大中華區18個城市核心市場供應/需求速覽（2023年二季度）
資料來源：戴德梁行研究部
戴德梁行中國區商業部董事總經理甄仕奇表示："進入2023年，國家商務部組織開展'消費提振年'活動，推出了一系列優化消費供給、提振消費信心舉措。隨著一籃子消費政策落地見效，中國消費市場全面復甦。未來幾年，中國零售業市場規模將持續擴大。新的零售模式和技術將推動零售行業變革，滿足消費者日益升級的消費需求。"
受中央與地方政府刺激消費措施的實施，中國消費者追求消費品質的升級，消費基礎設施REITs的推出，以及零售行業綠色可持續建設，中國零售物業市場仍備受投資者、房地產開發商與零售商青睞。
戴德梁行華東區業務拓展服務團隊及大中華區研究內容主管，大中華區租戶研究主管Shaun Brodie表示："中國具有強大的消費潛力和商業韌性，且居民消費需求仍有待進一步釋放。未來隨著各項促消費、穩增長政策效應的進一步顯現，中國消費市場將增量提質。零售商和商場的業主將緊跟市場趨勢，不斷推陳出新，從而滿足中國消費者多元化的消費需求。"
為迎合中國消費者日益多元的消費需求，購物中心業主和零售商不斷拓寬消費市場，創新商業模式。在零售物業市場需求方面，主要有以下發展趨勢：
- "消費提振年"
- 國潮品牌加速擴張
- 汽車消費迸發新活力
- 潮流文化賦予品牌新勢能
隨著中國經濟恢復、居民就業改善、收入增加以及促消費政策顯效，中國零售物業市場將繼續加速回暖。
北京
截止到2023年上半年，北京零售市場總存量為1,611萬平方米，其中購物中心存量為1,423萬平方米。
2023年上半年，隨著整體消費市場環境的逐漸向好，各購物中心客流量大幅回升，線下消費熱度不斷增強。在品牌開店方面，整體活躍度並不高，但開店品牌更趨於高端化和國際化，高端精品店及品牌首店明顯增加。截止2023年上半年，北京零售市場核心商圈標杆項目首層平均租金報價為人民幣2,250元每月每平方米，空置率為10%。
隨著消費市場的逐漸回暖，北京零售市場提質升級的速度也將逐漸加快，多個新建及城市更新項目計劃在年內開業，預計2023年下半年將有超過100萬平方米的新增供應計劃投放市場。
上海
根據上海統計局的資料，2023年上半年上海全市實現社會消費品零售總額人民幣9,377.6億元，比去年同期增長23.5%。堅實的經濟基本面吸引了零售商、投資者和開發商對上海零售市場的濃厚興趣，上半年五個高品質新項目入市即系佐證。
截至2023年第二季度末，上海市中高端購物中心市場整體空置率環比下跌0.5個百分點至9.6%，為2022年以來歷史最低點。上海核心區域的優質零售物業平均首層租金報價環比上漲0.5%，至人民幣1891.9元每月每平方米。
展望未來，伴隨數個中高端購物中心的開業，上海零售物業市場的新興區域將逐步發展成熟。上海五大新城將獲得更多市場關注並逐步成為上海重要的零售商圈。
深圳
2023年上半年，深圳萬象城三期及深圳灣睿印開業，推升深圳優質商業市場存量至641.9萬平方米。
商場人氣恢復顯著，多集中於餐飲等接觸性消費及生活必需品等基礎性消費。全市優質商業的整體空置率較去年末下降1.4個百分點至9.0%，商家對於物業市場的租賃需求處於修復階段。與此同時，業主對消費恢復預期樂觀，核心位置的商舖租金保持堅挺，全市優質商業最優層平均租金以每月每平方米人民幣809.4元持穩。
2023年三季度至2024年，深圳預計將有112.4萬平方米的優質商業專案陸續入市，其中，核心商圈佔比46.6%，新興商圈佔比53.4%。
廣州
2023年上半年，生產生活秩序的逐步恢復推動廣州經濟運行整體得到好轉。消費活動明顯復甦並持續回暖，但市場信心的傳遞仍需時間。過去半年，廣州優質零售物業市場無新增供應，總存量維持在501.3萬平方米。
隨著居民出行意願的增加，此前受疫情影響較明顯的接觸型業態迎來復甦。營業收入的增加為品牌擴張帶來信心。全市整體空置率在經歷連續四個季度的上升之後，回落至7.0%。核心商圈的租金水準表現堅挺，支撐上半年全市平均租金保持穩定。
年內預計廣州還將迎來67.9萬平方米新增供應，供應放量的同時市場競爭也更加激烈。展望未來，在宏觀經濟的持續恢復下，消費者購買力和市場信心的提升將令廣州零售物業市場保持積極發展。
成都.
