探討當前房價持續飆漲之十二大緣由(下)

─排隊買房、100%完銷;封盤、分期、調價   ─房價屢創新高;買房抗通膨心理油然而生

六、股市、房市相互拉抬

─股市獲利了結，轉進加碼挹注房市

近年股價指數自從2017年跨越10,000點，2018年台商回流之後股價逐漸攀升， 2024年5月再急遽攀高超過20,000點，及至7月16日股價指數仍高懸於23,997.25點，股價總市值在7月12日也驟增至76兆2,312.45億元(詳請參閱圖一、圖二)，此一數據約為2024年GDP25兆2,334億元之3.02倍，尤其不少高資產階層在股市獲利了結，再轉進加碼挹注房市，而這也正是當前股市與房市相互拉抬，導致房價不斷攀升之一大癥結點！

其次，由91～113Q1國泰全國房價指數與股價指數、股價總市值之對照圖顯示(詳請參閱圖三、圖四)，股市與房市相互拉抬之發展趨勢至為明顯。

隨著近年股利發放金額逐年攀升，2014年首度超過1兆元，2021～2023年連續三年超過2兆元(詳請參閱圖五)，可以想見的是，在當前Ｍ型社會貧富差距愈來愈大情況下，高資產階層運用財務槓桿加速累積財富，並且不少人以現金一次付清購買上億豪宅，另一世界則是首購族勉強購屋而淪為支付三、四十年房貸的屋奴，殊欠公允！

七、新青安房貸助長房價

─恐再度增加支撐高房價籌碼  

有鑑於年輕人購屋負擔愈來愈沉重，政府遂自112年8月1日起推動新青安房貸政策，貸款條件極為優惠，例如：

(一)貸款成數：最高八成核貸。

(二)貸款額度：最高新臺幣1000萬元。

(三)貸款年限及償還方式：貸款年限最長40年，含寬限期5年，本息分期平均攤還或本金分期平均攤還。

(四)貸款利率：以中華郵政股份有限公司2年期定期儲金額度未達新臺幣500萬元機動利率為基準利率，自113年3月27日起為1.72%，計息方式採一段式機動利率、二段式機動利率或混合式固定利率擇一，一經選定不得變更。

眾所皆知，此一政策立意極為良善，惟就當前房價仍處高點角度加以觀察，不免有再度增加支撐高房價籌碼之嫌，此一議題可從一些資金不足的年輕人爭相運用此一優惠貸款，而忽略房價高低以及日後房貸負擔能力輕易得知！

八、以低總價掩蓋高單價 

─坪數縮小;購屋負擔加大

在房價節節高漲過程，一般購屋者購買力越來越低，建商為求順利銷售，就出現了建案規劃坪數越來越小，亦即在蛋黃區以低總價掩蓋高單價情事，並且逐漸蔓延到連蛋白區也以小坪數低總價促銷，其結果可能出現一旦景氣逆轉，蛋白區必然率先跌價情況。

由當前「小二房、1+1房」或「小三房、2+1房」之促銷廣告，即可明顯看出以縮小坪數減輕購屋負擔，亦即以「低總價掩蓋高單價」之行銷策略運用。

雖然此一「以低總價掩蓋高單價」之蓋牌效應奏效，無形中也降低了「坪數縮小;購屋負擔加大」之抗性，惟室內實際使用空間以及尺寸標示等問題卻被忽略掉，殊為可惜，如再進一步思考日後家庭成員增加以及換屋需求，可就相當值得檢討！

九、實價登錄掩蓋真實交易價格

─以退佣、贈送裝潢、家電變相降價

主要原因在於依目前法令規定，不動產預售屋買賣成交資訊，應於簽訂買賣契約書之日起30日內，向直轄市、縣(市)主管機關申報登錄資訊，惟並未規定在交屋時還要再申報一次，其間從預售到完工交屋三～五年期間，房價變化與銷售情況至關重要，因此，才會在銷售過程與交屋時以退佣、贈送裝潢、家電的方式變相降低實際的買賣交易價格；由此顯見所謂實價登錄實際上亦常隱藏不實交易價格問題之癥結所在，這一波房價變動過程就有不少建案以這種方式來掩蓋真實的交易價格。

