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〈專文〉面對少數共有人的異議,多數共有人可能思考的因應方向

銳傳媒/特別報導 2024.06.19 15:36

 

文/孫慧敏(永然聯合法律事務所台北所特助)

案例

不同意處分之共有人,就移轉過戶程序已向主管地政機關提起「異議」,此時同意處分之共有人應如何處置?

解析

一、依《土地法》第34條之1處分共有不動產,於申請權利變更登記時,應檢附的文件及相關辦理程序

(一)部分不動產共有人依《土地法》第34條之1規定處分所共有不動產全部時,這些不動產共有人於會同權利人(買受人)向地政機關申請權利變更登記時,依民國(下同)112年8月22日修正的《土地法第三十四條之一執行要點》第8點、第9點及《土地登記規則》第97條等規定,可悉:
1.登記申請書及契約書內,應列明全體共有人(如有繼承人,亦需全體),並檢附已為通知或公告的文件(即訂十五日行使優先購買權),於登記申請書適當欄記明依《土地法》第34條之1第1項至第3項規定辦理,如有不實,義務人願負法律責任。
2.通知或公告的內容,應記明土地或建物標示、處分、變更或設定方式、價金分配、償付方法及期限、受通知人與通知人的姓名、名稱、住所、事務所或營業所及其他事項。數宗土地或建物併同出賣時,應另分別記明各宗土地或建物之價金分配。
3.未能會同申請的其他共有人,則無須於契約書及申請書上簽名,也不必親自到場核對身分。
4.對於以書面通知而未行使優先購買權之共有人所涉及對價或補償者,應提出他共有人已領受對價或補償之證明或已依法提存之證明文件,並於登記申請書適當欄記明受領之對價或補償數額如有錯誤,由義務人自行負責;已領受對價補償之他共有人,除符合《土地登記規則》第41條第2款、第5款至第8款及第10款規定之情形者外,應親自到場(或委任代理人),並依《土地登記規則》第40條規定程序辦理。
5.如應提出他共有人應得之對價或補償已為其繼承人受領或為其提存之證明時,應檢附《土地登記規則》第119條規定之文件,其中繼承系統表應由部分共有人全體記明如有遺漏或錯誤致他人受損害者,申請人願負法律責任字樣。
6.對於未行使優先購買權的他共有人之應有部分如經預告登記,因涉及對價或補償者,應提出該共有人已受領與經原預告登記請求權人同意之證明文件及印鑑證明。如為該共有人提存者,應提出已於提存書對待給付之標的及其他受取提存物所附之要件欄內記明提存物受取人領取提存物時,須檢附預告登記請求權人同意之證明文件及印鑑證明。
7.依《民法》第426條之2、第919條、《土地法》第104條、第107條、《耕地三七五減租條例》第15條或《農地重劃條例》第5條第1款等規定,優先購買權人放棄或視為放棄其優先購買權者,申請人應檢附優先購買權人放棄優先購買權之證明文件;或出賣人已通知優先購買權人之證件並切結優先購買權人接到出賣通知後逾期不表示優先購買,如有不實,願負法律責任字樣(參《土地登記規則》第97條第2項)。
(二)如上所述,地政機關就部分不動產共有人依《土地法》第34條之1規定就處分全部不動產申請權利變更登記時,所應審查之範圍,即參上開所略舉之相關文件。但諸如對價或補償之多寡,則非屬登記機關之審查範圍。

二、如不同意處分之共有人,於移轉過戶程序中向主管地政機關提起「異議」,同意處分之共有人得採行的因應方案

(一)如申請權利變更登記時所檢附的相關文件,已依《土地法第三十四條之一執行要點》第9點等規定為之,該申請之共有人即應向地政機關提出「陳述意見書」並檢附相關文件,請求登記機關駁回該「異議」。
(二)再者,參見《土地法第三十四條之一執行要點》第14點修正說明二:「……土地登記機關不應再就登記事項所涉及之『民事私法爭議』為審查(最高行政法院106年度判字第320號判決參照)……為使登記機關有一致處理方式,並落實司法院釋字第562號解釋應保障少數共有人權益之意旨,爰增訂本點。」即登記機關就不同意處分之他共有人所提出之「書面異議」,除非有下列情形,方得依《土地登記規則》第57條第1項第3款「登記之權利人、義務人或其與申請登記之法律關係有關之權利關係人間有爭執。」規定,駁回登記之申請:
1.《土地登記規則》第97條第3項:「依前二項規定申請之登記,於登記完畢前,優先購買權人以書面提出異議並能證明確於期限內表示願以同樣條件優先購買或出賣人未依通知或公告之條件出賣者,登記機關應駁回其登記之申請。」。
2.《土地法第三十四條之一執行要點》第14點第1款:「數宗土地或建物併同出賣,部分共有人未記明各宗土地或建物價金,致他共有人無從就其共有之土地或建物行使優先購買權。但有第十二點第二項但書情形者,不在此限。」、第2款:「就其應得對價、補償及買賣條件等私權事項有爭執,並附具已向法院起訴文件。」、第3款:「就書面通知不符第八點第二款至第四款規定有爭執。」、第4款:「其他損害其權益之情形,並附具已向法院起訴文件。」。
3.如登記機關駁回同意處分共有不動產全部之共有人的登記申請時,同意處分之共有人得依《土地登記規則》第57條第2項:「申請人不服前項之駁回者,得依訴願法規定提起訴願。」規定,於收到駁回處分之翌日起三十日內依《訴願法》第4條、第14條第1項等規定,向該管地政機關之直轄市、縣(市)政府提起訴願;或依《土地登記規則》第57條第3項:「依第一項第三款駁回者,申請人並得訴請司法機關裁判或以訴訟外紛爭解決機制處理。」規定,向不動產所在地的地方法院提起司法訴訟外,亦得依《仲裁法》提付仲裁或依《鄉鎮市調解條例》聲請調解。

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