建物土地,買受人須無條件接受政府徵收。
 
3. 建商指定貸款銀行:購屋人如欲自行選定貸款銀行,應於與建商簽訂房屋買賣契約時予以明示,否則於交屋辦理貸款時,因其個別事由擬自行辦理貸款,而請求建商提供權狀遭拒,該建商是否違反公平交易法第24條規定,尚須視具體情況而定。
 
4.仲介業「斡旋金」行業導正:A.自86年9月1日起,房屋仲介業者應告知購屋人可選擇交付「斡旋金」或採用「要約書」以進行房屋議價:如購屋人選擇交付斡旋金,則應以書面明定交付斡旋金之目的,明確告知購屋人之權利及義務。B.仲介業者如以書面告知購屋人可選擇「要約書」時,請另以一份書面文件供購屋人就「内政版要約書」或「斡旋金」任選其一簽署為宜。
 
公平交易法民國80年2月4日公布以來,在各行各業及不動產業做了很大的導正及規範,維護交易秩序與消費者利益,努力確保自由與公平競爭,例如中油、台塑等超級大公司也曾因為聯合漲價,皆被處罰650萬。在不動產業某大建商因為「契約欺瞞住戶」,被處罰1千2百萬鉅款!