此一議題之重點在於近年全台推出案量都相當大，惟平均銷售率大都在50%以下，影響所及，從預售到完工交屋三～五年期間房價變化，必然直接影響建商之營運，尤其是在當前普遍認為房價居高仍處於「天花板價」情況下，一般業者大都會以退佣、贈送裝潢、家電變相降價方式因應，因此，購屋者在議價過程除價格之外，還得詳細了解是否有退佣、贈送裝潢、家電變相降價等情事，而這也正是當前一般購屋者最感疑惑之一大癥結所在。

十、排隊買房;封盤、分期、調價

─100%完銷;助長房價

自從2019年竹北「科大映」開始，共有超過10案因排隊買房而躍上新聞版面，其後陸續有新竹竹北、新北新店、桃園龜山、八德、台中市、台中北屯、台南歸仁、高雄橋頭、三民等地傳出排隊買房100%完銷而遭內政部與各地方政府地政局聯合稽查，惟炒作風氣並未就此絕跡，甚至還傳出近年排隊買房轉手出售幾乎全都大發利市，導致今年因台積電至高雄建廠而再度出現排隊買房情事。

近年在台商逐漸回流購地建廠，再加上龐大海外匯回資金，在普遍看好漲價趨勢下，除建商持續增購土地，在高科技產業群聚效應逐漸發酵情況下，終致100%完銷建案頻傳，尤其2020年北台灣100%完銷建案占比高達21.42%，再加上不久前台南市不動產估價師公會發布之2021上半年六都屋齡10年內40坪住宅漲幅數據，尤其是台北市、新北市與台南市漲幅都超過150萬元，凡此，都是助長房價之一大緣由！

十一、預期心理

─出售土地獲利，再加碼投資土地

在現階段長期低利率、超額儲蓄、股市與房市相互拉抬，以及高科技產業效應，再加上造價高懸以及代銷公司推波助瀾情況下，尤其是台灣房價長期漲多跌少之經驗法則，更讓不少高資產階層在預期心理下不斷加碼挹注房地產。

現階段大家所最關心的議題莫不聚焦於「房價飆漲幾時休？」，雖然主管機關一再強調這一波房價上漲有其基本面因素，不過就實務現況加以深入探討，在錢多利率低情況下，除非政策強力壓抑，否則在台商回台建廠完成之前，房價反轉回跌之幅度應不會太大！

更何況中國繼《反分裂國家法》之後，又於2024年6月21日再發布《關於依法懲治『台獨』頑固分子分裂國家、煽動分裂國家犯罪的意見》，更加速台商資金不斷回流而導致房價欲跌又止之異常情事！

尤其是現階段有不少地主出售土地之後，再加碼投資購地，其次，亦有不少人在股市獲利之後，為免現金遭通膨稀釋而爭相購屋置產，凡此都是導致房價下跌不易之一大重要因素。

十二、經驗法則

─房價長期趨勢「漲多跌少」;買房抗通膨心理油然而生

依往昔經驗，不論是購屋置產、買房抗通膨，或以房養房累積財富者大有人在，而這也正是多年來竹科人以房養房風氣極為盛行之主要緣由；尤其自從台商回流之後，房價上漲已逐漸由北部地區延伸至中南部，並且由蛋黃區再延伸至蛋白區，甚至蛋殼區亦有不少建案推出；影響所及，不僅六都房價一漲再漲，漲幅普遍超過三、四成，甚至亦有高達一至二倍者。

至於何時反轉回跌，除端視台商建廠時程之外，在今年下半年營建類股股價指數急遽攀升，可以明顯看到整體房市已逐漸進入交屋高峰期，因此，明年超額供給的後遺症將會逐漸顯現，房價反轉趨勢應會較為明顯，惟台北市以及中南部交通建設與產業園區群聚區域之抗跌性依舊較強。