【大繼承潮】手足特留分走入歷史 「等房族」想脫手注意這時間點
上報/何醒邦
42 分鐘前
立法院28日三讀通過《民法》修正案，刪除「兄弟姊妹特留分」，並於6個月後施行，未來民眾可透過合法遺囑，決定是否把財產留給兄弟姊妹。由於國人房屋自有率，長期維持在8成以上，如何傳承房產，也成關注焦點。
史上最大財富傳承潮來了 「等房族」成房市新勢力
住商不動產執行總監徐佳馨提醒，因高房價之故，「等房族」漸成房市另一股主力，但日後晚輩如欲脫手，若繼承的房產是在2016年房地合一稅開徵之後取得，稅負將極為驚人；此外，即便繼承房產如為老屋，也需一筆修繕費用，所以因「躺平」繼承房產，也別開心太早，務必提前準備充足財源。
房價太高不如「等房」，台灣正迎來史上最大規模的財富傳承潮，根據內政部統計，2025年全國房屋繼承移轉棟戶數突破7.8萬戶，創下歷史新高，至2026上半年仍維持高檔。
內政部統計顯示，2026上半年全國建物移轉登記中，僅約55％為買賣交易，卻有高達16.6％、約3.7萬戶為繼承而來，對比10多年前，比例已翻倍增加。其中，房價最高的台北市，也是繼承不動產比例最高的區域，上半年的移轉登記中，以買賣取得者只有38%，但卻有20％透過繼承取得，等於每10間房子就有2間是因繼承而來，「等房」已成顯學。
2026上半年各類建物移轉統計。
信義房屋專案經理曾敬德表示，目前移轉登記的種類包括：最大宗的買賣、年年創新高的繼承、數量極少的拍賣、及贈與、其他類等。其中，全國透過買賣取得不動產的比例，從十多年前的8成，到去年只剩下55%，即每10間房屋，只有5.5間是買方自己掏錢出來買的。
取而代之的，就是繼承者們一路攀升，2006至2010年繼承移轉只占全部的7%，不過現在已一路升高到16%，連年飆高，繼承移轉量始終處於高檔。
曾敬德指出，人口持續老化，國人平均壽命已達逾80歲，越來越多人會遇到繼承問題，不過現在老去的多是7、80歲的長輩，繼承者也是5、60歲的族群，所以一般30多歲的年輕族群可能無法直接繼承不動產，還有得等。
爸媽留房不是穩賺！專家曝一轉手恐噴鉅額稅金
至於有父母想把房子留給兒子，但想省遺產稅，所以生前就把房子過戶給兒子。對此，徐佳馨說，遺產稅免稅額為1333萬元，喪葬費扣除額138萬元，配偶扣除額553萬元，子女扣除額每人56萬元，遺產總額超過免稅額及扣除額的部分，才須課稅；遺產淨額5621萬元以下課徵10%遺產稅；5621萬至1億1242萬元者，加課15％；超過1億1242萬元者，再加課20％。
不過，值得注意的是，長輩取得房產的時間點，是否在2016年房地合一稅實施之後。
舉例來說，陳先生2019年用3000萬元買了一間房子，但不久後過世，其子小陳向國稅局申報遺產稅時，因這間房子的「公告土地現值」和「房屋評定現值」加起來只有600萬元，在免稅額內，因此小陳免繳遺產稅；所以兒子在父親過世後繼承，不僅生前不用繳贈與稅，也不用繳遺產稅。
房產傳承別只看遺產稅，房地合一稅恐成最大成本。（資料照片／王侑聖攝）
不過，如果小陳1年後就把這間繼承來的房子，同樣以3000萬元賣掉，國稅局會以交易總獲利為2400萬元（3000萬元減600萬元取得成本），約須繳納45%、超過1000萬元的房地合一稅。
徐佳馨說，雖遺產稅有高額免稅額，亦免土地增值稅、契稅，但房地合一稅的稅率遠高於遺贈稅，所以民眾將來在處分時，可能因龐大的「虛擬所得」，而須繳鉅額稅金，且短期內就賣掉的，稅率更是驚人。
繼承房產出售有眉角 貸款、自住都可能成節稅關鍵
至於該如何節稅，徐說，自從2016年房地合一上路後，最簡單的節稅方式是辦理自用並持有6年以上，則可享有400萬元免稅額，超過400萬元的部分，才要按最低稅率10%課徵所得稅，並可與重購退稅優惠搭配使用。
而繼承人賣出的房子，繼承時若還有貸款未清，也可算是額外負擔，可從房地交易所得中扣除節稅；或因繼承後無力償還貸款等因素，也可申請「非自願性出售不動產」，適用稅率20%。
房產傳承節稅有訣竅自住6年、重購退稅都是關鍵。示意圖。（取自免費圖庫Pexels）
徐佳馨強調，無論如何，如果沒有預留稅源，子女們取得繼承房產除非永不出售，不然都有可能面臨天上掉下來的重稅；有繼承問題的民眾，最好詢問專業會計師，也要注意房產是否在2016年之後取得，提前做好財務規劃，進而達到世代財富傳承。（責任編輯：王晨芝）
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