非七都預售屋哪裡還賣得動？苗栗、基隆賣超過7成　「這裡」逾千戶等買家

文／謝曉菁

過去幾年房市熱潮席捲全台，建商推案腳步不只集中七都，非七都地區的預售住宅供給也明顯增加。不過，隨著房市買氣降溫，過去大量推出的新案開始面臨去化考驗，永慶房產集團根據實價登錄資料，統計全台非七都10個縣市住宅預售建案銷售表現，結果顯示，苗栗縣、基隆市銷售率雙雙突破7成，居各縣市前段班；反觀南投、花蓮銷售率僅約3至4成，彰化縣更累積超過千戶待售。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，房市熱潮退去後，重大建設或產業題材雖然仍能吸引建商布局，但建案能否順利去化，最終仍得回歸人口、產業及就業機會等基本面。尤其在買方態度轉趨保守之際，區域是否具備穩定的自住需求，以及新案價格是否具有競爭力，都將直接影響銷售速度。

觀察此次統計，苗栗縣預售建案銷售率達71.2%，拿下10個縣市之冠，基隆市則以70.5%緊追在後，也是唯二銷售率超過7成的地區。陳金萍分析，苗栗房市主要受惠竹南、頭份科技產業聚落發展成熟，加上鄰近的新竹房價持續處於高檔，產生外溢效應，使部分科技業就業人口及購屋需求轉往苗栗。

基隆則受惠交通議題，且相較雙北更具競爭力的房價優勢。陳金萍指出，近年基隆捷運等交通建設議題受到關注，加上房價相較台北、新北更具競爭力，對首購族及通勤族具有一定吸引力。在雙北房價居高不下之際，部分購屋族將居住範圍向外延伸，也讓基隆承接部分雙北外溢需求。

不過，並非所有非七都地區都能維持相同去化速度。此次統計中，南投縣預售建案銷售率僅35.7%，花蓮縣也只有40.9%，表現相對落後，與苗栗、基隆超過7成的銷售率形成明顯差距。

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陳金萍指出，南投缺乏大型產業園區及重大就業聚落支撐，難吸引外來就業人口移入，住宅市場長期仍以在地自住需求為主。當市場景氣熱絡時，建設題材及資金行情或許能支撐部分買氣，但一旦市場降溫、購屋族回歸理性，有限的新增需求便容易反映在建案銷售速度上。

至於花蓮，同樣面臨產業規模與就業機會相對有限的問題，人口成長動能不足，部分工作人口也持續往其他都會區移動。陳金萍表示，加上近年花蓮接連受到地震、颱風等天然災害影響，也使部分購屋族態度轉趨保守。當人口與新增住宅需求缺乏成長動能，市場觀望氣氛升高，新案銷售自然更容易承受壓力。

若進一步從剩餘待售戶數觀察，彰化縣則成為另一個值得注意的點。此次統計的10個縣市當中，彰化目前待售戶數達1115戶，為各縣市最多，也是唯一突破千戶的地區。

陳金萍分析，彰化近年有大台中生活圈、中科二林園區及重大建設等題材，吸引不少建商提前卡位，使預售市場供給快速增加。然而，中科二林園區招商尚未完全到位，指標大廠是否進駐也仍有變數，加上彰化長期面臨人口外流，使產業與人口紅利尚未完全反映到實際住宅需求。

在投資及置產需求相對有限、住宅市場仍以在地自住客為主的情況下，若建商推案速度超過實際需求成長，新案去化速度便難以追上供給量，也使待售戶數逐漸累積。對彰化而言，未來產業投資能否真正帶來就業人口，以及人口外流情況能否改善，將成為消化既有住宅供給的重要關鍵。

最後，陳金萍表示，過去重大建設與產業利多往往能帶動建商積極推案，但在市場熱度降溫後，真正影響建案銷售表現的仍是人口成長、就業機會與產業發展等因素。未來具備穩定人口流入與產業聚落支撐的區域，將較有機會維持銷售動能；反之，若需求沒有明顯成長，餘屋銷售壓力恐將持續攀升。

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