房價為何難降？　學者：主因是這個失靈

好房網News記者王惠琳／綜合報導

巢運30周年，台灣房市年輕人依舊買不起，學者批評市場、政府雙雙失靈。景文科技大學財務金融系副教授章定煊在個人臉書撰文，直言政府失靈的主要原因，出在選舉市場失靈。

章定煊說，早期台灣選舉投票行為，是受到走路工的影響，根本沒人在乎政府施政好壞；現在大家投票行為只在乎誰能撿到槍、誰能做出原子彈。當投票行為與內政政策脫節，被政治風向帶來帶去，政府施政不會正常，政府失靈也是無解。

章定煊認為政府失靈的主要原因，出在選舉市場失靈。示意圖／摘自Pixabay

而市場失靈的主因則出在投機的假性需求過高。章定煊認為，現在假性需求的最主要來源，出於資金避風港的概念，大家已經不僅是增值的預期而將資產配置在房地產上，而是為資金尋求一個可以長期存放且安定的出口。亞洲金融風暴後，大眾對金融商品失去信心，反而更將資金投入房地產。

章定煊以收益還原法來計算資產價格。如果把房貸利率當成要求報酬率，2015年1月房貸利率約2.0％，現在的房貸利率約1.65％。當年租金是12萬（月租2萬）的時候，2％的要求報酬率下的房價是600萬（12／0.02），1.65％（12／0.0165）的要求報酬率下房價是727萬。大家覺得利率只下修個0.35Ｖ（一碼半）而已，對房價的衝擊卻是高達127／600=21.16%，足以抗拒對未來房價看空的壓力，也就是原本看空未來房市應該上升的要求報酬率，被降息補了回來。

章定煊認為，除非短期台灣經濟受到極大的衝擊，風險高到僵固的租金水準都會發生變化，否則在目前利率沒有很低，只有更低的經濟環境下，以保值為主的資金動能仍會撐住目前的房地產的盤勢，市場失靈無解。