文／林奇芬
台股創新高，房市也熱呼呼。近期台股在衝上16000點後面臨震盪壓力，很多人都在喊泡沫要來了，同樣熱呼呼的房市，有沒有降溫跡象呢?短線看來，全球資金潮尚未退潮，股市、房市仍有支撐，但後續有一些變數也值得注意。
去年台灣房屋買賣移轉棟數為32.6萬棟，年增8.76%，創下7年來新高紀錄，成交熱絡顯示房市加溫。而根據今年前2個月統計，六都成交量為3.95萬棟，比去年同期成長18%，更創下10年新高，顯示房市交易熱絡景象持續延燒。
房市熱呼呼 哪些變數要留意？（好房網News資料照）
目前全球仍處在資金寬鬆、低利率環境下，對房市仍屬正面利多，但近期也同時出現一些變數，值得後續追蹤觀察。
變數一、低利率可以維持多久？
根據央行統計，今年1月台灣五大銀行新承做房貸利率為1.362%，仍在相對歷史低檔，但去年5月房貸利率最低是1.349%，目前利率已稍微反彈，此也顯示利率水準似乎不再只有一路往下的方向。
去年下半年以來，各項原物料價格大漲，包括油價、銅、鐵、金等都創了近年新高價，全球開始擔心通膨升高。而今年2月底，美國10年公債殖利率忽然跳升到1.6%，跟去年最低0.5%相比，顯示利率呈現攀升趨勢。
雖然目前美國聯準會政策方向沒有任何改變，但市場利率大幅震盪，已經讓金融市場擔心利率升高趨勢。台灣利率水準雖仍然維持低檔，但若國際債券利率逐漸攀高，或新台幣從升值轉為貶值，帶來資金外流壓力時，銀行的房貸放款利率也可能開始調升，則房市的低利率優勢不再。
變數二、央行調控政策。
去年12月台灣央行已經率先出手，對過熱的房市採取降溫行動。主要就是將有多戶房屋的個人與公司法人，購置住宅貸款成數降低為60%，同時不可使用寬限期。這表示購屋者必須準備更高額自有資金，降低投機客超貸、建商囤房囤地的空間。
這個政策，短線似乎尚未影響整體房市交易，但資金緊縮對房市有降溫效果，至少可以遏制利用銀行低利資金，來持有高額房地產的投機行為。此外，央行尚未使用區域性信用管制政策，未來還有管制工具可以使用。
變數三、財政部政策方向。
近期財政部已經向行政院提出了房地合一稅的修法方向，目標是遏止短線交易，對於房市投機降溫最有效果。原先房地合一稅只針對個人，若持有房屋一年內賣出，要課45%稅率，若2年內賣出要課35%稅率。
目前修法方向，朝向延長短期交易時間認定，從2年延長為3年內，都將課徵較高稅率。另外，也考慮將法人納入房地合一稅課稅範圍內。不過，法人牽涉的法規較複雜，此仍有待行政院版本出爐，以及後續立法院討論。這部分可能會花較長時間，今年通過可能性較低。但若朝此方向推動，可以更有效遏止短期投機交易。
房地合一稅修法規畫（表／林奇芬製）
以目前情況分析，央行政策已經啟動，接下來就是觀察利率方向。今年利率應可維持低檔，但若今年全球疫情在疫苗施打下可以獲得控制，全球景氣朝向復甦，明年各國央行的寬鬆政策可能開始縮減，則利率將有緩步攀升可能。至於房地合一稅修法，還需要經過立法院審議過程，短期仍不會影響房市交易。