文／胡偉良
當一個城市的人口不斷流失、房屋需求不斷喪失的時候，最終的結果就是複製日本鄉下廢棄房宅的軌跡。你所在的城市若是在台北，看到台北市有多少人口依附，就可以明瞭台北市會不會複製日本鄉下的情景了。
台北市走向香港化，而一些非都會城市走向日本鄉下化是一種必然趨勢！
房屋離不開居住，自住房的本質含義就是居住，炒房的離不開房子的居住需求，如果在沙漠中建造一些房子，請炒家們去炒作，他們願意去嗎？當然不會，因為沒有居住需要，就無法實現利潤。
專家認為台北市走向香港化，非都會區則走向日本鄉下化。（示意圖／好房網資料中心）
有些偏郊每套房的價格是幾十萬或1、2百萬，價低很容易炒作，也容易實現暴利，炒家為何不去呢？因為人口不斷淨流出，居住需求不斷喪失，請炒家去炒，他會說你是神經病！
當然，如果這些城市出現了新興產業，再次擁有遠超本地人口的就業機會，此時會帶來人口流入，居住需求增長就會給房地產帶來新的機會。
像日本一些鄉下的城市，在美國也有，底特律就是典型的例子，日本就更多了。看看台灣人口流動狀況，就可以知道哪些地區有可能會複製日本鄉下或是底特律的情景。
只要在人口開始淨流出的地區，絕大多數城市的房地產投資價值都會大打折扣，尤其是一些非院轄市的城市。
當一個城市的人口不斷流失、房屋需求不斷喪失的時候，最終的結果也不過就是複製日本鄉下化的軌跡，即便房價不下跌，也會因失去終端居住需求而喪失流動性和房屋的財富屬性！
一說到房地產，很多人就會熱血澎湃，希望房價每年上漲，但這種時代已經過去了。那些人口淨流入地區的房屋還可以實現暴漲嗎？可能也難。
當人口淨流出地區的房屋失去流動性之後，就會給商業銀行帶來大量的壞賬，這些壞賬估計會以千億、萬億來計算，商業銀行為了沖銷壞賬，就會減少甚至凍結房屋貸款，房子會喪失流動性，會被動提升利率，利率在未來將成為壓制房價的核心力量。
最重要的是，人口即便淨流入，帶來的房屋需求也是緩慢釋放的，房價暴漲就基本不可能了。
房地產上漲的真實邏輯
行文到此，那些熱衷於房地產投資的人士，一定會覺得筆者太悲觀了！確實，無論發達國家還是發展中國家，投資都躲不開房地產這一產業，即便發達如美國，房地產也是核心產業之一，當今的美國總統更出自這一產業。再以中國為例，本輪中國房地產需求高潮的核心原因在於人口紅利因素作為支撐。過去幾十年中，適齡勞動力數量的快速膨脹帶來了經濟的快速增長和房屋需求的高潮。這樣的週期，在未來幾十年也是不可複製的！所以，日本鄉下這樣充斥著廢棄房宅的城市不會是少數，相反，卻是許多城市即將複製的樣本。
不僅台灣正在步入老齡化，美國、日本、歐洲、中國也都步入了老齡化，日本很多房子的每套售價只需幾萬塊台幣。
如果繼續投資房地產，必須轉變以往一年漲幅二位數的暴利思維，而是像美國、加拿大那樣投資房地產。
美國、加拿大在二戰之後就逐漸進入了老齡化社會，但這兩個國家的房地產還一直在發展，很多時期還很繁榮，它們依靠的是什麼？是從世界各國吸收年輕的移民，改善自己的人口結構，房地產投資也以租售比為核心指標。
因為在這種模式下，房屋的需求不會在短期內劇烈爆發，而是隨著移民的不斷加入逐漸增加的，依託租售比投資房地產才是合理的方式。
日本房地產泡沫在上世紀90年代初期破裂之後，房價普遍下跌，但此後各城市的走勢卻出現不同：很多城市逐漸淪為空城，房屋徹底喪失了價值，但東京圈地區隨著人口的不斷流入，房屋依舊具有比較高的價值，價格也有所恢復。
哪裡有人口流入，哪裡就有投資機會
美國、加拿大的歷程一樣可以複製到國內。當租售比合理的時候，哪個地區經濟活躍度高而且可以不斷提供新的就業機會進而吸引適齡勞動力流入，那裡就有投資的機會。
各地區的競爭力以什麼為標誌？人口流動才是最客觀的指標！哪個地方的人口流入最多、最快，本質上就代表新的就業崗位創造的最快、最多，競爭力就最強，其他資料只不過是輔助因素而已。
由上述分析可知：台北市走向香港化，而不發達的部分縣市走向日本鄉下化是一種必然趨勢！