〈專文〉生一個孩子，多貸500萬：各國都走過的路，新青安3.0為何還要再走一次？

文/魏展盟( 地產能源與產業戰略顧問)

結婚，最高可以多貸200萬元。育有未成年子女，最高可以多貸500萬元。

政府將於2026年8月1日推出新青安3.0，一般申貸額度最高1,000萬元，新婚兩年內提高至1,200萬元，育有未成年子女則提高至1,500萬元。

政策名稱叫作「快樂婚育」。

但一個準備養育孩子的家庭，最需要的究竟是更高的負債額度，還是更低、更穩定的居住成本？如果房價沒有下降、所得沒有增加，多貸500萬元，並不代表家庭多得到500萬元，而是政府允許它把未來數十年的收入，提早拿來支付今天的房價。這不是單純的補助，而是擴大負債能力。

問題是，類似政策並不是台灣首創。英國、澳洲、加拿大與愛爾蘭，都曾透過低頭期款、政府擔保、共享產權或租稅補貼，協助青年及首購家庭進入房市。結果告訴我們：需求端補貼確實能幫助部分家庭提早買房；但當住宅供給無法同步增加，新增的購買力，很容易被市場轉化成更高的房價。

英國：幫助青年提早買房，也幫了原本買得起的人

英國自2013年推出Help to Buy，購屋者只需準備5%自備款，政府再提供房價一定比例的共享產權貸款，藉此降低首購門檻並帶動新屋興建。英國國家審計署的評估顯示，79%的參與者因此提早買房，新屋供給估計增加14.5%。從這兩項數據來看，政策確實發揮了作用。

但另一個數字更值得注意。

真正表示「沒有這項政策就買不起任何房屋」的參與者，只有37%。換句話說，大約六成參與者即使沒有政府協助，仍可能買得起房，只是買得比較晚、比較小或比較便宜。政策原本要幫助買不起房的人，最後卻也幫助一部分原本買得起的人，購買更大、更貴的房屋。英國國家審計署評估

這正是購屋補貼最難避免的問題：政府如何確定補貼的是「沒有協助就買不起的人」，而不是替原本就會發生的交易支付成本？

澳洲：解決了頭期款，卻沒有解決房價

澳洲採取的是政府擔保模式。符合資格的首購者最低只需準備5%自備款，由政府向銀行擔保最高相當於房價15%的部分，購屋者因此可以避免支付高成數房貸通常需要負擔的貸款保險。澳洲政府5%自備款方案，這項政策確實縮短了青年累積頭期款的時間。但是，5%自備款也代表貸款成數可能高達95%。房價只要下跌幾個百分點，房屋市值就可能低於貸款餘額，家庭面臨負資產風險。

更關鍵的是，當大量首購者同時取得進場能力，房屋供給卻沒有增加，市場競爭便會集中在總價較低的入門住宅。政府解決了「存不到頭期款」的問題，卻可能提高首購者最後必須支付的價格。

加拿大：條件太寬會推升需求，條件太嚴又沒人使用

加拿大2019年推出首購者獎勵計畫，由政府提供房價5%或10%的共享產權資金，降低購屋者的房貸本金與每月還款。但房屋出售時，政府也會依持有比例分享增值或承擔損失。對購屋者而言，這等於用較低的現在負擔，交換未來部分房屋增值。政府原訂協助最多10萬名首購者，最後只有25,668件申請獲准；方案並於2024年停止受理。加拿大國家住宅策略進度報告、加拿大房貸住宅公司公告

加拿大經驗呈現了政策設計的兩難：條件太寬、額度太高，容易刺激需求與房價；條件太嚴、限制太多，真正有需要的人又可能用不到。

愛爾蘭：政府補貼頭期款，購屋者卻買得更大、更貴

愛爾蘭的Help to Buy，允許首購新屋者透過所得稅退稅籌措部分頭期款。愛爾蘭中央銀行分析發現，使用這項方案的家庭，相較其他首購者，購買的住宅面積更大、價格也更高；而受益者的平均家庭所得同樣較高。這並不能直接證明補貼推升了全部房價，因為方案主要適用於新屋，使用者也多為所得較高的雙薪家庭。但它至少揭露了一個現象：

