台中「新市政商圈」被統稱為七期，過去是豪宅聚落而聞名，但隨著豪辦、百貨與旅館多箭齊發，成為含金量最高的投資區，更成為進駐企業對外的「名片」。在台北，一提起商辦市場，大家都以「信義計畫區」為指標，而台灣第二大城市的台中，近年因為企業主競相在台中七期找尋優質商辦大樓，且企業總部興起，讓台中七期除了成為「中台灣曼哈頓」外，新興起的商辦大樓更是競走「豪辦」規格。
七期豪宅、商辦與商場林立
高力國際資本市場及投資服務部副董事總經理黃正忠指出，台中七期新市政商圈以台北「信義計畫區」為藍圖規劃，為台中市都市發展西移最重要的區域，早期由百貨及住宅發展開始，隨著台中市政府及市議會大樓進駐，及交通建設規劃，生活機能逐漸到位，商辦大樓及國際級旅館陸續出現，已成為中台灣政經、商業及文化核心，以及最國際化的中心商業區。
「新市政商圈」是由市政路、朝富路、臺灣大道及文心路圍成之區域，經過近三十年的發展，融合政治、經濟、交通、文化、休閒等五大能量，且台中市商圈發展腹地大，廣納中彰投458萬人口，七期的新市政商圈豪宅、商辦與商場林立。
並有秋紅谷與大都會歌劇院等公共景觀，商業群聚，兼備辦公金融、零售消費、娛樂及高端住宿等功能，屬於中部地區的消費及娛樂重心，市場發展成熟，土地具立即開發效益，為商用不動產投資最保值抗跌的區域。
黃正忠表示，台中市辦公大樓分布於七期新市政中心、臺灣大道沿線及文心路沿線等三大辦公區塊，不過，近十年所開發之商辦大樓大都集中於新市政中心商圈，最早期的商辦大樓是1996年完工的達摩辦公大樓，之後有敬業樂群大樓、親家T3、豐邑市政都心、三支雨傘標的全球運籌中心大樓，及順天建設的順天經貿等少數幾棟(圖一)。
建商加快商辦投資
但自從2014年興富發興建的BHW鼎盛啟用之後，該集團又陸續搶進不少商用地，陸續推出台中CBD時代廣場及台中潤隆NTC國家商貿中心，及台中TOP1環球經貿中心。
黃正忠表示，隨著時代的推移，愈後期興建的商辦大樓，在ESG浪潮下，愈蓋愈頂級，如聯聚中雍大樓還吸引玉山私人銀行及瑞士銀行等高端金融業進駐，此外，中信金控台中金融大樓更是市場焦點(圖二)。
黃正忠談到，新市政中心高級商辦群聚效應明顯，需求來自於企業門面升級、軟體科技業、台商回流等辦公室需求帶動，租賃去化快速，租金明顯上漲，從最早臺灣大道商辦的每坪租金約700-800元，到今(2024)年，七期的商辦行情已經看到每坪1000-1300元，豪辦租金更高。
台中七期商辦大樓拔地而起
台中七期不只是富人最愛豪宅區，指標建商也相中這塊最精華蛋黃區未來辦公需求，一棟棟商辦大樓拔地而起，使七期也化身中區重要的豪辦聚落。
據信義全球資產觀察台中商辦市場租賃交易情形，七期商圈2023年全年租賃規模已衝破1,500萬元，為2022年1.7倍，佔大台中近半數交易額，成為豪辦一級戰區。
信義全球資產統計台中辦公室租賃實價登錄資料，2023年台中市辦公室租賃交易總額達3,412萬，為2023年總額的1.86倍，其中西屯區七期商圈為台中商辦市場交易主力，2023年全年貢獻了1,504萬，佔全市總交易的44%。2024年第一季台中辦公室租賃交易總額達1,027萬元，為2021年以來單季次高，台中商辦租賃需求強勁(圖三)。
據信義全球資產中區商仲部觀察，台中集結海、陸、空交通優勢，傳產、精密機械等隱形冠軍聚集，在全球供應鏈中有舉足輕重的地位，產業含金量極高，近年還有台積電中科擴廠、離岸風電產業鏈進駐，使中部產業呈百花齊放，也帶動辦公室交易需求。
