▲永慶房屋業管部資深經理謝志傑。（CNEWS資料照）
匯流新聞網記者李盛雯／台北報導
2018年過了三分之二，今年房價究竟如何？永慶房屋今(19)日公布最新調查，消費者看跌房市彈升至48%，房價平盤格局恐再轉向，至於房市何時落底，民調顯示，民眾認為2019年下半年到2020年上半年落底機會高。
根據永慶房屋2018第四季網路會員調查，全台看跌今年第四季房市比例，由上季的41%彈升7個百分點至48%，終止連續八季呈現收斂趨勢，房價平盤整理格局恐再轉向。
永慶房屋業管部資深經理謝志傑分析，中美貿易戰恐常態化，還有升息、寬限期等變數，消費者對市場產生憂慮，房價趨勢由上一季平盤橫向整理恐再轉向，看跌趨勢彈升至近半，買賣價格認知差距有擴大疑慮，沒有足夠的讓利空間恐難成交。
以七大都會區對於2018Q4房價趨勢看法來看，雙北市看跌比重彈升至近六成，而桃園、台中看跌比例較上一季增加5至7個百分點，顯示消費者對於房價再讓利仍有高度期待。
在利息方面，美國聯準會(FED)啟動升息循環，今年升息4次、每次1碼的預期不變，台灣目前似乎還沒有升息壓力，但明年央行是否會跟進升息？謝志傑說明，61%消費者認為2019年會升息，其中93%消費者認為2019年會升息1至2碼。
若國內跟進升息政策，消費者對於升息的壓力承受度是幾碼？ 74%屋主對於升息壓力的承受度在3碼內，且占比由2018年Q1的67%提升至2018年Q4的74%，今年以來賣方的壓力感受度持續增加；而買方感受升息壓力明顯高於屋主，82%消費者對升息壓力承受度只有3碼。隨著聯準會轉鷹、下半年通膨升溫，明年央行啟動升息的機會增加，買賣雙方均高度關注升息議題，今年以來更是高度憂慮。
消費者認為房市會在何時落底？調查顯示，以七大都會區來分析，新竹、台南與高雄較樂觀，認為2019年下半年前落底的機率約有六成，其中台南消費者最樂觀，有35%認為2019年上半年就會落底，至於北北桃與台中四大都會區則有超過五成認為在2020年上半年年才是落底時間。
謝志傑說明，今年以來經濟穩定復甦，房市交易量也有回升跡象，不過目前房市仍以自住為主力，價格彈性小，可以發現北北桃與台中四都對於目前房價修正的幅度仍未滿足，對於落底看法與新竹、台南、高雄約有半年的落差。
未來房市如何？永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，今年全球經濟表現優於去年，不過中美貿易戰持續擴大且恐有常態化風險，下半年經濟成長趨緩，房市買氣略有降溫跡象，觀察今年1-8月七都買賣移轉量較去年同期增加5.7%，增幅從2017年的年增14.7%降至5.7%，增幅收斂。
觀察七都房價發現，2018年Q3房價與2018年Q2相比，除了新竹縣市小跌0.6%外，其餘六大都會區均呈現小幅反彈的走勢，顯見民眾多數仍看跌房價，當價格沒有滿足買方期待時，交易量就沒有增加的空間。
葉凌棋說明，今年下半年有中美貿易戰、升息及選舉等變數，民眾購屋意願轉趨保守觀望，若買賣雙方價格認知差距無法產生共識，交易量恐難有亮眼表現。以目前交易量推估，2018年全年交易量預估在27.5-28.5萬棟之間，較2017年全年成長3%-7%左右。
放眼房市前瞻，永慶認為，寬限期炸彈延爆，2019-2021年恐現賣壓，且使照十年新高與大量餘屋加乘效應導致市場供過於求，預期將掀起新一波價格戰。
全台寬限期房貸餘額約1.0543兆元，即將在今年底到期的金額約5429億元，八大行庫為避免寬限期炸彈引爆，積極出招拆彈，展延寬限期。葉凌棋分析，八大行庫的措施並沒有讓寬限期到期危機消失而是延後1到2年，市場賣壓恐持續釋放，預估2019-2021年寬限期炸彈引爆危機增。
2018年1-7月全台使照5.4萬戶，創十年新高，顯示進入新成屋入市高峰期。2017年Q4統計，全台待售餘屋量7.45萬戶，市場仍有大量新建待售餘屋待去化，新成屋入市加上大量待售餘屋充斥，預期2018-2019年市場賣壓沉重。為了出清餘屋，建商將會大讓利，「讓利求去化」成新成屋銷售主軸，將掀起新一波價格戰。
葉凌棋觀察2018年1-7月住宅建照量發現，全台建照6.8萬戶，創十年來第三高，且台北、高雄建照量年增幅超過一倍，新北、台中則是建照戶數高達萬戶以上，量體最大，須留意，以施工期2年推算，預估2020-2021年新增供給恐爆量。
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