（觀傳媒嘉義新聞）【記者 惲 朋 ／嘉義報導】因政府聯手央行「打炒房」，又帶頭賣地炒地，加上一波波政策性信用管制，讓原本開始復甦的房地產市場買氣轉趨保守，且觀望氣氛濃厚。但嘉義縣在翁章梁縣長的擘畫下，目前已有88公頃嘉義科學園區的確定，428公頃馬綢後工業區指標性廠商陸續的設廠進駐、383公頃大埔美產業園區廠商設廠進駐近滿、太保無人機研發中心、10公頃的荷蘭羊角村開發、54公頃的民雄航太研發基地、140公頃的南靖產業園區及75公頃的公館產業園區等利基，將翻轉嘉義農業縣的經濟型態；嘉義市則位於嘉義地區的中心點，除具有如教育、學區、文化、交通、商圈、美食、生活購物、便利性等不可替代性的地理優勢的先天條件外；黃敏惠市長更是積極翻轉東西區的縫合，建構全民共享、世代宜居的幸福城市。嘉義市不動產開發商業同業公會呂冠衡名譽理事長（聯儀建設公司董事長，新冠肺炎疫情發生後，即致力興建防疫宅）認為，都市建設的改變及磁吸效應，都已是嘉義縣、市提升城市競爭力，走向更現代化的主要關鍵。因此，建議有自住需求者，有能力就要買，千萬不要等到錢存夠了時，再望屋興嘆！
呂冠衡董事長年輕時即離家北漂打拚，2004年帶著在台北、台中、台南及高雄涉獵房地產市場的豐富經驗，回到嘉義市貢獻所學所長，他除了專業背景於不動產開發與銷售外，還擁有財經法律及嘉義中正大學EMBA 的學位，碩士學位的論文題目就是《城市規劃與發展之研究—以嘉義市為例》，論文內容不僅豐富扎實，更有其獨到的見解與看法。他認為，以嘉義市特殊的地理位置，先天具有「雲嘉南消費休閒中心」的優勢，以半徑35 公里劃圓，其涵蓋的服務範圍，總人口數超過150 萬以上，更是中台灣與南台灣的新中心，發展潛力可期。
針對社會最關心的房價問題，呂冠衡董事長表示，台灣房價沒有下跌空間，遇好地段、好環境更要買不要等 ，有合理價就買，有能力就要買但不追高 ，不動產投資的機會，只留給觀念正確跟決策快的人。他指出，台灣的房地產不會崩盤，請全民放心，要有智慧判斷，而不是人云亦云。
▲嘉義市不動產開發商業同業公會名譽理事長呂冠衡董事長。
(圖／記者惲朋翻攝）
對整體房地產市場景氣的看法，呂冠衡名譽理事長受訪時表示，2019年末新型冠狀病毒的爆發，嚴重衝擊了世界經濟的秩序，也重挫並改變了所有產業的布局，根據統計截至2022年11月16日止全球累計逾6.35億人確診，其中超過661.3萬人死亡，這是人類歷史上非常罕見的大規模流行病，各個產業為了求生存，也紛紛做出了革命性的變化及產業策略的調整。雖然在世界各國因應疫情方式大不相同，疫情也因多次變種而造成了一波又一波的傷害！但由於新冠疫苗的問世及加速生產、分配，使得世界各國隨著疫苗施打的普及率增加，也相對的減低對全球各產業的衝擊，世界各國也從2022年下半年開始逐步的解封，朝向與病毒共存的生活新時局。
就在疫情可以逐漸得到控制，解封希望開始浮現的同時，2022年因為六件大事讓整體市場又充滿不確定性，如一、美國聯準會今年連續6度升息；二、俄烏戰爭開打至今10個月還沒結束；三、美國眾議院院長裴洛西訪問台灣所造成了兩岸關係空前緊張；四、再加上疫情的衝擊；五、通貨膨脹的因素；六、全球經濟放緩等等；都讓整體的房地產市場帶來許多不確定性的變因。而屋漏偏逢連夜雨，我們內政部去年12月大張旗鼓的推出房地合一2.0與預售屋禁止換約政策，以及政府聯手央行高舉「打炒房」的大旗，一波又一波政策性的信用管制，讓原本開始有所復甦的房地產市場又呈現墜崖式的急凍！市場投資及投機的買盤退場，加上央行信用管制，限制土建融、啟動升息、疫情變異、股匯市下挫、原物料上漲、缺工缺料、九合一大選等等因素的影響，都使得買氣轉趨保守，觀望氣氛濃厚，因而明顯衝擊到預售屋、新屋及中古屋的交易量市場呈現萎縮，目前而言可能只剩下剛性需求的族群在支撐房地產市場的買盤。根據內政部的統計，全台10月份買賣移轉棟數僅2.2萬棟，單月的年減幅為25％，全台累計一月至十月買賣移轉棟數僅26.6萬棟，年減4.5％，全年累計下來可能是疫情發生至今三年以來的新低。甚至於全台22個縣市中有14個縣市交易量呈現負成長，使得這波景氣乍現的榮景已然不在！尤其是農曆七月開始，全國各個銷售案場呈現來人下墜式銳減，成交量大幅萎縮的現象！
