寫字樓租賃氣氛有所改善 街舖空置率大致平穩
- 著政府在2月28日財政預算案宣佈住宅物業全面撤辣，潛在買家和投資者入市步伐明顯加快，刺激一、二手住宅交投，第一季度交易宗數按季升近三成至9,823宗；樓價亦於二月低位觸底回升1.5%。
- 第一季甲級寫字樓租賃氣氛有所改善，新租賃面積按年升超過四成，整體淨吸納量錄得正26.4萬平方呎；惟待租率維持高企仍使租金受壓，按季微跌0.6%。
- 整體一線街舖空置率大致平穩，各區租金錄得0至1%的輕微增長；預料内地品牌來港擴張勢頭將持續。
香港 – Media OutReach Newswire - 2024年4月10日 - 全球領先的房地產服務商戴德梁行 | Cushman & Wakefield 今天發表香港房地產市場2024年第一季回顧及展望。隨著政府在最新一份《財政預算案》宣佈全面撤銷各項住宅物業樓市需求管理措施，市場反應正面，三月份一、二手住宅交投明顯加快，支持樓價自三月起轉跌爲升。季內寫字樓新租賃活動按年增加，整體淨吸納量亦錄得正數，惟待租率維持高企續使租金受壓。另外，旅客消費活動繼續支持零售市場穩步復甦，整體一線街舖空置率大致平穩。
甲級寫字樓租賃市場：第一季淨吸納量維持正數，企業趁機升級搬遷
第一季甲級寫字樓整體淨吸納量錄得正264,200平方呎，主要受九龍東數宗大型新甲廈租賃活動推動，該區本季度淨吸納量錄得正289,700平方呎。本季度共有四個新寫字樓項目落成入市，分別坐落中區、灣仔及銅鑼灣、港島南和九龍西，使整體待租率升至19.6%水平。租金方面，雖然寫字樓租金仍然受壓，但本季度整體甲級寫字樓租金跌幅相對温和，按季僅下調0.6%，比去年同期跌6.7% (圖一)。
圖一：本港甲級寫字樓租金比較
https://drive.google.com/file/d/1Sx5FP5CZDxmmzBYhtHv4D6ige-xUIckB/view?usp=drivesdk
資料來源：戴德梁行研究部
至於新租賃活動方面，第一季新租賃面積錄得889,000平方呎，比去年同期升超過40%。當中以九龍東最受企業追捧，佔本季度新租賃面積超過40%，畢竟該區租金水平吸引，亦擁有較多樓齡新、設備完善且擁有ESG認證的寫字樓供租戶選擇。至於不同行業的表現，按租賃面積計算，以公營機構(23%)佔比最高，而銀行及金融業(21%)、專業服務業(15%) 和保險業(13%)亦錄得雙位數佔比。
戴德梁行香港董事總經理及項目/企業服務部主管蕭亮輝先生表示：「本季看到不少甲級寫字樓的大手租賃成交，同時過去三個季度的新租賃面積均高於過去五年按季平均約64萬平方呎的水平，反映租務市場氣氛相對回暖。現時不少國外企業特別重視其辦公室選址是否符合ESG等要求，相信隨著年內新增寫字樓供應相繼落成，將能為市場提供更多獲得國際綠色認證的優質寫字樓選擇，帶動更多企業把握機會在租金相宜情況下進行整合和升級搬遷等計劃。」
商舖租賃市場：整體街舖空置率大致穩定，各區租金平穩上升
在旅客和本地居民消費模式轉變下，今年1月至2月本地零售業總銷售貨額總計703億港元，按年增長1.4%，增長幅度較去年有所放緩。在各零售類別中，"藥物及化妝品"錄得21.7%按年升幅，"珠寶及鐘錶"和"服裝及配飾"則分別按年升8.8%和7.4%。旅客消費活動支持整體一線街舖空置率維持穩定，其中，港島區的商舖租賃活動較爲活躍，中環空置率按季下調1.5個百分點至7.0%，銅鑼灣則按季持平在2.6%水平。不過，基於部分節日限定店遷出一線街道，旺角和尖沙咀的空置率分別輕微上升至11.1%和11.8%。
雖然本港入境旅客數字正逐步復甦，但港人北上到其他大灣區城市消費成風，本地消費難免被削弱，在一定程度上抑制了商舖租金的增長步伐。在第一季，各區一線街舖租金按季錄得0至1%的輕微增長 (圖二)。另一邊廂，本地餐飲營運商普遍保持審慎，使餐飲租金增長減慢；銅鑼灣和中環按季微升1%，尖沙咀和旺角則錄得2%輕微跌幅。
