【專欄】買方與房屋仲介公司要特別注意該棟大樓的「規約」： 是否不能養寵物、不能掛鐵窗等特別規定

內政部規定，不動產經紀人、不動產經紀營業員等從業人員，每四年內要回來上換證課，才能繼續仲介或代銷房子。如果忘記回來，等於是沒有執照了。如果還在繼續仲介或代銷房子，不動產經紀業管理條例的處罰是很嚴厲的，很難承擔的。這些回來換證的專家，我請教這些問題的時候，大部分都忘光了，模擬兩可的，只有少數人可以正確回答。法律條文白紙黑字非常的精簡，每一個字如同石頭有它的重量，我們都需要仔細閱讀並不斷地深入。何謂「規約」？

公寓大廈管理條例第3條第12款規定：「公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項」，所以當我們把每個字看清楚之後，當我們想買房、去看房的時候，或房屋仲介人員帶看買方去看房的時候，有的管理員可能會好意地提醒我們，本棟大樓不能養寵物、不能掛鐵窗的時候，買方跟仲介人員可能會嚇一跳，因為買方本來就有養寵物，或有掛鐵窗或有開公司需掛看板的需要，因此也會請教管理員是誰規定的，管理員回答「我們管委會規定的」，看懂規約法條的就不會太擔心，因為管委會的規定不能約束，必須是管委會上面的老闆「區分所有權人會議」決定的，或已經寫在規約，才能夠拘束買方。

公寓大廈管理條例第8條第1項規定「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。」第3項規定「住戶違反第一項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，應報請主管機關依第四十九條第一項規定處理，該住戶並應於一個月內回復原狀。屆期未回復原狀者，得由管理負責人或管理委員會回復原狀，其費用由該住戶負擔。」

有一件訴訟，原告是某某管理委員會，被告是該大樓住戶，原告提出某大樓寵物飼養戶管理辦法，規定攜帶大型寵物進出社區時，應將寵物置入推車或以鏈條拴住並將其配戴口罩，並由地下1樓車道側通行。如有違規，每次罰款1千元。因為被告累計違規達幾十次，足認被告完全無視上開規約及管理辦法，已嚴重影響住戶公共安全及衛生。原告並因此多次開立勸導單及罰單。原告並未限制被告飼養寵物，或從大廳進出，僅基於安全衛生理由，請求被告依寵物管理辦法規定，攜帶寵物進出大廳需足不落地，以免影響安全衛生。

法院對此案判斷後，判決「被告不得攜帶寵物進出大樓社區梯間、大廳、公設單元空間等公共場域。」另外，原告主張罰單之金額，法官准許了一部份，另外一部分則駁回。