信義全球資產總經理林三智分析，台中商辦市場成長動能有三，其一是企業為提高國際接單競爭力，需要一個可接待客戶、展現公司實力的氣派辦公室，廠、辦分離趨勢下，七期商圈的商業氣息及豪辦新供給，成為企業租、買客首選。其二是在地企業的置產需求，企業經營為分散風險，會將手上資金進行多元化配置，而商用不動產相對其他金融商品來說較為穩健，無論是自用、收租，從長期持有來看，都具備一定增值效益。
其三是跨區域企業總部需求，近期從市場交易可觀察到，許多在北部原本就有企業總部的公司，為拓展營運服務範圍，也選在中部設置第二總部，如艾司摩爾今年就租下七期原衣蝶百貨部分樓層，做為在台灣的中部營運總部。此外，相較台北信義區頂級辦公室最高租金單價落在4000至5000元，台中豪辦單價約在1500元至1800元，價格對承租方來說相當有競爭力，也會吸引企業主進駐。
未來六年將有三十萬坪新供給
黃正忠指出，除了現有十多樓商辦大樓之外，台中七期未來還有十一樓大樓正在興建中，可貢獻的辦公空間高達三十萬坪，而其分布的區塊則明顯集中在臺灣大道，以及市政路(圖四)，且不乏大咖建商跨足到商辦市場。
有巢氏台中五權黎明店店長林宏霖指出，台中七期大致上可分為三大區，包括北七期、南七期、西七期，其中，北七期目前已完工的指標性商辦大樓約有十座，未來興建及規劃中的至少還有十一座，北七期成為真正的中心商業區將指日可待，甚至未來五年的發展，根本就是商辦的天下。
他說，隨著中科園區、精密產業園區持續擴廠，上下游供應鏈聚集，形成經濟聚落，吸引全球布局的企業集團紛紛在台中籌設企業總部，七期商辦成為首選，加上近幾年七期商辦新案注入活水，帶動商辦市場蓬勃，身價扶搖直上。
林宏霖也就興建的商辦大樓進行分析指出，興富發投資商辦大樓非常積極，在臺灣大道就有惠國段88地號及90地號，其中，「興富發惠國段88地號」的基地面積920坪，該土地成交單價高達350萬元，據了解，將規劃地上33層、地下9層之建築物，一幢五棟，建築物高度約170.4m，建築物設有店鋪(約5戶)、辦公室(約212戶)。
另外興富發建設在臺灣大道、緊鄰大遠百的「惠國段90地號」規劃興建63層樓、地下8層、總高度323.5公尺的玻璃帷幕摩天商辦，建築高度將成為台中第一高、有望挑戰全台第四高商辦！該案基地面積達2,593坪，規劃店鋪5戶、辦公室414戶。
而近期對外公開的「市政萬象廣場」，位在文心路及市政路，基地面積733坪，將規劃地下7層、地上23層，產品規劃為25~45坪微型辦公室。
愈來愈多建商跨足商辦大樓
此外，屬於在地建商的豐邑機構，除了早年推出的市政都心及市政核心外，目前在七期市政路與惠中路口、基地面積約3057坪的黃金角地，初步規劃興建樓高53層、總樓地板面積約六萬坪的商辦與商場綜合開發案的「豐邑塔」，據了解，豐邑將「只租不賣」，其中，商場將由豐邑子公司「豐生活百貨」招商運營，創造現金流。
而在台中七期有「豪宅一哥」之稱的聯聚建設，繼「聯聚中雍大廈」豪宅賣出好成績後，也在市政路再推出第二座豪辦產品「聯聚中維大廈」。
「聯聚中維大廈 Kuma Tower」是聯聚建設與國際建築大師隈研吾首次攜手合作，規劃樓高42層的頂級商辦，建築總高度208公尺，為隈研吾生涯最高的代表作品，聯聚建設總經理王于娟表示，該案英文名為Kuma Tower，以隈研吾的英文姓氏命名，也是大師惟一留名之作。
聯聚中維KUMA TOWER 甫於今年2月初舉行隆重的鋼構立柱典禮，不到3個月期間，建築師隈研吾特地三度來台，與聯聚創辦人江韋侖及其團隊進行深入研討，一向以細節要求與美學堅持著稱的台中豪宅推手聯聚建設，更精準打造出「高二層樓」的外觀模型，讓雙方眼見為實。
商辦、百貨與旅館多箭齊發
元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示，被各界認為媲美信義計畫區的七期，近年發展更趨完熟，機能不斷躍進，商辦、百貨與旅館多箭齊發，更加繁榮活絡，再次奠定其中台灣商業核心的地位。