因此，只要央行持續升息，預估買盤將持續觀望；而消費者一直期待房價會下跌的盼望可能會落空！因為土地成本的提高，政府帶頭賣地炒地，使得土地原料成本一直漲不停，土地原料占一間房子至少50%以上的成本，再來就是營建成本的提高，因為缺工缺料，工期拉長，利息增加，原物料上漲等因素讓生產者不得不把成本轉嫁，致使房屋造價成本大幅提高，最後就是稅負增加，在中華民國萬萬稅的事實情況下，有房地合一稅、土地增值稅、營所稅、地價稅、房屋稅等等稅負的增加，也使得成本轉嫁的不得不，在在都使得房價根本沒有下跌的理由，而將面臨「不得不漲」的成本壓力，最後房價仍然持續往上漲！這就是支撐房價不墜反而變貴的主因，所以，政策的失當，景氣復甦與否，通膨預期刺激置產需求，加上大環境的因素等，也都是影響到房地產市場好壞的重要因素。
不過隨著疫情逐漸穩定而解封、俄烏戰爭趨緩，台股修正後回穩、美國升息轉向鴿派，暫時放緩，國內利率升息壓力漸消，九合一選舉正式落幕，政治環境的改變，年關將近，旺季買氣可望回溫，利空訊息逐漸淡化下，接下來的市場溫度可望一路開始暖身到明年農曆年後第一、二季，因此2023年的房地產市場並不悲觀，一般預料可能看好旺季買氣可望回溫，所以很多新建案預計推出的計畫蠢蠢欲動，光就台北市、新北市來說預估就有千億規模以上新建案都在積極布局中，也因此可以預料2023年將呈現「量能續縮且交易量小跌、價格持穩且緩步調漲」的市場格局狀態。
▲呂冠衡名譽理事長(右)代表致贈防疫物質給嘉義市政府，黃敏惠市長回贈感謝狀。
(圖／觀傳媒資料照片)
另外根據多家大型公股行庫承作房貸政策調整的風向來看，目前趨向僅做自住、首購、青年安心成家房貸為主力，再從聯徵中心最新第二季資料進一步觀察得知，第二季一樣是以30~40歲為購屋主力，佔35.8%，50~60歲的購屋族，佔比卻較上季減少1%，比較特殊的是20~30歲年齡層的購屋族群佔比，則明顯提高1%，而在整體申貸人數減少的情況下，20~30歲的購屋申貸人數也有明顯增加，且詢問30年房貸的可能性也大幅提高，這顯示以七年級為主的「輕齡首購族」撐起了市場大旗，已是2022年的購屋主力，因此驗證了市場景氣大不如從前時，這兩年是推小宅的好時機，畢竟房價不降，利息負擔又再加重時，有剛性需求的小資族，只好在相同的預算下，買更小坪數的住宅偃然成為市場的主力客源，另外老宅舊屋換屋及第二代換屋也是支撐市場買氣的主力之一，所以這種剛性需求的族群，將左右開發商的產品規劃，讓其進一步思考該推出何種型態的產品進入市場。
其它要顧慮的是，倘若接下來央行明年再繼續升息，一旦首購族或二房族的房貸利率拉高至2.5％，屆時恐怕會對房地產市場又帶來相當大的衝擊。對於購屋者不論是實質的財務壓力，經濟支出或是心理上的擔心，都會加重！另外國發會於11月28日公布的景氣報告燈號指出，10月連續第二個月都亮出「黃藍燈」，而景氣領先指標更連跌12個月，顯示國內景氣依舊疲弱！由於全球充滿不確定性，挑戰仍多，因此房市短期內恐怕將再「趨緩」！但地段好、產品定位正確的個案還是不會寂寞的，畢竟地段、產品等都是決定房價漲跌及去化快慢的重要因素，所以位處好地段的熱門地點及產品，「價格就不可能會跌」，反而買氣不會受到太多的影響。
