(中央社訊息服務20221223 15:45:26)房市多頭到盡頭！ 46%消費者看跌房價 看跌大幅超越看漲 全球貨幣緊縮、經濟展望下修！ 44%消費者悲觀看待2023年景氣
根據永慶房屋2023第一季網路會員調查，全台認為房價看漲的比例由上季的38%再度下降，本季為29%(圖一)，較上季減少9個百分點，而看跌比例則增至46%，看跌大幅超越看漲。永慶房屋業管部協理陳賜傑指出，全球通膨壓力不減，各國央行持續貨幣緊縮政策，此外，烏俄戰爭未停歇，讓地緣政治風險難除，全球經濟前景不明朗，各家經濟預測機構紛紛下修今年與明年的經濟成長率，讓消費者對房價上漲的預期改變，看漲比例連四降，若自高點71%來觀察，已劇降42個百分點。此外，看跌比例則大幅增至46%，看跌比例大幅超越看漲，顯示在貨幣緊縮、經濟前景不明朗的狀況下，消費者對於房價看法已呈現多空交叉，房市多頭恐怕已到了盡頭。
那麼，消費者對於2023年國內經濟表現的看法為何(圖二)？調查結果顯示，相較於2022年，44%消費者認為對2023年景氣看法更為悲觀。陳賜傑說明，全球通膨持續高漲，各國央行貨幣緊縮政策持續，收縮市場資金，資金潮退場，讓全球金融市場劇烈震盪，也衝擊經濟表現，各預測機構下修明年經濟展望預測，讓消費者普遍看壞2023年景氣，相較於2022年更為悲觀。
想購屋地區房價漲多少？ 67%消費者認為過去一年房價上漲超過5% 台中對房價上漲最有感！ 78%消費者認為漲幅超過5%
本次調查也針對消費者想購屋的地區做房價看法的調查，消費者認為想購屋的地區房價過去一年房價是上漲還是下跌呢？陳賜傑說明，根據調查結果顯示，全台仍有67%消費者認為過去一年房價已上漲超過5%(圖三)，消費者普遍對於房價上漲的感受深刻。若觀察七大都會區對過去一年想購屋區域的房價看法，桃園、台中、台南與高雄對於房價上漲最有感，認為上漲超過5%占比逾七成，顯示消費者對於預計購屋地區的房價漲幅有明顯感受。
期待房價下修！ 37%消費者認為2023年下半年是最佳購屋時機 那麼，消費者認為何時是最佳購屋時機(圖四)呢？陳賜傑指出，根據本次調查結果顯示，發現37%消費者認為2023年下半年是購屋好時機，2024年之後的占比更高達43%，顯示在全球貨幣緊縮、經濟成長趨緩、地緣政治風險等不確定因素下，加上對於房價預期已改變，期待房價向下修正，雖房市已出現降溫，但房價要走跌仍需時間發酵，因此，消費者現階段採取保守觀望態度，等待市場較為明朗後才進場購屋。
70%消費者認為今年還會繼續升息！ 40%認為年底前再升半碼 2023年上半年國內還會升息嗎？ 82%消費者預估升息1碼內
陳賜傑說明，美國聯準會(FED)為抑制美國國內高漲的通膨，今年全年已升息17碼之多，而國內央行於3月跟進升息1碼、6月與9月各升息半碼後，市場普遍預期央行12月將再升息。本次調查也針對國內升息的議題進行調查，本次調查期間為11月中至11月底，在央行理監事會議前，可以觀察消費者對於國內再度升息的預期。
那麼，消費者如何看待國內的升息步調呢？陳賜傑指出，根據調查結果發現，70%消費者認為前三季升息2碼後，年底前還是會再度升息，雖國內通膨狀況不若美國嚴重，但為打擊通膨與降低台美利差，也有不升不可的壓力。至於12月再升息幅度，40%消費者認為還會再升息半碼，但也有25%消費者認為央行可能會暫停升息(圖五)。而對於明年上半年是否持續升息，根據調查結果顯示(圖六)，82%的消費者認為明年上半年還會再升息1碼內，其中認為升息半碼的占大多數，為45%。
陳賜傑補充，美國通膨雖有趨緩，但仍屬高檔，市場預估這波升息循環的終點利率恐較之前預期的4.6%更高，甚至可能突破5%，也就是說，目前FED已升息17碼的狀況下，要將利率調升至5%，至少還有2碼以上的升息空間，且預告高利率恐將持續更長的時間，雖台美政經局勢不同，但國內的升息步調勢必也將受到影響，仍需持續觀察。
那麼，消費者對於再度升息的房貸壓力承受度為何呢？調查結果顯示，76%消費者認為利率升至2.231%就會覺得房貸還款負擔過重(圖七)，陳賜傑表示，本次調查是以9月五大行庫購屋貸款利率1.731%推算，再升2碼就會讓購屋貸款利率達到2.231%，也就是說，若房貸利率達到2.25%，就有近八成消費者房貸負擔過重，而房貸利率若超過2.25%，將創金融海嘯以來新高紀錄，超低利率時代已不復見。
近四年價漲明顯！ 除雙北外較2019年漲逾四成 房價由漲轉跌！ 台北與台中以南三都均出現跌勢
