苗栗縣租賃住宅公會理事長 葉福榮專訪
文/網路地產王
苗栗印象是什麼？
泰半的人可能會認為，跟苗栗劃上等號的，不外是客家、保守、傳統，外加好山好水，一個六都之外有點不沾塵世的美麗山林；但實際上，這些舊有的觀念，在台積電進駐竹南科之後，已經大幅改觀，新生的苗栗已經在快速追趕新竹的高速公路上。
- 苗栗縣平均薪資全台第二
新竹是全台平均薪資最高的縣市，這不意外，但很少人知道，哪一個城市排名第二？答案是苗栗。根據薪資調查網站，針對全台勞工自主薪資回報做統計，列出薪資排行，結果發現，全台平均薪資最高的第一名是新竹，平均薪資47,444元，第二名比較出乎意料，由苗栗縣拿下，平均薪資40,489元。
主要原因是因為苗栗靠近新竹，竹科空間飽和，所以許多企業會將廠房、公司，設在苗栗的竹南科學園區，無形中就為苗栗帶來就業機會，也拉高平均薪資。苗栗縣政府勞工及青年發展處處長彭德俊說：「我們離新竹科學園區比較近，所以整個新竹科學園區的外溢效應，我想這部分也確實有啦，積極招商的關係，很多的企業都願意來苗栗設廠。」苗栗縣府認為，苗栗有地理位置的優勢，靠近竹科，再加上大企業進駐設廠，提升苗栗就業機會，也拉高平均薪資。
再者，投資開發不斷注入活水，也讓苗栗充滿新機。台積電這個護國神積，規劃在竹南科學園區闢建封測廠，在佔地14.32公頃上，預計投資3,032億，2020年7月已動工，預計在2021年6月完工，評估將創造2,000多個就業機會，台積電的下游供應鏈廠商勢必跟進，可能又將創造數千個工作機會，在開拓就業環境的前提下，租賃市場的需求潛力大好，醖釀着租賃市場即將進入另一個高峰期。
苗栗竹南科學園區之所以坐上快速發展的列車，交通條件與房價有很大的關係，以交通來看，竹北到竹科只有5.6公里，在上下班時間卻是天天上演大塞車；苗栗到竹科15公里，上高速高路往北到竹科一路順暢，上下班時間縮減許多，因此就有不少在竹科上班的通勤者，選擇在苗栗居住，房價房租成本都比新竹省下不少。
竹南科學園區發展的住宅租賃需求潛力指日可待，而現下在新竹房價上漲的外溢效果下，住宅需求已經明顯浮現。外溢效果是苗栗縣租賃市場發展的重要契機，竹科外溢到竹南，竹南再外溢到銅鑼，竹南科學園區靠近新竹還有一個廣元工業區，土地供給量少，未來房價上漲機率高，這些因素都為這個非主流地區的房地產市場帶來新機會。
- 房價優勢投資熱絡
苗栗縣租賃住宅公會理事長葉福榮表示，新竹市新成屋單價約在30萬以上，租賃套房每間每月6,000元起跳；苗栗新成屋約18萬-23萬，租賃套房每間每月僅約4,000元，具有相對價格優勢。理事長說，之前就有不少新竹工程師，看好竹南科的租賃潛力，投資買下整棟透天來出租，每戶總價1千萬到2千萬，大約有8-20間可供出租，每間每月收租4,000元-8,000元，平均投資報酬率高達4%-6%。
葉理事長表示，在這類型投資興起之後，土地價格變得昂貴，近年市場供給些轉變，供給從透天轉為大樓，甚至大樓供給量從9樓上升到12樓，2-3房為主力，總價約400萬〜600萬，每月租金1.2萬，投資報酬率很高。
就有一個客戶案例，2019年11月買下交流道附近新大樓，50坪含車位3房頂樓，三面採光，以總價750萬買下，一坪管理費50元，總價僅750萬，含裝潢貸款幾乎可以全額貸款，這樣的條件，在台北市連一間小套房都買不到，苗栗現階段正位在起漲點，不折不扣的投資處女地。
- 行銷經費不足推廣不易
租賃市場發展熱絡起來，對租賃住宅公會很重要，目前會員有13家，預估到年底會增加到 20家，尤其在今年6月27日租賃專法正式上路之後，原本觀望的業者，對加入公會更加積極；理事長表示，苗栗縣租賃市場潛力大，加入公會的合法會員要能同步增加，租賃市場才能更健全，在專法上路之後，主管機關的支持很重要，宣導也好、取締非法也好，總之，縣政府表態支持，公會就能愈順行，有利運作。
苗栗縣不同於六都，主管機關結構較為複雜，包租代管業的主管機關為工商處、租賃業的主管機關為地政處，兩個主管機關在政策推動上，需要更多的溝通時間，造成社會住宅推動上的進度較趨緩。
行銷經費不足也是一個困境。這兩年社會住宅政策執行以來，六都有不少年輕人加入行列，對包租代管業來說，這是很重要的生力軍；但是苗栗縣目前尚未爭取到行銷經費，六都以外的花蓮、宜蘭與基隆都缺乏推廣經費，很希望內政部能比照六都提供補助，吸引更多非六都的年輕人投入租賃住宅服務業的行列。
- 非六都補貼應增加
租賃專法已經上路，之前也已經有不少執行經驗，六都跟非六都租賃市場的狀況大不相同，理事長建議內政部可以考慮朝向更細緻化、因地制宜的作法，全台灣一視同仁的做法，反而形成另類的不公。
舉例來說，六都房租貴，八折或是九折的作法造成有效的價格誘因，有助於政策推動；但是非六都的房租相對偏低，同樣的折扣在苗栗縣，每月房租僅相差500元-1,000元，租客及房東都認為誘因不大，加入社宅的興趣缺缺，推動不易。他建議，如果非六都補助金能再多加1,000元，相對成效應該會好很多的。
成效提升，縣市版的社宅案，就會有更多業者想去爭取，未來再有提供補助的公會版，標案會才會進行得更加順利、順遂。
非六都遇到的另一個問題是文件繁瑣，加入社宅的房東及房客，簽約的合約版本內容算來有十幾張，就有不少房東曾經抱怨，買房子的合約都沒這麼複雜，銀行貸款審查也都比這份合約簡單得多。如果合約條文能以重點為主加以簡化，相信在推動上會更順利的。
理事長最後表示，苗栗已經不是以前的苗栗了，人口結構大幅改變，三灣、獅潭平均年齡50多歲，但是所佔比例不高；反倒是竹南、頭份平均年齡層30-40歲佔比高達60%，苗栗已經轉變成一個年輕化的城市了，人口結構、居住需求、房價潛力，都將成為翻轉苗栗的新動力。
在台積電設廠之後，租賃市場一定會蓬勃發展，需要政府挹注更多的政策資源，協助行銷，加強取締非法業者、讓包租代管及租賃回歸一體，讓主管機關的事權統一一致等等，若有政府的加持與支持，未來苗栗租賃市場一定會閃閃發光，成為全台的明日之星。
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