低公設反成稀有賣點？雙北公寓案逆勢快銷現象浮現

【記者徐力剛／台北報導】

在高房價與開發成本持續墊高的雙北房市中，產品結構正加速向大樓案集中，過去曾具供給量的公寓型產品，如今已逐步退居邊緣。根據最新市場統計，雙北公寓新案近年持續萎縮，不僅推案量維持低檔，建商投入意願也明顯降溫，反映區域住宅市場正朝高度集中化發展。

住展雜誌企研室總監暨發言人 陳炳辰指出，在土地成本與推案價格同步走高的背景下，特別是台北市與新北市核心區域，新案開發需依賴較大戶數規模才能達到經濟效益，加上現今市場偏好具備社區管理、公共設施與便利性的電梯大樓，使得公寓產品競爭力相對弱化。

陳炳辰進一步觀察，2021年至今年上半年的市場結構，雙北共計42件公寓新案中，有29件集中於台北市，新北市僅13件。由於新北擁有大量重劃區土地資源，開發多以大樓社區為主，公寓興建需求相對有限；反觀台北市土地稀缺，部分舊市區仍延續零星公寓推案。

在區域分布方面，近五年半公寓案多集中於內湖區與北投區，市中心如中山區、信義區僅有3案。他分析，蛋黃區開發成本高昂，低樓層、小戶數公寓案利潤有限，因此多半轉往非核心區推案；然而外圍區域受限於分區管制或基地條件，建商整合意願不高，也使公寓產品呈現零星分布。

價格面向上，公寓因地段外溢效應較明顯，反而具備相對親民優勢。例如北投區近年推出的公寓新案「龍都靜廬」、「樹沐」、「洰賦」，單價約落在7至8字頭；新北五股2024年推出的「紘盛小逸居」甚至仍可見3字頭成交水準，與同區域大樓新案價差明顯。

另一方面，由於公寓產品戶數規模小，在景氣趨緩時反而具備去化優勢。例如內湖區個案「隆雲心琚」在不到半年內即完成銷售，關鍵在於產品量體有限、區域新案供給稀少，加上低公設比特性，使其成為相對快速結案的個案之一。

陳炳辰指出，整體來看，雙北公寓產品未來仍將維持低檔供給格局。相較之下，桃竹等外縣市因土地成本較低，加上公寓具備坪效與價格優勢，反而仍有一定市場需求。從雙北公寓與透天案的稀缺現象可見，區域住宅產品結構已高度集中於大樓型態，市場多元性相對受限。