圖二：香港核心區份商舖租金走勢
資料來源：戴德梁行研究部
戴德梁行執行董事及香港商舖代理及管理服務主管林應威先生表示：「過去一季的商舖租賃活動以港島區較爲活躍，現時租金水平仍具吸引力，不少零售商趁機進行舖面整合和升級活動。另外，雖然港人北上消費無疑變相削弱本地零售和租金增長動力，但隨著政府積極對宣揚香港旅遊業和推動盛事經濟，相信及後能為一線街舖迎來更多人流和旅客消費活動。中央政府最近宣佈將更多內地城市納入「自由行」計劃範圍，相信能惠及部分餐飲業和藥妝店表現。此外，參考入境處數字，2023年各項人才及入境計劃的獲批申請數字比2022年高出四倍有多，這批新來港人士及其家屬將能為本地消費市場注入新動力。事實上，我們看見內地品牌來港擴張勢頭將持續，除了一些當紅的內地連鎖餐飲品牌外，亦有一些體驗式消費、生活品味和運動休閒内地品牌正在積極開拓香港市場，預計將為本地零售市場帶來多樣性的新式消費體驗。我們預料2024上半年零售租金將維持低單位數的溫和增長。」
住宅市場：撤辣後樓市觸底反彈，上半年樓價有望回升0至3%
第一季香港住宅市場迎來曙光，雖然一月至二月整體住宅交投在預算案公佈前夕表現淡靜，但隨著政府在2月28日最新一份預算案中宣佈全面撤銷所有住宅物業樓市需求管理措施（俗稱「辣招」），市場成交氣氛回暖。發展商趁勢積極推售新盤的同時，潛在買家、投資者甚至非本地買家的入市步伐亦明顯加快，帶動一、二手交投一同向上。第一季整體住宅成交宗數約爲9,820宗，按季升29%，但按年比去年同期低30%，其中，三月份住宅成交宗數反彈至超過3,970宗，按月大升67% (圖三)。
圖三：住宅物業買賣合約數字
https://drive.google.com/file/d/1S9oeAwAOqRmZadvvbRf4RgRCLS9-vL9j/view?usp=drivesdk
資料來源：土地註冊處，戴德梁行研究部
戴德梁行香港估價及顧問服務部高級董事黎劍明先生指出：「政府差估署數據顯示一、二月份整體住宅價格維持向下，今年首兩個月水平比2023年年底再下調2.9%，使樓價在過去十個月累跌14.6%。不過，若根據戴德梁行中小型私人住宅售價指數，樓價在政府撤辣後已觸底回升，三月份更按月升約1.5%。另根據該行追蹤的受歡迎屋苑樓價數據，各類市場自三月起均轉跌為升。當中代表細價盤的沙田第一城回彈力較快，呎價在三月按月反彈14.2%，按季升10.7%；代表中價市場的太古城三月按月錄得1.4%升幅，但按季仍輕微回落1.4%；而代表豪宅市場的貝沙灣三月按月升0.8%，按季則跌2.1%。」
戴德梁行執行董事及香港研究部主管鄧淑賢女士表示：「展望後市，隨著政府全面撤辣，市場信心逐漸回穩，看到發展商積極推盤的同時，二手盤源也明顯增加，帶動一、二手成交量皆升，可見撤辣後把市場上積存已久、來自上車人士、換樓客、非本地買家以及投資者的購買力陸續釋放。受剛需和投資客支持，本行預計2024全年住宅成交量有望回升三至四成至55,000至60,000伙水平。樓價方面，相信樓價跌勢將稍為喘定站穩，但將不會出現大幅反彈，始終現時市場上一手供應充裕，且發展商以貼市開價策略推盤，變相限制二手市場的提價能力。我們預期今年上半年樓價將錄得0至3%的溫和升幅，而下半年若美國聯儲局能落實減息，全年樓價升幅有望達5%至7%。」
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（由左至右）戴德梁行執行董事及香港商舖代理及管理服務主管林應威先生、戴德梁行香港董事總經理及項目/企業服務部主管蕭亮輝先生、戴德梁行執行董事及香港研究部主管鄧淑賢女士及戴德梁行香港估價及顧問服務部高級董事黎劍明先生。
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