一、2022年房市10大新聞
2022年的房地產市場可說是詭譎多變的一年，上半年景氣買氣大好，一片看好；下半年卻直轉急下由紅翻黑，買賣雙方及業者都對突如其來的變化措手不及。
從2022年遴選的房市十大新聞來看，約有一半屬於外部因素，真正跟房地產業本身有關的大新聞還真的不多。若先從外部環境來看，上半年不利因素開始堆疊，種下下半年陷入盤整。
年底一記重捶引來市場騷動，平均地權條例修正案在2022年12月21日已通過內政委員會初審，應會在2023年1月13日休會前完成三讀通過，針對限制預售屋換約轉售及炒作重罰，預售市場將受重創，干預自由市場機制與健全交易市場相互角力，2023年將勢必是市場的一大焦點。
另一焦點為300億租金補貼政策，原欲嘉惠50萬戶租屋族，延長至10月底總計有31萬戶通過申請，這是一項政府、租賃業及民眾三贏的政策，政府及業者得以擴大社宅戶數，也能讓更多民眾降低租金壓力。2023年若能持續補貼政策，在高房價及高房租的壓力下，申請戶數應該會更加踴躍。
7、8月間掀起的兩岸軍事危機，國際看台灣很緊張，台灣本身看似不在意，實際上中高所得者的資產分配恐怕已經重新架構，多少影響了換屋及長期投資購屋的需求。
真正讓民眾有感的便是央行升息及股市降溫。今年全球股市利空不斷，主要市場皆呈現下跌走勢，台股同樣也無法倖免，加權指數在年初來到18,619點歷史新高後，瞬間反轉向下，大盤跌破萬三大關，累積跌點近六千點，波段跌幅高達-32%。這樣的變化讓整體投資市場陷於觀望，股市與房地產，幾乎同時降溫。
無獨有偶，在股市房市陷入低潮之際，美國升息壓力大舉來襲，美國聯準會自2022年3月啟動升息循環以來，已經升息15碼，共375個基點，在短短三季之內將美國原本趨近於零的利率，拉抬4個百分點，台灣則小幅跟進升息，目前總計升息2碼。
升息2碼等於是增加0.5%，對部分房貸族來說，可能會影響購屋意願，延長成交時間、降低成交量；多數預期2022-2023年可能繼續升息，升息導致有房貸的屋主成本增加，房東可能將增加的成本轉嫁至房租，升息對租屋市場的衝擊主要是價格，房租將會上漲。
在房仲業部分，疫情影響趨緩，捐血活動再度回溫，820房仲業發起的熱情捐血活動，回饋義舉獲得社會各界高度認同，8年來累積捐出超過11萬袋，在2022年達標突破目標10萬袋，總袋數累計高達114,457袋，達成當初「捐血10萬袋、誓救10萬人」訂下的目標，內政部更因此將820定為國訂房仲日，在各產業中實屬罕見，對業者來說，肯定的意義十足。
台灣1人宅的戶數已經突破200萬戶了，約占總戶數的2成左右，看似不是甚麼大新聞，卻透露出人口結構改變的趨勢已漸成型。在高房價及少子化、1人宅持續增加前提下，可遇見未來交易市場，將仍以2房小宅為主流。
二、七都房市預測
- 2022年1-10月的全台買賣移轉登記棟數為266,493棟，較2021年1-10月279,039棟減少12,546棟，減幅約4.5%，推估2022年全年棟數約為319,792棟，將會較2021年衰退8.2%。
- 以目前公布的2022年1-10月的登記量來看，包含新竹市在內的七都，除了桃園市維持正成長外，相較於去年同期，餘六都普遍呈現衰退，尤以新竹市及台南市、高雄市減少最多。其中新竹市大減29.8%，台南市減少10.9%，高雄市年減10.6%；台北市小減4.5%，新北市小減3.3%，桃園市減少6.1%。
- 若以2022年全年度推估值來看，全國大約減少8.2%，推估新竹市減幅最大為33.2%，台南市及高雄市減幅分別為11.5%及15.4%，新北市減少10.5%；台北市、桃園市、台中市則分減少4.9%、7.1%及0.4%。
- 2023年部分，因建材及人工的成本上升壓力仍未減，即便市況趨緩成交量下降，整體房價仍會維持在原水平。雙北市在近2年的價量變化相對較小，因此受景氣變化的波動較小，因此預估雙北市為價平量縮，成交量微調約5%左右。
桃園市持續因為新興重劃區完工交屋，移轉登記棟數將持續增加約5-8%，房價受到區域公共建設發展支撐，價平量增；台中市氣勢旺盛，是目前唯一不受景氣影響而持平的一都，捷運效應在2023年將持續發酵，沿線房市續走強，價量仍有小漲空間；台南市及高雄市將在2023年進入盤整期，中場休息階段，台積電建廠計畫雖有變動，但不影響高雄市政府對科技廊帶的規劃及發展，後續需求仍為看好，房價已直逼桃園市與台中市。
三、健全住宅市場政策建言
