法拍屋成交量增　恐導致2018房市加速趕底

文／吳光中

最近艷陽高照，民生用電量屢創新高，大家都期待老天下雨降溫；不過房市卻需要加溫，冷了4、5年，今年終於看到銀拍、法拍屋成交量增，於是有人滿心歡喜，說這是春燕來了！因為低部顯現，買氣進場，是房市反轉回升的訊號。

據統計，去年(2017)一整年，法拍屋轉移幢數為4899幢，但今年(2018)光是前4個月，轉移幢數就已經來到5206幢。成交量增加是事實，但如想清楚法拍屋、銀拍屋是怎麼來的！反而會讓人認清，這恐怕是房市步入「冰河期」的開端。

寬限期，是很好用的財務槓桿，幾乎沒有投資客不盡量使用，能延多久就多久，反正錢是銀行的，能借多少就借多少，再利用「寬限期」付最低的利息，手頭就能多出一筆錢，再多買幾戶。房市上漲時，這樣做幾乎是穩賺不賠。

我們先來假設貸款1000萬元，20年期，年利率不變都是1.65計算，每月要繳的房貸是48984元，但如申請寬限期，前3年只繳息不還本，則只需繳13750元。這根本比租房子還便宜，等3年過後，房價又漲了，立刻出手，還可賺一筆。

但這3、4年來，房市走跌的情況下，寬限期一般是2到3年，到期可延長1到2年，也就是說這種只付利息的好日子最多最多只有5年，等寬限期一過，剛才那個例子，房貸就會從每個月13750元變成56250元，本利攤還，一年要繳67萬5000元，投資客買愈多洞就愈大，付不出利息，房子自然就會淪入銀拍或法拍市場。

房市自2014年開始反轉，當年買房的投資客，今年起將陸續面臨寬限期到期的問題，付不出利息，急售又賣不掉，再加上房屋稅、地價稅的壓力，口袋不夠深的投資客只好認賠出場，這是今年銀拍、法拍屋量增的原因。

法拍成交量增，也代表市場確實有需求，法拍一拍八折，二拍再八折，等於低於市場六五折，居住的鋼性需求始終存在，價格低，接手意願自然湧現。但是房價跌跌不休，金融機構為確保債權，雨天收傘的案例只會更多，當買方意識到未來還有更多斷頭貨時，還會不會有人急著現在進場？

除了上述不利因素之外，大家別忘了QE過後，美國經濟持續復甦，聯準會(Fed)宣布「緩慢升息」的策略不變，台灣如果也跟著升息的話，對於期待房市近期會止跌回升的人而言，恐怕不會是個好消息。