加息環境下買家轉趨審慎 住宅成交自5月減慢
- 零售市場氣氛繼續回暖，商舖租金維持低單位數增長；各區空置率持續下降，擴張活動以藥房最爲活躍
- 第二季甲級寫字樓整體淨吸納量錄得負17.3萬平方呎；租賃活動未見明顯反彈，但見部份租戶趁低租環境搬遷以提升辦公空間質素
- 通關對樓市的刺激作用未能持續，高息環境壓抑住宅市場交投及樓價表現
香港 - Media OutReach - 2023年7月6日 - 全球領先的房地產服務商戴德梁行 | Cushman & Wakefield 今天發表香港房地產市場2023上半年回顧及展望。本港經濟活動隨著中港通關逐漸復常，零售市道受旅客消費支持，今年首五個月零售業總銷貨額總計1,719億，按年升21.0%。然而，寫字樓租賃活動仍未見明顯反彈，在第二季繼續錄得負吸納量，整體待租率微升至17.3%，令寫字樓租金持續下調。另一方面，港元拆息高企，住宅買家入市意欲降低，交投明顯較通關初期放緩，本季度成交宗數較上季跌13%，樓價於季末表現反復。
甲級寫字樓租賃市場：第二季淨吸納量再度呈負數，企業決策保持審慎
整體商業氣氛在中港通關後有所改善，跨境商業活動逐漸復常，但在環球經濟前境不明朗情況下，企業普遍保持審慎態度。寫字樓租賃市場未見有明顯反彈，內地企業來港租用辦公室的活動亦未如預期熾熱。香港甲級寫字樓市場在第二季度錄得負172,700平方呎淨吸納量，主要因季內有大型企業縮減租用面積，當中以尖沙咀區和中區最爲明顯；但情況已較上季度的負248,200平方呎有所改善。整體待租率由第一季的17.1%微升至第二季的17.3%，使甲廈租金繼續下調，按季回落2.1%，年初至今累跌3.6%，跌幅以港島東最爲顯著。
戴德梁行香港董事總經理及項目/企業服務部主管蕭亮輝先生指出：「新租賃成交方面，本季度各行業表現較以往平均，雖然繼續以銀行及金融行業租戶（25%）面積佔比最為大，但醫療保健/美容業、消費品/製造業和保險業佔比均超過10%。可見自通關後內地旅客對醫療、美容和保險服務有所增加，帶動這些行業的租賃需求。展望下半年將有幾個大型寫字樓項目陸續落成，而待租率高企的情況亦將為寫字樓租金的反彈帶來阻力。預計下半年寫字樓租金將繼續調整，全年或錄得5-7%跌幅。隨著中港通關，加上近日中美關係有緩和跡象，預期當經濟及跨境商業活動逐步復常後，有望提振企業信心並加快落實其擴張計劃，有助寫字樓市場逐步復甦。」
商舖租賃市場：街鋪租金逐步回穩，空置率持續下降，惟大型品牌仍抱觀望態度
受旅客消費支持，本港零售市場逐步復甦，1月至5月零售業總銷貨額總計1,719億港元 , 由於去年基數較低，按年錄得21.0%明顯升幅。當中，繼續以受旅客追捧的「珠寶及鐘錶」、「服裝及配飾」和「藥物及化妝品」類別的表現最爲亮麗，分別按年大升76.6%、54.0%和37.4%。核心區街舖方面，各區空置率繼續呈下降趨勢，平均空置率約為9%，更為三年來低位。至於街舖租金，各區按季均錄得低單位數增長，年初至今各區平均升幅約爲5%，其中以受高端旅客及本地消費支持的中環租金升勢最爲強勁（7.1%）。另外，餐飲租金亦繼續穩步上升，各區年初至今錄得5-6%升幅。
戴德梁行執行董事及香港商舖代理及管理服務主管林應威先生表示：「自通關以來，過去數月積極進駐一線街區的多以承租能力較強的藥妝店和藥房爲主。事實上，內地客的消費模式已改變，由以往的『純購物』演變為『深度遊』，令高端零售商和連鎖品牌不敢輕舉妄動，也未見他們有明確的擴張意欲。雖然最近市場上也有出現奢侈品牌的租賃成交，但大多只屬搬遷和舖面整合個案，故商舖租金增長亦難以在短時間內錄得明顯反彈。另一方面，我們留意到通關之後，港人出境的人次比來港旅客人數還要多，變相流失部分本地消費力，令之前五一黃金周和佛誕長假期間的零售市道未如預期中熾熱。所以，我們對下半年的租金走勢持觀望，有待觀察疫情後第一個暑假旅客到訪的情況。」
住宅市場：高息環境拖慢買家入市步伐，預期全年樓價升幅介乎3-7%
總結上半年，雖然2月份通關後樓市暫現一段小陽春階段，惟5月份本港多家銀行隨美國加息調高息率，加上近期環球經濟及股票市場再現波幅，窒礙潛在買家及投資者的入市意欲，第二季住宅物業成交宗數約12,200宗，按上季下調13%，比上年同期跌18%。另外，季內發展商繼續積極推盤，當中不乏大型新盤貼市開價，分薄了部分二手市場的購買力。一月至五月的一手成交約佔整體住宅交投數目四分之一。
住宅價格方面，根據政府最新數據，整體住宅物業價格於5月份由升轉跌，按月回調0.7%，首五個月累升4.9%。另根據戴德梁行追蹤的受歡迎屋苑樓價數據，部分在過去兩個月亦有輕微回落的跡象，抵消部分一季度的升幅，當中代表細價盤市場的沙田第一城呎價按季跌3.0%，年初至今升16.4%； 代表中價市場的太古城則按季下調3.9%，年初至今升幅約6.9%；而代表豪宅市場和防守性較高的貝沙灣按季亦微跌1.1%，年初至今升4.2%。
戴德梁行執行董事及香港研究部主管鄧淑賢女士表示：「我們預料即使下半年息口見頂，高息環境亦將會維持一段時間。另外，最近股票市場波動、地緣政治不穩及外圍經濟復甦緩慢等因素均會抑制買家入市情緒，為住宅成交和價格的復元帶來阻力。我們預期下半年發展商將繼續積極推盤去貨，並以貼近二手市場開價的策略和不同優惠條款吸引買家，以1,000萬以下的中小型盤最受買家追捧，而二手市場則相對慢熱。預計全年樓價升幅介乎3-7%，而住宅成交量則按年升10-15%至約五萬伙左右。」
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圖片說明：
戴德梁行香港董事總經理及項目/企業服務部主管蕭亮輝先生（中）、戴德梁行執行董事及香港商舖代理及管理服務主管及林應威先生（左）及戴德梁行執行董事、香港研究部主管鄧淑賢女士（右）。
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