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〈專文〉少數共有人的權益保障──異議權

銳傳媒/特別報導 2024.06.18 11:17

 

文/黃介南(律師)

案例

同意出售之多數共有人無依法通知少數共有人,少數共有人得主張或行使權利為何?如何向主管地政機關提出「異議」?規範為何?

解析

一、部分共有人依《土地法》第34條之1第1項規定處分共有不動產,少數共有人得以書面提出異議
部分共有人依《土地法》第34條之1第1項規定處分共有不動產時,少數共有人得以「書面」提出「異議」,土地登記機關應依《土地法第三十四條之一執行要點》第14點規定進行審查:
司法院釋字第562號解釋之理由書闡明,共有乃一物之所有權由二人以上共同享有之制度,係基於社會生活需要而存在,然各共有人因均享有同一之所有權,其權利之行使遂受相互之限制(《民法》第819條第2項、第820條、第828條參照),自不免影響共有物用益及處分之順利進行,甚而有礙共有物之自由流通,致生社會經濟上之不利益。《土地法》第34條之1第1項至第5項規定之立法意旨係在於兼顧共有人之權益範圍內,排除《民法》第819條第2項、第828條第2項規定之適用,以便利不動產所有權之交易,解決共有不動產之糾紛,促進共有物之有效利用,增進公共利益。
我國法制上自始將「民事私權爭議」劃歸「普通法院民事庭」審理,故土地登記機關不再就登記事項所設及之「民事私權爭議」為審查,所以《土地登記規則》第57條第1項第3款才規定:「……三、登記之權利人、義務人或其與申請登記之法律關係有關之權利關係人間有爭執。」駁回登記之申請,申請人並得訴請司法機關裁判或以訴訟外紛爭解決機制處理(《土地登記規則》第57條第1項),藉以保障少數共有人權益。
實務上,同意出售共有不動產之多數共有人無依法通知少數共有人,此時少數共有人得主張或行使權利為何?如何向主管地政機關提出「異議」?規範為何?《土地法第三十四條之一執行要點》(註)自民國(下同)113年1月1日開始施行,其中新增第14點規定,係因《土地登記規則》第97條第3項規定:「依前二項規定申請之登記,於登記完畢前,優先購買權人以書面提出異議並能證明確於期限內表示願以同樣條件優先購買或出賣人未依通知或公告之條件出賣者,登記機關應駁回其登記之申請。」,雖有優先購買權人以書面提出異議應予駁回之規定;惟實務上異議態樣繁多,為使土地登記機關有一致處理方式,並落實司法院釋字第562號解釋應保障少數共有人權益之意旨,故增訂《土地法第三十四條之一執行要點》第14點規定。
《土地法第三十四條之一執行要點》第14點本文規定:「十四、部分共有人依本法條規定處分、變更或設定他項權利,除土地登記規則第九十七條第項所定情形外,於收件後至登記完畢前,他共有人以書面提出異議,主張下列情形者,登記機關應依同規則第五十七條第一項第三款規定予以駁回……」,除《土地登記規則》第97條第3項規定情形外,部分共有人依《土地法》第34條之1第1項規定就共有不動產為處分、變更或設定他項權利,於收件後至登記完畢前,少數共有人得以書面提出異議,土地登記機關進行審查時,如認其主張符合相關情形者,應依《土地登記規則》第57條第1項第3款規定予以駁回,故少數共有人就同意出售共有不動產之多數共有人無依法通知之情形,得以「書面」方式向主管地政機關提出「異議」,俾保障其等少數共有人之權益。

