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買房有履保了 還要簽本票?代書:有這優點

好房News/ 2023.05.18 18:54
好房網News記者蔡佩蓉/台北報導
 
房屋買賣的4大流程簽約、用印、完稅、尾款,買賣價金的付款方式也隨著代書作業分為自備款及銀行貸款。資深地政士表示,實際買賣房過程中,賣方常常質疑地政士忘了請買方開立本票,也有賣方認為地政士偏袒買方故意不開本票,而實際上要不要開本票,因情境而異。
 
正業地政士事務所所長鄭文在表示,以買賣總價1000萬元為例,如果自備款200萬元,銀行貸款800萬元,通常買方會在簽約及用印時支付10%等於是100萬元,完稅時支付10%共100萬元,銀行貸款80%為800萬元,銀行貸款核撥後,代償賣方原來銀行貸款餘額,辦妥抵押權塗銷後完成房屋點交的手續。
 
買房子還得簽本票?行家剖析原因。圖/好房網News記者蔡佩蓉攝影
房市街景。圖/好房網News記者蔡佩蓉攝影
 
他表示,因為買方的過戶完成到尾款80%的銀行貸款核撥,有3至5天的時間落差,所以,坊間的房屋買賣,習慣就尾款部分請買方開立擔保本票,擔保尾款的給付,因此會在買賣契約書裡約定買方開立尾款本票一張,保管於地政士處,俟過戶完成,點交完畢,賣方拿到尾款,同時將該擔保本票返還買方收執,對於房屋交易安全是一種保障。
 
房仲的銷售一般委託案件盛行,在同一個賣方、不同買方的情況下,為了順利成交,產生了買賣雙方必須「見面談」,當買賣雙方價金相同時,立刻委由地政士簽訂買賣契約書,避免夜夜長夢多,白忙一場。
 
如前面所述,當買賣價金、條件成立後,簽約加用印時,買方必須支付買賣總價10%的價金給賣方,若有履約保證就轉交地政士存入履約專戶。屆時,買方的10%價金可能還在股票市場,或是長輩身上,於是坊間就會請買方商業本票,做為買賣契約書的付款憑證,確保買賣契約書的履行。
 
所以,這時候可能就會發生買方開立10%的付款商業本票,以及80%的尾款擔保商業本票,同時保管在地政士處,等買方逐次付款完成,再將上揭本票逐次返還買方,或是結案時連同尾款本票,一併返還買方。
 
至於另外的10%完稅款,是否也應該請求買方開立本票?鄭文在解析,房屋買賣交易中,自備款的20%給付完成時,房屋所有權還在賣方的名下,尚未辦理過戶,屆時有風險的是買方,可能遇到屋主房屋被法院查封或是假扣押,而無法順利辦理過戶。
 
他表示,完稅款要求買方事先開立商業本票,似乎不合情理,也就是說,前述的10%完稅款是不會要求買方開立商業本票的,但是尾款80%本票是擔保性質,就會請買方過戶前事先開立,保管於地政士處。

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