永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示：前兩年受惠於低利環境與資金潮助攻，讓房市交易熱絡，自住、置產等需求強勁，加上通膨蠢動，讓不動產實質資產價值成為抗通膨保值首選，推升購屋需求穩定成長。葉凌棋指出，觀察七大都會區近二年第四季房價變化，均呈現上漲趨勢，可以發現除了雙北市漲幅不到5%外，桃園以南五大都會區年漲幅均超過5%，其中，新竹、高雄年度漲幅逾一成，顯見近一年國內房價漲勢仍明顯。若再進一步與疫情前、未實施貨幣寬鬆前的2019年同期相比(圖八)，葉凌棋補充，七大都會區近四年房價漲勢驚人，除了雙北漲幅約二成外，桃園以南五大都會區漲幅均超過四成，新竹漲勢最為凌厲，達64.6%。
不過，葉凌棋強調，值得注意的是，七大都會區房價已有鬆動跡象，2022年第四季房價與第三季相比，除了新竹仍有1%以上漲幅外，新北、桃園房價微漲0.3%與0.8%，其餘四都房價微跌，顯示房價由漲轉跌，房市已出現反轉向下訊號。
未見明顯衰退！ 前10月預售屋總銷突破1兆 年增3.5% 交易件數年減7.2% 預售買氣逐季降溫！ 較去年Q4量減逾五成 台北、台中、高雄衰退逾六成最多
根據預售屋實價登錄資料統計，統計近二年1-10月預售屋交易，今年總銷金突破1兆元大關，交易量為6.7萬件，與去年同期相比，件數年減7.2%，但總銷金額仍成長3.5%，顯示預售交易市況與去年相當，未見明顯衰退。葉凌棋說明，預售屋具備低自備款、付款輕鬆、屋況新、可客變等優勢難以取代，仍是民眾購屋時的選項之一，即使近期整體房市有轉弱跡象，交易件數減少，但因房價仍高，總銷金額仍較去年成長，顯示預售交易市況仍維持高水準。 此外，統計近四季預售屋每月平均交易件數與總銷金額，葉凌棋說明，今年第三季全台交易件數大減55.8%，總銷金額衰退52.1%，預售屋買氣逐季降溫，其中，台北、台中、高雄交易件數衰退逾六成最多。
2023-2025年將現新屋爆量潮！ 全台逾15萬戶新增供給 大量賣壓恐湧現 預售屋下車潮激增！ 全台預售轉售量年增41.0%
葉凌棋說明，觀察2022年1-10月全台建照量較去年同期成長7%，且推估全年建照量恐達17.5萬戶，創近28年來新高；新屋開工則年增16%，過去前兩年因疫情衝擊而工料雙缺的現象，讓興建期程遞延至今年，開工量大增，而使照也年增8%，維持高檔，顯見目前與未來市場新增供給量大，房市超額供給狀況恐更為明顯。另外，再從預售屋新建案完工預估年份統計來觀察，葉凌棋說明，全台2023-2025年預售屋預計完工戶數將逾15萬戶，屆時恐將出現大量賣壓湧現。
在未來市場供給量大增，加上政府整頓預售屋投機炒作的狀況下，全台預售屋轉售量也出現暴增現象(圖十)。葉凌棋說明，觀察今年12月全台預售轉售量較去年同期大增41.0%，整體預售轉售量暴增6500件左右，顯示「平均地權條例」修法，確實讓不少投機客擔心修法通過後轉售困難，而陸續選擇退場，大量預售屋建物拋到市場上求售，讓預售屋出現大量下車潮。若再細看七大都會區預售轉售量變化，桃園暴增77.4%，台南成長逾五成，台北、台中、高雄也都有四成以上的增幅。
影響2023年房市四大變數！ 經濟情勢、房市政策、市場超額供給、總統大選
葉凌棋表示：全球經濟展望下修、俄烏戰爭未歇，市場普遍看淡2023年經濟景氣，影響房市表現。而近期最受市場關注的「平均地權條例」修法正在立院排審中，明年是否有新房市政策推出也將左右明年房市交易。
同時，2023年也將面臨大量市場超額供給的狀況，葉凌棋指出，根據推估，2022年全年建照創28年新高、新屋開工、使照維持高檔，而2023-2025年預售屋建案完工戶數超過15萬戶，大量的成屋進入市場，勢必對市場造成衝擊，恐累積大量賣壓。此外，葉凌棋說明，明年下半年還有總統大選選戰開打，不確定性高，因此，經濟情勢、房市政策、市場超額供給、總統大選將是影響2023年房市四大變數。
多頭將盡！ 2023房市呈「價跌量縮」格局 估2023年全年交易量約28.0-29.5萬棟左右 年減8%至11%之間
葉凌棋說明，全球貨幣緊縮加上經濟前景不明朗，民眾對房價預期翻轉，目前房價也有由漲轉跌跡象，加上2023年市場供給量大，房價有走跌的空間。2023年在經濟前景不明朗、房市政策、市場超額供給與總統大選四大變數影響下，房市表現不容樂觀，預期2023房市呈「價跌量縮」格局，全年交易量估28.0-29.3萬棟之間，較2022年減少8%至11%。
