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地政局發表樓層別效用比 黃偉哲盼精進臺南市地價查估

焦點時報/焦點時報 2022.09.27 07:43


【焦點時報/記者蔡宗武報導】南市地政局於9/26日假安南地政事務所,辦理臺南市實價登錄大數據輔助區段地價平衡第二期研究專家學者座談會,研討內容主要為樓層別效用比之研究,期待能發表研究成果做為房地分離估價、都市更新權利變換地價查估等實務應用的參考。

為了臺南市各項公共建設的穩健發展,也帶動不動產相關市場的發展,市長黃偉哲指示地政局,除了公告土地現值及公告地價要合理調整,維護稅賦公平外,也要對於不動產實價登錄要加強檢查,確保不動產市場交易資訊透明化。

地政局長陳淑美表示,目前大樓已逐漸成為臺南市買賣交易主流,在實務上最需要應用樓層效用比的情形包括:都市更新權利變換需要評估基地價值、建商的推案訂價需要垂直價差、不動產估價欲分析評估高樓大廈的基地單價等,需透過樓層別效用比將其立體地價轉換平面地價。台南市地政局運用實價登錄大數據分析樓層別效用比,創全國之先對外發表,補足迄今不動產市場尚未發佈相關資訊之不足。

本次發表會由臺南市政府地政局陳淑美局長主持,地政局邀請國立屏東大學不動產經營學系楊宗憲教授及黃名義副教授、長榮大學土地管理與開發學系謝博明副教授及南市不動產估價師公會吳國仕理事長等4位專精於電腦大量估價及不動產市場價格分析實務之專家學者,於座談會提供專業意見並進行與談,提供建議作為本市未來精進電腦大量估價之參考,俾讓本市於該方面之政策更臻成熟周延。

楊宗憲教授提到,從理論上而言,樓效比的應用有其困境,因為同棟建物不見得每一層樓都有交易,且各大樓的使用性質也不同,有些一樓有店面效益,有些則沒有,又或者是否位於重劃區也有影響,又尚有交易時間的影響存在。可以建議的是,為兼顧統計上的要求及實務上的限制,可以適當在特徵價格模型納入交易時間及個別因素,盡可能的考量愈多的影響因素,並且建立一套成果驗證標準,以有效率的產製樓層別效用比。

黃名義副教授說明,就台南市實價登錄大數據輔助區段地價平衡之研究,針對樓層別效用比研究成果可以發現,不同樓高建物相同樓層的單價,先遞減後遞增,且遞增幅度不同。假設不同樓高同樓層的效用比之間無顯著差異,為便於未來執行,建議採相同單價處理。

吳國仕理事長分享,樓層別效用比在估價實務上的運用,以用於都市更新權利變換的更新後整批房地估價居多,其調整率之決定係參考預售建案的定價,並逐漸形成都市更新權利變換估價的審議默契。有別於實價登錄大數據分析,不動產估價師的調整項目考量會更加細膩精確,除了樓層別效用比,也會考量實價登錄資料無法顯示的座向(座南朝北優於座北朝南)、視野棟距、通風採光及其他個別因素(如民間風水的嫌惡情況,如車道上方、穿堂、壁刀…等等)。

謝博明副教授也分享,台南市政府研究案之樓層別效用比研究成果顯示,以不同的變數型態加入模型分析,對住宅價格的影響力不同,又預售屋與新成屋的樓層別效用比會比中古屋來的明顯。以實務面而言,若可以將眾多行政區依照同質性再群組化,有助於未來樓效比的發佈數據資料有較高穩定性。

為豐富不動市場資訊之完整性,地政局主動於「臺南市實價登錄大數據輔助區段地價平衡(含整體開發區)之研究(第二期)」特地納入樓層別效用比之研究,期待能藉由臺南市所累積近30萬筆實價登錄申報資料的大數據分析,提供更多相關資訊供實務業界參考。感謝各界人士的踴躍參與,使本次座談會在熱烈互動中圓滿結束。

【圖/地政局提供】

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