二、土地登記機關依《土地登記規則》第57條第1項第3款規定予以駁回之情形
內政部於112年8月22日公告修正《土地法第三十四條之一執行要點》,其中《土地法第三十四條之一執行要點》第14點規定,部分共有人依《土地法》第34條之1第1項規定就共有不動產為處分、變更或設定他項權利,於收件後至登記完畢前,少數共有人得以書面提出異議,土地登記機關進行審查時,如認其主張符合下列情形者,應依《土地登記規則》第57條第1項第3款規定予以駁回:
(一)數宗土地或建物併同出賣,部分共有人未記明各宗土地或建物價金:
「數宗土地或建物併同出賣,部分共有人未記明各宗土地或建物價金,致他共有人無從就其共有之土地或建物行使優先購買權。但有第十二點第二項但書情形者,不在此限。」此為《土地法第三十四條之一執行要點》第14點第1款所規定。
依《土地法第三十四條之一執行要點》第8點第6款之修正說明,部分共有人將數宗土地或建物併同出賣,應分別記明各宗土地或建物價金,以供他共有人考量是否就其共有之土地或建物優先購買。倘其未於通知或公告內記明各宗土地或建物價金致他共有人無從就其共有之土地或建物行使優先購買權時,經他共有人提出異議,因是否記明價金非登記機關審查範疇,故除部分共有人能提出《土地法第三十四條之一執行要點》第12點第2項但書規定之文件(為使數宗土地或建物合理及有效利用,如部分共有人表示具使用上不可分性並經法院判決確定或提出依法與法院確定判決有同一效力之證明文件,抑或依法令規定應併同移轉者,他共有人優先購買權之行使應就該數宗土地或建物全部為之)外,登記機關應予駁回。
(二)共有人間對於私權事項有爭執,並附具已向法院起訴文件:
「就其應得對價、補償及買賣條件等私權事項有爭執,並附具已向法院起訴文件。」此為《土地法第三十四條之一執行要點》第14點第2款所規定。
共有人間對於對價補償、買賣條件、抵押權處理、價金償付方法及期限等情形之爭執,如已向法院起訴者,屬民事法院審查範疇,土地登記機關不應再予處理,應予駁回。
最高行政法院109年度上字第756號判決針對「私權糾紛」,表示如下意見:「……地政機關就共有土地之處分所為申請權利變更登記,僅須形式審查其處分人數及其應有部分合計數,是否符合土地法第34條之1第1項及執行要點第6點規定;及共有人為處分時,是否依土地法第34條之1第2項及執行要點第7點規定,事先以書面通知或公告;以及是否有依土地法第34條之1第3項及執行要點第8點規定,提出申請權利變更登記時應檢附之證明文件等。至土地法第34條之1第4項所定共有土地優先購買權之行使,倘若以共有人有效出賣其應有部分與第三人為基礎時,則該優先購買權是否成立之爭執,自屬對於申請登記事項有關之法律關係有所爭執之情形;而登記機關對申請登記原因所涉之私權糾紛,並無實質審查之權限,於涉及私權爭議之司法機關終局裁判未確定前,登記機關不得逕為私權認定並為相關土地登記處分,自應依土地登記規則第57條第1項第3款規定駁回該登記之申請。……」。
(三)就書面通知不符《土地法第三十四條之一執行要點》第8點第2款至第4款規定有爭執:
他共有人依《土地法第三十四條之一執行要點》第8點第2款至第4款規定以書面通知之處所,係由部分共有人自行查明,當事人間如有爭執,尚非土地登記機關可審認事項,故增訂《土地法第三十四條之一執行要點》第14點第3款所規定。
另《土地法第三十四條之一執行要點》第8點第2款至第4款規定如下:
1.《土地法第三十四條之一執行要點》第8點第2款:
書面通知應以雙掛號之通知書或郵局存證信函,送達他共有人之戶籍地址;如為法人或非法人團體,應送達其事務所或營業所地址。但他共有人已遷出國外或無戶籍者,依同點第4款第2目或第3目規定辦理。
2.《土地法第三十四條之一執行要點》第8點第3款:
他共有人之戶籍地址無法送達、有《戶籍法》第50條戶籍暫遷至戶政事務所情形或部分共有人已確知他共有人未居住於戶籍地而能依實際住居所送達者,應就其實際住居所通知,並由部分共有人於登記申請書適當欄記明:「他共有人受通知之處所確係實際住居所,如有不實願負法律責任」,無法知悉他共有人實際住居所者,部分共有人應於登記申請書適當欄記明:「義務人確不知悉他共有人實際住居所,如有不實願負法律責任」。
3.《土地法第三十四條之一執行要點》第8點第4款:
不能以書面通知而以公告代替者,以下列情形為限:
(1)他共有人住所不明或依前2款規定通知無法送達。
(2)他共有人戶籍資料載有遷出國外或喪失國籍之記事,部分共有人就除戶地址通知無法送達且已依前款規定辦理。
(3)他共有人於台灣地區無戶籍,部分共有人就土地或建物登記簿地址通知無法送達且已依前款規定辦理。
(四)其他損害其權益之情形,並附具已向法院起訴文件:
實務上提出異議之態樣複雜,故為保留彈性,爰增訂《土地法第三十四條之一執行要點》第14點第4款規定,由他共有人自行主張並檢附已向法院起訴文件。

本文作者為永然聯合法律事務所台北所副主任律師兼永然兩岸事務中心召集人

註:內政部於112年8月22日發佈《土地法第三十四條之一執行要點》,內政部地政司:https://www.land.moi.gov.tw/lawfile/new/20230823085422-p.pdf。

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