對嘉義地區未來房市景氣的看法，呂冠衡名譽理事長則說，嘉義地區屬「淺碟型的市場」，近幾年的兩大主軸，在嘉義縣方面：由於88公頃嘉義科學園區的確定，使得為整體市場注入了一股值得期待的強心針，再加上428公頃馬綢後工業區指標性廠商陸續的設廠進駐，383公頃大埔美產業園區廠商設廠進駐近滿、太保無人機研發中心、光禹集團10公頃的荷蘭羊角村簽定、54公頃的民雄航太研發基地、140公頃的南靖產業園區、75公頃的公館產業園區等等，這無疑是翻轉了嘉義縣原本被人感覺刻板農業縣的印象，也因此帶動了梅山、竹崎、大林、民雄、新港、太保、水上、中埔等地區的房地產市場變得活絡，買氣也因此提升很多，精華地區的房價，透天產品都已將近千萬元，地點好、產品好的精華區個案甚至於都超過1200萬到1500萬元以上；公寓及華廈、大樓產品從每坪17萬到28萬都有，尤其是111年7月以前的個案普遍銷售都不錯。
在嘉義市方面：這幾年的主要熱區還是在湖子內區段徵收，而且短短幾年時間透天產品及大樓一棟棟林立的態勢已然成形，土地也從當初五、六年前的每坪9萬元起標到今年都超過2、30萬以上的成交價格，區域內透天產品及公寓、華廈、大樓產品在111年7月以前的買氣算旺，一般個案普遍銷售都不錯；透天產品都來到1300萬元到2000萬元以上；公寓及華廈、大樓產品也從開價每坪22萬到31萬都有，市中心精華區域甚至於已經來到30至38萬元之間。
▲102年到111年嘉義市推案總戶數。
（圖／呂冠衡董事長提供）
根據嘉義市不動產開發公會統計資料顯示，近十年申請建照戶數：102年820戶、103年741戶、104年812戶、105年394戶、106年701戶、107年810戶、108年978戶、109年1790戶、110年1224戶、111年至10月底止1002戶，十年總計申請建照戶數9272戶。再從近十年申請使照戶數：102年655戶、103年646戶、104年593戶、105年692戶、106年524戶、107年692戶、108年661戶、109年652戶、110年669戶、111年至10月底止705戶，十年總計申請使照戶數6489戶。
最後觀察近十年來嘉義市推案總戶數來看：102年701戶、103年510戶、104年707戶、105年264戶、106年811戶、107年818戶、108年1018戶、109年1455戶、110年1663戶、111年至10月底止997戶，十年來的推案總戶數8944戶。由此可推知，105年房地合一稅實施時是最慘的時刻！106年、107年量能開始增加，買氣回溫，也造就了108年到110年這三年來的市場景氣榮景非常熱絡，推案量逐步增加到高峰，買氣的去化速度也相當不錯！
展望未來，值得觀察的有嘉義縣科學園區的環評通過與否？何時才可以動工招商？南靖、公館、民雄、太保四大區域以產業園區及無人機與航太基地的利多題材，究竟何時可以動工整地？進行招商？這些又可以帶來多少的商機及就業機會的創造？外地的大型建商因為到處獵地，大舉來把太保高鐵周邊的房價從16萬多炒到了近30萬，確實是炒高了，這對區域百姓的購買能力來說無疑是一大挑戰！而嘉義市方面：由於嘉義縣主打「農工大縣，正在實現」的利多不斷，市府如何利用有利的先天條件，如教育、學區、文化、交通、商圈、美食、生活購物以及便利性等等，去強化嘉義市的優勢與不可替代性，加上黃市長所提出的「西部大計劃」與未來五年鐵路高架化後交通便利性的改變，如何翻轉東西區的縫合。還有北港路及高鐵大道兩側如何透過產業定位、產業重整進一步去進行市地重劃或區段徵收，藉以避免被嘉義縣的新興產業邊緣化。
最後是嘉義市得天獨厚最精華區段的「建國二村市地重劃案」，其進行進度如何，呂董事長認為都會皆影響著嘉義市再推向更繁榮的主力新引擎，占地面積9.296公頃相當廣大，又位處於市中心最精華區段，預料未來房價在土地高漲及營建成本居高難下的情況下，房價有可能推升衝破每坪40萬元以上，以上種種這些因為都市建設的改變及磁吸效應，都將是嘉義市如何提升城市競爭力，走向更現代化的主要關鍵。因此，建議有自住需求者，有能力就買，千萬不要等到錢存夠了時再望屋興嘆！