好房網News記者戴鈺純／綜合報導
現在一般人普遍的認知，紅單買賣若是在取得建照之前的銷售行為，實屬違法，但取得建照之後開賣之前所謂的潛銷期銷售紅單並不違法；但就法律觀點來看，只要是預售屋買賣契約書正式簽訂之前，所有的銷售行為都是屬於紅單買賣，都必須符合法律規範。
竹縣消保官靳邦忠日前針對「紅單」規範做進一步說明，任何業主，不管是建商、代銷公司、仲介公司、掮客、網紅、部落客或房市專家，只要涉及預售屋銷售行為就統一適用法律規定，所以它絕對是一個法律層面的問題。至於何謂觸法？靳邦忠則舉出5大關鍵，提醒消費者勿踩法律紅線：
竹縣消保官靳邦忠表示，只要是預售屋買賣契約書正式簽訂之前，所有的銷售行為都是屬於紅單買賣，都必須符合法律規範。圖／Pixabay
一、於建照未取得之前先行販售 ，便有廣告不實及以欺罔行為影響交易秩序之嫌。
在沒有取得建照之前，本來就不應該銷售，除了違反公寓大廈管理條例第58條罰4～20萬元外，隱瞞未取得建照之事實，也涉及以廣告不實影響交易秩序違反公平交易法。依公平交易法第21及25條公平會可裁罰5萬～2500萬元，經勸導仍不停止可處罰10萬～5000 萬。
二、必須具有專業證照並取得建物所有權人同意或委託銷售
取得建照之後也不是任何人都可以從事預售屋買賣的銷售行為，須具不動產代銷經紀業資格且須取得建物所有權人的書面同意或委託銷售，始可以辦理預售屋買賣相關銷售行為；違反者依不動產經紀業管理條例第5條、第7條及第32條課罰10萬～30萬，經禁止之後仍繼續營業，得處一年以下有期徒刑。
三、必須提供完整契約書讓消費者審閱
已具備上述資格條件，若與消費者合意之後，就必須提供完整契約書供消費者審閱，如果沒有提供就違反消費者保護法第11條之1、第17條、第56條之1，可處罰3到30萬元，如仍不改進可以按次連續處罰5到50萬。
四、不可有損害消費者權益之虞
另外如隱瞞未經建物所有權人同意即行銷售並收受價金，如有造成多數消費者財產受有損害之（虞）者，或以欺罔之行為影響交易秩序，依消費者保護法第36條、58條得處6到150萬元，或依公平交易法第25條及42條，得處以5萬到2500萬元， 若仍不改善，最高還可以罰到5000萬元。
五、揪團團購屬營利行為不涉及契約自由
用5萬～15萬元就可以買到一個房屋訂購單，跟簽訂契約時必須拿出房屋總價的5～10％相比，成本相對低廉，難怪200戶的預售屋建案開賣之前就有100多戶被團購者鎖單，整批轉給業者之後，業者便可對外宣稱開賣即銷售一空。
竹縣消保官靳邦忠強調，預售屋買賣不同於一般商品的銷售，售價動輒數百上千萬元，契約簽訂又屬專業，所以政府為了保護消費者，自民國90年開始就積極從法律規範來健全交易市場、保護消費者，尤其只要是銷售預售屋，就必須提供完整定型化契約讓消費者審閱，絕對没有所謂的建案開賣前後之分。另外，靳邦忠進一步提到，部分人士藉揪團團購的方式號召民眾買屋，無非是想透過揪團者可挾其優勢，利用跟建商談判的機會從中牟利，甚至趁機哄抬房屋價格，因此提醒消費者要特別留意，不要因此受騙。