政府原本希望提高住宅負擔能力，政策卻可能讓一部分家庭把新增的購買力拿去買更大的房子，而不是降低居住成本。愛爾蘭中央銀行住宅政策分析

新青安2.0，其實已經出現相同訊號

國際經驗距離台灣並不遙遠。

中央銀行利用聯徵中心資料研究新青安2.0的政策效果，發現受到政策影響的購屋者，新增房貸金額增加13.1%，貸款期限延長約46個月，購屋總價提高17.1%。

這不能簡化成「新青安讓全台房價上漲17.1%」，卻足以說明政策確實改變了購屋行為：民眾不只貸得更多、背得更久，也買了總價更高的房屋。中央銀行房市政策效果研究

然而，新青安3.0的核心解方仍然是提高額度、延長年期、提供寬限期與利息補貼。育有未成年子女的家庭，最高甚至可以貸到1,500萬元。

這就像一家企業營運成本增加，銀行不是協助它改善獲利與現金流，而是直接提高授信額度。

企業若把授信額度誤認為獲利能力，很容易擴張過度；家庭若把貸款額度誤認為購屋能力，同樣可能陷入長期財務壓力。

買得起，從來不等於繳得起。

補貼最後進了誰的口袋？政府補貼利息，表面上的受益者是購屋家庭。但如果市場知道新婚家庭可以多貸200萬元、育兒家庭可以多貸500萬元，建商與賣方是否仍有降價的必要？

當住宅供給無法快速增加，購屋者增加的預算，很可能被反映在成交總價、土地成本與開發利潤之中。最後，政府出了補貼，青年背了房貸，房價卻沒有真正降低。

因此，評價新青安3.0的成敗，不能只看核貸戶數、核貸金額及首購交易量。半年、一年之後，政府至少應回答四個問題：

第一，有多少申貸家庭，沒有新青安就真的無法購屋？

第二，政策上路後，申貸家庭購買的房屋總價是否再次提高？

第三，婚育家庭扣除房貸、托育及生活支出後，可支配所得是否真正改善？

第四，政府投入的利息補貼，究竟降低了居住成本，還是被房價吸收？

如果核貸戶數增加，房價沒有下降，家庭負債與貸款年限反而持續提高，那麼政策完成的只是「讓更多人進場」，而不是「讓更多家庭住得起」。

房地產業者更不該把新制只當成利多，新青安3.0上路後，市場很快就會出現「新婚最高貸1,200萬」、「生小孩最高貸1,500萬」的銷售話術。但真正有責任的建商、銀行與仲介，不應只問客戶可以貸多少，而應該協助他判斷：寬限期結束、利息補貼逐步退場、育兒支出增加之後，家庭是否仍然負擔得起？

真正專業的房地產服務，不是幫客戶把預算拉到極限，而是避免客戶在五年、十年之後，被今天的決定困住。

英國證明，補貼可能發給原本就買得起的人；澳洲證明，降低頭期款可能換來更高槓桿；加拿大證明，政策設計太複雜便可能失去作用；愛爾蘭則提醒我們，新增的購買力可能被拿去買更大、更貴的房屋。

這些國家並不是沒有幫助到首購者，而是共同說明一件事：

政府可以幫青年更早買房，卻不一定能讓青年買得更便宜。新青安3.0增加限齡、所得、房屋總價及自住查核，方向比過去精準，值得肯定；但它仍然是一項需求端的金融政策，無法取代住宅供給、租屋制度、社會住宅、交通建設及區域就業等結構改革。行政院青安3.0方案

好的住宅政策，是讓家庭因為生了孩子而更住得起；不是因為生了孩子，就被允許欠更多錢。

房價過高，從來不是貸款額度不足造成的。如果政策不處理高房價形成的原因，只是不斷提高人民承受負債的能力，最後解決的可能不是青年居住問題，而是高房價還能由誰接手的問題。