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花蓮0403地震後房屋消費爭議 消保官解析買賣及租賃法律關係

藍雀新傳媒/ 2024.04.21 21:10

記者梁佳慧/花蓮報導
花蓮0403大地震,許多房屋、大樓、公寓因震災受損嚴重,有的嚴重傾倒,也有經政府建管單位張貼紅、黃單公告為危險建物等情,這時候如果在震災前後剛好有買賣行為進行,或租賃物毀損情形時,就會衍生相關消費爭議之法律問題,花蓮縣消保官李葳分別針對前面所說的兩種消費法律關係,進行簡單原則性規定的說明。

消保官李葳指出,針對買賣部分,按民法地373條規定「買賣標的物之利益及危險,自交付時起,均由買受人承受負擔,但契約另有訂定者,不在此限。」簡單的說,在房屋買賣時,如果該不動產未移轉「交付」於買方實力支配前,因為震災導致房屋毀損,這危險就應由出賣人承擔,如果已交付予買受人,危險就應由買方承擔,實務上多以房屋點交或交付鑰匙時點來判斷;至於震災所致之瑕疵大小,如嚴重的梁柱變形龜裂,或較輕微的磁磚脫落或隔間牆龜裂,是否得主張解約、減少價金或損害賠償等,則有賴具體個案事證予以判斷。

另就房屋租賃部分,按民法租賃章節與消費者保護法,以及房屋租賃定型化契約應記載不得紀載事項等規定,如過出租人不能提供承租人租屋使用時,承租人是有權終止雙方租賃契約關係,此時房東依約如無其他扣押金事由時,是應該返還房客前所繳交之押金沒錯。但按前面所說的租賃定型化契約應記載不得記載事項中之規定,確實有如果無法點交或遺留物未妥善處理時,出租人對於押金抵充之相關規定,但今天如果是因為震災這種特殊情形,還強邀房客進入危險大樓搬離其所有物品與回復原狀等情,確實是有強人所難之虞。

李葳表示,建議房東與房客間,能心平氣和溝通協調彼此關係,如:房東退還押金,另約定日後電梯或房屋修繕完成得以安全進入後之一定期間內,搬離個人物品回復出租時樣貌;或房客折抵部分押金,將所遺留物委由房東處裡,上面這兩種方案都是不錯的選擇。無論如何本次災害,對花蓮鄉親生命與財產都已造成巨大的傷害,希望受災鄉親們都能彼此體諒,不要在天然災害後為自己又增添一些溝通上之誤解,進而產生法律上之困擾與紛爭。

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