好房網News記者王惠琳／台北報導
台灣房市熱度持續不墜，不少民眾紛紛加入購屋行列，但開開心心買房，申請房貸卻發現核貸的金額、利率或成數與預期落差太大，導致自備款暴增甚至無法買房，慘被「殺頭」。
專家分析，民眾申貸結果與預期有落差，有兩大主因，永慶房屋契約部資深經理陳俊宏表示，其一是民眾對房貸認知錯誤，以房屋「購買價」試算房貸利率與成數，銀行卻是根據「房屋本身價值」估價後核貸，經常就會產生巨大房貸金額落差。
申請房貸最怕核貸金額、成數或利率與預設落差太大，專家提出3大建議。示意圖／截自photoAC
另一個原因，與現今房市熱度息息相關，陳俊宏表示，銀行估價經常利用實價登錄的資料，但「實價登錄更新的速度追不上房價上漲」，也成為價差主因之一。
陳俊宏建議，購屋者應該「提前避免」，先將有意購買的房屋資料提供給銀行估價，除了避免核貸結果落差過大，也能夠成為開價或下斡的指標。另外也可以向銀行申請「裝潢貸款」，多數可以取得房價的0.5到1成，藉此來彌補房貸額度。
至於該找哪間銀行，才能取得最佳房貸利率與成數？陳俊宏認為，各家銀行每年的上、下半年，都會依據當下政策調整房貸額度、利率，變動性極大，例如去年台灣銀行房貸放款餘額被中信銀行超越，使得台銀更積極給出「漂亮利率」。對於想爭取最佳房貸條件的購屋者，陳俊宏提出3點建議。
1.優先接觸薪轉戶或經常往來銀行
由於銀行可以確實掌握資金流動紀錄，這類型客戶大多會被銀行視為「優質客戶」，而更願意給予較佳利率。
2.透過房仲、建商土建融銀行申貸
陳俊宏表示，若購買中古屋，可以透過房仲找經常配合的銀行申貸，即使購屋者有不利申貸的問題，房仲也有機會替客戶爭取到好的利率、成數。而若是購買預售屋，可以觀察該建案是透過哪一間銀行辦理信託專戶，向同一間銀行申貸，原因就是通常信託專戶的銀行就是建商土建融的銀行，而銀行大多會針對該筆放款的建案購屋者較優惠利率。
3.申貸不是「非銀行不可」
陳俊宏指出，常見1.31％的超低利率其實針對的是六都房屋，因此購買六都以外的房子較難拿到最優地板價。他認為與其找銀行，不如找房屋所在地的信用合作社，更容易取得最佳房貸金額、利率。
另外，具有農、漁會身分的購屋者，也可以向農、漁會申貸，陳俊宏分享曾經手的案例，一名客戶在台北購買上億豪宅，在嘉義農會申貸反而取得比台北銀行更好的利率與成數。而除了信用合作社、農漁會，不少保險公司也相當積極在爭取房貸放款大餅，且許多保險公司並不限定只提供給保戶申貸，陳俊宏認為不失為銀行以外的另一種選擇。