2023上半年天府和悅廣場入市，帶來約20萬平方米的新增供應，推動全市存量上漲至798萬平方米，截止2023年二季度，成都優質零售物業存量位居全國第三，僅次於北京、上海。
由於新增項目多以大型社區商業或區域級專案為主，因此成都優質零售物業市場租金依舊呈下降趨勢，全市租金環比下降0.59%至人民幣611.21元/平方米/月；與此同時，隨著疫情放開，成都優質零售物業市場活躍度有所提升，空置率連續兩個季度下降，截至2023年Q2，空置率下降至6.18%，同比下降0.68個百分點。
繼三利愛琴海、天府和悅廣場入市後，2023年，天府新區還有望迎來天府大悅城、天府招商花園城兩個優質零售物業項目，屆時天府新區新商圈有望形成。
杭州
今年以來，杭州政府有系統地推進"8+4"政策體系，落實落地一籃子穩增長舉措，全力以赴打好經濟翻身仗。上半年，全市消費市場持續回暖，城市經濟活力有效增強。
2023年上半年，杭州優質零售市場迎來兩個新商業項目的正式開業，共計新添體量約30.5萬平方米。其中，國芳天街是龍湖在杭州網格化佈局併入市的第8座天街，也是杭州繼吾角天街之後的第2座輕資產專案。與此同時，存量商場持續通過豐富品牌、創新運營、加強體驗等方式打造強內容驅動力。截至2023年第二季度，全市優質零售物業的總體存量攀升至618.9萬平方米，相比2022年同期增長了7%。
隨著杭州第19屆亞運會的日益臨近，全民健身理念的深入人心，疊加繁榮夜間經濟政策的助推，體育夜經濟正成為杭州消費領域競爭的新賽道。
香港
過去半年，隨著香港正式與世界通關，訪港旅客數字明顯增長，零售市道逐步回暖，各經濟指標亦錄得改善。此外，為進一步刺激居民消費，香港政府再次派發消費券，為零售市場注入消費動力。
在利好消息下，零售商重新審視擴充計劃，其中，一向受內地旅客歡迎的商品類別最能受惠於中港通關，過去半年市場上錄得的租賃活動以藥房和珠寶鐘錶品牌最為活躍。同時，逐步恢復的租賃活動帶動一線商舖租金緩緩上升，各區空置率也持續下調，2023第二季平均空置率降至約9%，屬三年來低位。
展望未來，下半年的租金走勢仍是未知之數，有待觀察疫情後第一個暑假旅客到訪的情況，但短期內租金呈V形反彈的機會並不會出現。
台北
隨著疫苗普及防疫政策放寬，商圈逐漸轉好，零售業者信心增加，空置店面陸續填補。
西門商圈截至2023年第二季空置率已連四季度下降，來到11.1%。忠孝商圈因短期內商圈缺乏話題性，第二季度仍為13.8%。中山南京商圈於疫情期間亦維持穩定商息，第二季空置率5.3%。
預計2023年下半年商圈可期待外國旅客回流，但仍需仰賴內需市場，等待消費力逐漸增強。而經歷疫情考驗後，國內生活和消費模式的改變，消費者更重視生活、品味和體驗。商圈及商場空間更注重創造有氛圍的空間，使零售不僅是陳列商品，而是提供無可取代的體驗。
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