交屋潮撞上買氣退潮　五都預售屋市場沉沒

　　大量建案進入交屋高峰，預售屋市場出現明顯萎縮。今(2026)年上半年全國住宅建照僅5萬723宅，較去(2025)年同期大減28.2%，創2018年以來同期新低；住宅使照卻高達6萬8,225宅，站上近10年同期次高。另一方面，六都預售屋平均房價仍全面高於去年同期，但除台北外，其餘五都成交量全數衰退，顯示前幾年大量推案正陸續進入交屋期，以致目前買氣明顯轉弱。

　　六都當中，高雄的房市冷熱反差最為明顯，今年上半年住宅使照達1萬3,223宅，年增42.7%，創近10年同期新高，但預售成交量卻由去年同期1,769件降至881件，年墜50.2%，幾乎腰斬。台中市則是建商縮手幅度最大，上半年住宅建照僅7,248宅，較去年同期驟減48.2%。一邊是過去推案大量完工，一邊是新案供給快速收斂，房市正進入消化既有庫存的階段。

　　大家房屋表示，使照屬於較落後的房市指標，目前陸續完工的住宅，多為3至5年前市場熱絡時所規畫，因此即使交易已經降溫，使照量仍處於高檔；但面對土地、營建成本居高，加上融資環境趨嚴，開發商推案態度已轉趨保守，也讓建照量快速下滑。

　　再看預售市場變化，中信房屋統計，今年上半年台北市預售成交量逆勢成長4.2%，新北市則下滑5.5%，桃園市、台中市、台南市分別年降21.6%、24.9%及23.6%，高雄市減幅更達50.2%。然而六都平均房價仍比去年同期上漲1.5%至7%，呈現「價撐量縮」格局。

　　中信房屋指出，土地與營造成本續居高檔，建商讓價空間有限，因此房價尚未修正；但信用管制及房貸資金環境改變後，買方決策時間拉長、追價意願降低，尤其過去供給較集中的新興重劃區及蛋白區，成交動能受到的影響更為顯著。相較之下，台北市因土地及新屋供給有限，加以自住、置產需求相對穩定，成為六都唯一價量同步上揚的城市。

　　去化壓力也由都會區向外擴散。永慶房產集團盤點非七都10個縣市預售建案，彰化縣待售戶數達1,115戶，為各縣市最多，累計銷售率僅43.4%；南投及花蓮銷售率分別只有35.7%、40.9%。反觀苗栗、基隆，銷售率分別達71.2%及70.5%，區域間去化速度差距拉大。

　　永慶房屋認為，市場熱度退去後，真正支撐住宅需求的仍是人口、產業與就業。以彰化為例，過去受到大台中生活圈、中科二林園區及重大建設題材帶動，吸引建商擴大推案，但人口持續外流，住宅需求又以在地自住為主，當供給成長速度超過實際需求，待售戶數便逐步累積。相較之下，苗栗受科技產業聚落及新竹房價外溢支撐，基隆則有雙北通勤與相對低房價優勢，去化表現較佳。

　　從建照、使照到預售成交與待售戶數來看，當前房市正在經歷一波供給結構調整。短期仍須消化前一輪推案潮留下的大量新屋，但隨建照量降至多年低點，未來3至5年新增供給可能逐步收斂。對購屋族而言，交屋量大、待售戶數偏高的區域，後續是否出現更大的議價空間，成為房市觀察重點。

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