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父母送兒子2千萬宅 「神助攻」竟不用繳贈與稅、房地合一稅

好房News/ 2023.12.25 17:20
好房網News記者林和謙/台北報導
 
父母若計劃送房地產給子女時,除了留意贈與稅金等問題,也要考慮子女日後如出售時的房地合一所得稅!宜蘭執業不動產經紀人及地政士、不動產雙證照講師邱明芳指出,一般而言,房地合一所得稅率都高於贈與稅率,父母贈送房地產給子女等家人,兩種稅金都要考量。
 
邱明芳表示,最近就接到一個贈與稅申報、買賣及抵押權連件節税的案件,因為客戶的兒子要結婚,父母親詢問,如何買房子移轉給兒子、又可節稅?假設用公告現值計算贈與金額,且有免稅額,也能合法節稅,但日後小孩賣掉房子,會面臨巨額房地合一所得稅;而如果用買賣方式,則子女要有足夠的自備款買房,否則無法圓夢購屋。
 
不動產雙證照講師邱明芳指出,一般而言,房地合一所得稅率都高於贈與稅率,父母贈送房地產給子女,兩種稅金都要考量。圖/好房網News記者林和謙攝
花敬群表示,2020年開始房市向上、諸多亂象出現,內政部及相關單位開始一連串動作,以及《平均地權條例》修法正式實施,都是與炒作方對抗的過程。圖/好房網News記者林和謙/攝
 
上述案例有兩全齊美的方法嗎?邱明芳指出,可由父母利用每年底及明年1月時,先贈與現金244萬元連件,申報贈與稅當作兒子頭期款,來購買房子。小孩另外以此房屋申請房貸,銀行撥下來的錢交給賣方,由小孩繳房貸,父母可利用兒子以後結婚時,父母各自再贈與該兒子價值在100萬元以下的財物,可不計入贈與總額課稅,往後父母繼續贈與現金,除了幫忙小孩繳房貸、只付寬限期5年利息,如此就可解決上述問題。而且這些都是兒子婚前財產,不算入以後夫妻剩餘財產分配的處理,不列入分配範圍,也在合法節稅之下將財產歸為兒子所有,日後將來的媳婦,無法有夫妻剩餘財產分配權的請求。
 
邱明芳清楚說明,這對父母因為35歲兒子要結婚,決定購買市價約2千萬元房子,房屋評定現值及土地公告現值合計約976萬元。
 
如果利用跨年贈與給兒子,父母親今年12月31日以前各贈與244萬元,明年1月2日後再各贈與244萬元(共計976萬元),這個房屋就可以順利登記到兒子名下,免繳贈與稅。缺點是未來兒子若以市價2千萬元出售,因公告價值僅976萬,將有約1千萬元的淨獲利須課徵房地合一所得稅。即使自用6年再出售,享受4百萬元免稅額、10%優惠稅率,以1千萬減400萬再乘10%,仍要繳納60萬元房地合一稅。
 
邱明芳協助這對父母處理相關稅務,後來其兒子買2千萬元房子,其中包括約5成自備款976萬元,5成左右銀行貸款1千萬元,辦理青年安心成家貸款寬限期5年。自備款部分,由於976萬元可視為贈與稅免稅額,父母親免贈與税。
 
邱明芳指出,至於1千萬元房貸部分,銀行核准後直接撥款給賣方,因有銀行撥款金流,再加上買賣契約書當未來房地合一所得税的應付文件物證,且兒子對銀行貸款1千萬元,有收入償債能力,未來國稅局會認定有資金流量,買賣順利完成。父母親與兒子善用贈與稅操作,由於買賣取得價格2千萬元為成本,未來兒子即便在2年內賣房、要申報房地合一所得税,因為是以市價2千萬元出售換屋,按財政部新規,買賣房產未提示因取得、改良及移轉而支付的費用者,得按成交價額3%計算、以30萬元為限,因此兒子若以2,030萬元售出,則沒有淨獲利,房地合一所得稅就是0元,既省了贈與稅,也省了未來房地合一稅。

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