重建過程從開始整合到建物拆除、啟動重建之前，有許多流程與衍生出來的相關前期費用，時常有民眾詢問，這些費用該由誰來支出？當中的風險是誰來承擔？其實這些都與地主們選擇哪一種都更模式息息相關。發哥(戴雲發)本期與大家分享，一般業界在執行民辦都更常見的模式包含：協議合建、自力更新委託代理以及自力更新自組更新會三種方式，以下做簡單說明。一、協議合建：實施者為建商，建商評估案件利潤以及風險後，提供合建比例與地主簽訂契約，都更重建後會依照當初合約的比例進行分配。全程都由建商提供資金，建商風險較大，因此案件有一定的利潤建商才會願意承擔風險，如果以權利變換的方式來說，都更提列項目中的風險管理費就是建商的利潤，都更過程中建商出資，利潤就由建商收取。通常協議合建為這三種方式中地主分回最少的方案，不過地主選擇這方式除了不需自行出資以外，也省去了參與都更會議的時間成本。二、自力更新代理實施：代理實施是由地主們擔任實施主體，委由建商、建經公司或都更管理公司擔任代理實施者，大多代理實施者會與地主協議，並願意協助代墊部分前期費用，但地主仍需配合部分出資或將土地設定給銀行融資，而代理實施者風險負擔比例不這麼高。地主根據權利變換計畫分回，代理實施者可能從都更提列項目中收取部分風險管理費，或依雙方協議以特定方式作為協助地主資金代墊之報酬，代墊金額及報酬收取多寡都由代理實施者評估風險及利潤後，與地主會議自行協商辦理。三、自力更新自組更新會：實施者為更新會，更新會就如同地主共同成立一間公司，自行擔任建商的角色，也因更新會就是建商的角色，所以都更重建所需費用則由地主自行籌措，以現金或是向銀行融資的方式籌措資金，包括重建期間的工程費用，事業及權利變換計畫核定之前的前期費用，若更新會同意比例夠高的話，銀行也願意提供地主或更新會融資信託的服務，而地主在重建期間則不需再另外拿錢出來，且重建後的利潤地主可全數分回。因此，自力更新自組更新會一般來說是這三種方式中地主分回最多的方案。重建過程中專業領域的部分，更新會通常會聘請建經公司或是相關都更顧問或管理公司協助進行全案管理的服務。以上三種同樣是民辦都更，但方式與內容卻大不相同，相對廠商收取的報酬也有所差異，不同的模式需依照不同基地條件做選擇，並沒有哪一種方式是最好的，只有最適合該基地地主需求的，就是最佳的重建方案！例如：基地條件好、土地持分大、房價高的案件較多會選擇協議合建，若地主土地持分較小又希望能夠盡量符合室內一坪換一坪，就會選擇自組更新會委由全案管理公司協助都更重建。都更程序專業、繁瑣，有許多法規、法定程序須依循，從都更開始到住進新房子少則五年、多則十幾年，地主間一定要對都更重建及重建方式有一定的共識，地主共識越高，都更就能進行得更快、更順利。發哥提醒，地主了解每種方式之間的不同後，不管是選擇哪一種方案進行，最重要的還是慎選有成功經驗的專業廠商，由專業的廠商協助管理使都更程序能順利完成，重建後的新建築才能安全舒適與提升價值！▲選擇好的全案管理專業廠商，才能創造地主的更高價值並打造安全的好宅，並且可以依照個案需求協助地主解決各項問題。(圖由中力都市更新提供)