淡水「美麗新淡海影城」日前驚傳歇業，耐人尋味的是，近年來新北市淡水區人口大幅增加，至11月底已突破20萬人，雖由小鎮變大城，但也難再撐起一座影城。可是昔日常被相提並論的發展中新市鎮--林口，目前只有13.5萬人，為何卻可以坐擁兩座影城？
人口「外溢效應」反映房價 林口今遠高於淡水
專家歸納，有無人口「外溢效應」應是關鍵，而這點也顯現在房價的漲幅上，10年前「林三淡」（林口、三峽、淡水）被戲稱為「鬼城」，意指蓋滿一堆新房子，卻無人居住，相較10年前三地房價差異不大，如今林口也遠高於淡水。
根據新北市政府統計，截至去年底新北市約有404萬人，較10年前的395萬人約末增加8萬多人，增幅2.18%；又近10年各行政區人口以淡水區增加約3.9萬人最多，其次為林口區及汐止區，分別增加約3.8萬人及1.5萬人。
而淡水區人口增加最多的五大里，分別為崁頂里、竿蓁里、北投里、新春里與大庄里等，共增加1萬8560人，顯示移入的人口高度集中在此。其中，位於淡海新市鎮的崁頂里排名首位，但該里在10年前人口才4千多人，10年後人口成長逾5倍，躍居新北第三大里，也是淡水第一大里。
不過，淡海新市鎮人口不斷移入，近年晚上點燈率也已變高，為何淡海影城還是無人眷顧？
近年來，新北市政府積極辦理林口市地重劃，促使許多人口和產業紛紛進駐。圖為市地模擬圖。（新北市政府城鄉局提供）
淡水腹地有限難有外溢 淡海新市鎮影城虧損
「有無外溢效應很重要」，高力國際董事黃舒衛說，林口的商場與影城可以「吃」到周邊人口，即可吸引舊市區及甚至桃園等外來人口前往消費，又例如新莊的社區百貨公司宏匯廣場，因附近的泰山、五股都沒有類似的消費場所，也都變成其基本盤。
但他指出，淡水腹地有限，往北是更偏僻的北海岸，無法產生外溢效果，且淡水商圈較為分散，有竹圍、舊市區等，如果商場沒什麼特色、櫃位也不特別，當地人當然不會特地去淡海逛街消費，且紅毛城旁還有一座國賓影城，所以單靠淡海新市鎮裡的人，難以維持一座影城，「如果影城持續虧損的金額，將比違約金還多，則可理解業主選擇提早解約。」
高力國際董事黃舒衛指出，林口商場與影城可「吃」到周邊人口，淡水商圈較分散，單靠淡海新市鎮裡的人，難維持一座影城。圖為美麗新影城。（陳愷巨攝）
其次，就交通條件來看，林口因有不少科技產業園區，高速公路、快速道路、機場捷運都很暢通，但淡水目前只有一條中正東路聯外，看淡江大橋通車後會不會有所改善。
全球半導體設計大廠艾司摩爾（ASML），2023年7月新北市都市設計審議核備通過，最快2026年啟用營運。（新北市政府經發局提供）
淡海新市鎮「房價低」 吸引人口不斷移入
至於房價的表現，馨傳不動產智庫執行長何世昌分析，因淡水商圈分散，房價差異也頗大，例如：紅樹林第一排的豪宅每坪60至70萬元，竹圍近台北市的新案每坪也有50萬元，而淡海新市鎮則長年維持在25至30萬元；相較於常被拿來與淡海比較的林口新市鎮，其新案都已來到每坪40至60萬元。
但相對來說，淡海新市鎮因還挾著「房價低」與「坐擁建設題材、補漲潛力大」等因素，所以也吸引人口不斷移入。
淡水區近年來因淡海新市鎮的開發，周邊交通、公共設施、活動場域等設置啟用。圖為淡水區淡海小學校舍等新建工程和輕軌。（新北市政府提供）
何世昌提醒，新建案之所以標榜有影城，代表會有人潮帶來錢潮，有未來發展性讓房價增值，但欲在新市鎮地區購屋者，還是先看有沒有全聯、家樂福、便利商店這些賣場，或星巴克、麥當勞這些餐廳，當成基本指標，會比較務實，畢竟大家都要先吃飽後，才會有休閒娛樂的需求。（責任編輯：許雅慧）