好房網News記者張庭甄／綜合報導
在疫情衝擊國內經濟下，央行在3月19日宣布降息1碼，是這4年來首次調降利率，而房貸利率跟著調降，許多人會想，現在是不是買房的時機？專家表示，如果遇上低資金成本率的包租兼囤房炒房公，買方出價會處於劣勢。
財經學者章定煊表示，一般的報導對於利率影響房地產，都是以每個月增加或減少利息支出，這樣很難讓民眾了解，為什麼增加或減少一千元、幾百元的利息支出對房價有這麼大的刺激？他認為，主要是因為大家都忽略了包租公的計算方式。
章定煊認為，利率降低1至2碼對房價刺激大。圖／取自Pixabay
章定煊以富邦人壽花282.87億標下大南港土地為例，假設開發完成後收益率是2.8％，若貼著最低收益率2.095％出價，年收益計算為282.87％*2.8％＝7.92億，出價計算為7.92／2.095％=378.04億，會比原先標價多出將近100億。
章定煊分析，在不考慮房價的複合成長率的前提下，假設某屋每年的租金淨收益（扣除折舊後）是20萬、報酬率為資金成本率提高1％，就會從2015年的2.6737％，來到現在的2.2842％，直觀來說對房價影響不大，但實際計算會發現，2015年願意投資者出價為20／0.026737＝748萬，到了2020年為20／0.02282＝876萬，價差遠遠高達128萬。
章定煊認為，一個人的資金成本率越低，預期房價成長率越高、要求報酬率越低，願意成交的房價就會越驚人，並總結出3個要點：1.以目前低利率的水準，利率降低個1碼到2碼對房價刺激大。2.當高資金成本率的自住客，對上低資金成本率的包租兼囤房炒房公，出價會處於劣勢。3.投資選擇要考慮的變數為資金成本率、預期房價成長率、要求報酬率、房租成長率及折舊率。