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帶租約的房子能買嗎?簽約前先做這件事

好房News/ 2020.02.09 17:05
好房網News記者王惠琳/台北報導
 
買房若是遇到前任屋主出租給房客的租約尚未到期,到底該不該簽約呢?以投資客來說,買房目的若是出租,帶租約的房子就可以直接用來判斷投報率;但若是自住型買家,就需要評估舊租約是否會影響到入住時間以及銀行貸款。
 
依照《民法》「買賣不破租賃」原則,只要租約先於買賣合約成立,新的屋主就必須承接原有的租屋合約。自住型買家簽約前需要留意租約何時到期,以免發生房客拒絕讓新屋主入內驗收點交的狀況。
 
買房若是遇到前任屋主出租給房客的租約尚未到期,到底該不該簽約呢?示意圖/好房資料中心租屋廣告情境。(好房網News記者 陳韋帆/攝影)
 
另一個最常受到買賣不破租賃原則影響的,就是貸款。買房向銀行申請貸款時,若是帶有租約,銀行都會要求新屋主換新約,主要是為了避免申請人繳不出貸款時,銀行無法排除租約法拍,因此若是沒有換約,極有可能會增加貸款失敗風險。
 
然而在過去法院實際判例,房屋買賣成交後,並不需要另立新租約,舊租約自然由新屋主承接,也就是基於買賣不破租賃原則,換約並非房屋所有權轉移的必要條件。 為了避免簽約後房客拒絕換約,影響核貸,或是獅子大開口要求補償金才換約,買方可以事先在合約中註明分階段付款,確定換約完成之後才支付尾款,以避免不必要的麻煩。

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