- (一) 推出換屋補貼鼓勵換屋，提升樂齡者生活品質及居住安全
根據不動產資訊平台資料顯示，台灣住宅房屋的平均屋齡高達32年，以總數來說，也已超過450萬戶，幾乎為總體住宅存量的一半，而這些老宅的使用者住戶，又大多是中高齡的長者，嚴重威脅居住安全。
老宅的結構及屋況問題多，影響生活品質，眾所周知，政府也是積極想解決；但是都市更新推動不易，即便有危老專案開出捷徑，卻仍是跟不上老宅變老的速度。
都市更新緩不濟急，建議政府應該重視長者的居住安全，推出換屋補貼及相關優惠政策，讓等不及住宅更新的長者，能夠在優惠誘因下，提昇換屋意願，換住到結構安全、屋況良好的住宅，以利提升生活品質。
- (二) 維持三高一低政策，協助青年購屋換屋
受到國內外經濟環境及原料成本持續高漲影響，2022年房價持續攀升，青年首購族群的購屋壓力有增無減。為協助青年首購族購屋，政府應提供更低利環境，更優惠的貸款方案。
建議政府應推出加強版「青年安心成家購屋優惠貸款」，朝向高成數、高期數、高寬限期、低利率等「三高一低」方向進行，即由政府補貼金融機構提供高達九成的低利貸款，拉長貸款期限至40年，拉長寬限期至5年並補助購屋貸款利率低於1%，以幫助年輕人輕鬆購屋。
拉長還款期限可有效降低消費者每期房貸負擔，保障購屋者的生活品質，當未來收入提升或有閒置資金時，依然能提早償還部份本金，且40年房貸方案普遍要求貸款者年齡須於40歲以下，符合政府協助青年首購族群安心成家美意。
- (三) 解除或修改豪宅稅總價上限
政府「豪宅限貸令」措施從2012年上路至今，歷經10年從未調整，但國
內外政經環境、不動產市場和房價已大不同；從房價來看，當時台北市房屋每坪成交價約為50多萬元，如今平均成交單價已升高至65-70萬元，但豪宅門檻還是在7,000萬元，直接影響換屋客層。
據政府規定，台北市總價7,000萬元以上、新北市逾6,000萬元，其他區域超過4,000萬元以上產品均屬豪宅；第四波房貸成數從原先55%、再限縮至40%，且無寬限期。
在工資及原料上漲壓力下，近兩年包含新竹市的七都房價，均有上漲現象，一旦超過總價上限，貸款成數便從七成驟降到四成，影響換屋族的理財規劃及換屋意願。建議豪宅總價門檻應比照物價和房價上漲的幅度，以等比例原則滾動調整，以保障換屋自住客的權益。
房地產政策千頭萬緒，動輒得咎，當務之急，應該著重於購屋品質的提升及寬鬆的金融環境，落實資訊透明化及交易公平競爭，降低糾紛，讓民眾能買得合理、購屋安心，才是要務。
四、2023年度預測代表字
預測代表字：”守”
說明：
2016年「房地合一稅」，及「持有稅」議題的雙重重稅下，重擊市場信心，造成買賣交易移轉棟數創下史上新低紀錄；2017年不動產業走勢如同全聯會所預測代表字「溫」，在經濟景氣回穩下，加上政策不確定因素消失，終於擺脫「冷」、「苦」的局面。
2018年則以「揚」字，代表繼續維持2017年底復甦的態勢；2019年則以地方選舉選後新視界為主的「亮」。2020年則以「湧」字回應台商回流帶來5000億投資金額、民間投資大爆發。2021年為「宜」字，去除短期投機，房地產市場供需更加合理穩健。
2020年下半年房地產買氣爆發，2021年持穩並遍地開花，政府積極運用政策引導短期投機退場，同年7月1日實施房地合一稅2.0及實價登錄2.0，在股市帶動下買氣持續上揚。
2022年諸多國內外因素衝擊下，上半年及下半年市況兩極化，上半年牛氣沖天勢不可擋，價量續創新高；下半年股市走跌、利率升高，再加上選舉因素，市況陷入冷寂盤整期。
2023年雖可能仍受到選舉干擾，但國內各產業對景氣走勢普遍看好，台經院調查顯示，2023年服務業、金融業、製造業等看好度均高於五成；惟獨房地產業看好度低於20%。疫情趨緩、工商穩定成長有助社會經濟復甦，但高房價及高物價、可能升高的利率與打房政策，仍為不可忽視的隱憂。展望2023年度，全聯會選定以「守」作為代表字。
房地產市場的發展受制於金融、政策及市場供需，前幾年大多運用稅制調整短期交易，近兩年則是政策頻出嚴控炒作，中南部縣市首當其衝，如履薄冰。展望2023年，政治紛擾必不少，價量走勢均不甚樂觀，市況偏空；但只要通膨危機未解除，抗通膨的需求就會存在，守住多變的2023年，2024年後房市應該會更趨穩定。
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