進一步觀察近期七期商場發展，如市政路上，中南部最大的「誠品生活480」，開始營運，全店共八層樓7,500坪，匯集逾百家品牌，另日本連鎖零售百貨「唐吉訶德」，也選擇進駐七期，成為中台灣首間店面。
另外，豐邑百貨「豐生活」也將進駐市政路與惠中路口，打造樓高53層、總樓地板面積約六萬坪的商辦與百貨商場，而冠德建設攜手中鹿開發推動台中捷運市政府站(G9-1)土地開發案力拚2025年中動工，2029年底完工啟用，初估總投資金額達106.5億元，將引進商場、辦公與旅宿等業種，初步由環球購物中心經營地下商場(如附表)。
商辦部分，目前七期就有包括聯聚、冠德、豐邑、興富發、允將建設等建商積極興建，其中，由余曉嵐建築師事務所與英國凱達設計公司總裁Keith Griffiths共同操刀設計的台中商業銀行企業總部「台中之鑽」，潛在辦公室總樓地板面積約3.5萬坪，高樓層將引進萬豪集團旗下最高等級的奢華酒店品牌「JW Marriot」，平均房價破萬元，未來將會是中台灣住房價格最貴的品牌飯店。
另外，凱悅飯店集團旗下精品酒店品牌Andaz安達仕，及長榮桂冠酒店集團最新型態的文旅品牌，也都將陸續進駐七期，整體發展值得期待。
黃金產業聚落支撐 七期的璀璨不墜
黃正忠指出，支撐台中七期豪辦的璀璨，主要來自於中彰投等區域的產經發展，加上鄰近大肚山麓黃金產業縱谷的經濟發展軸帶，產業聚集效應漸趨明顯，七期新市政商圈也成為企業進駐首選。
黃正忠表示，早年台銀人壽、全球人壽、中國人壽及台灣人壽看好七期商辦發展，在2019年至2022年大舉買進，但近年因央行跟隨美國FED升息腳步，使得壽險業投資不動產的最低投報率門檻，提高至最近的2.97%，致符合條件的物件難覓。
少了壽險業的資金，商辦行情似乎激情不再，但近年取而代之的「新買力」，則來自於金融業、專業服務業和科技傳媒電信業，以及一些新創產業爭相進駐。
黃正忠表示，相對於台北商辦的需求都追求數百坪，甚至上千坪的承租空間來說，台中商辦市場主要進駐產業，除了設企業總部，需要較大坪數外，大多數是新設立之資訊業，主力需求坪數在100坪以下。
此外，就其觀察，台北市商辦承租方除了追求信義計畫區的「黃金門牌」指標性功能外，對於大廳的門面講求，比不上七期的承租方。
企業二代接班 總部需求日增
黃正忠說，很多中彰投的傳統產業主已經到了「二代接班」，而正在被培訓的企業家第二代，大都從國外留學回來，對於傳統產業以往將廠房及辦公合在一起的「廠辦」大樓，認為應該廠辦分離，加上傳產業愈做愈大，從國外來的客戶接待，需要更好的接待門面，因此，「七期」的門牌成為一張漂亮的「名片」，進而使得七期繼豪宅之外，豪辦如雨後春筍般冒起。
黃正忠表示，「新市政商圈」頂級商辦、零售商場、旅館與豪宅林立，處於黃金成長期的七期，成為投資最保值抗跌的區域。
二特性吸高資產客群資金停泊
信義全球資產公司顧問發展部經理林建勛也談到，台中精密機械產業群聚，企業營運朝廠辦分離設置據點的趨勢推升辦公室自用需求，疫後商圈復甦、觀光市場回溫，指標新百貨三井LaLaport開幕，為台中零售市場注入強心針，利多因素齊聚，是台中商辦、店面兩大產品交易成長的主要原因。
林建勛分析，隨著台中市場趨熱，商用不動產具保值特性，成為高資產客群資金停泊熱門選項，而買方在進行投資時，主要會評估兩點，其一是交通便利程度，無論是商辦、店面或其他商用產品，交通易達性牽涉到員工上班通勤、實體店鋪人流多寡等，是重要考量因素。
其二為是否有產業、開發案等題材支撐，只要產業群聚、開發案加持，會持續創造商用不動產需求，活絡區域發展，長期來說則可創造不動產增值效益。
