三類型換屋族注意　這樣換屋資金不卡關

【好房網雜誌2018年5月號】

大多換屋族會「先買後賣」或「先賣後買」，前者可能面臨籌自備款、同時擁有二屋貸款等資金問題，但只要預先看屋、跟銀行談好條件，且兩年內換屋又有重購退稅優惠，換屋並非複雜的難事。

撰文：蔡佩蓉

這幾年房價緩跌，也讓不少換屋族可用原本預算價格，買到更大的坪數空間，自住客在看到出現「甜蜜點」時，也會評估換屋買新房。民眾若打算換屋，必須先瞭解自身需求，再進一步瞭解市場風向，鎖定區域及物件，然後評估資金、稅金，才能達到快速、低風險的換屋。

換屋得有三觀念　「需求、資金與房價」

換屋族可分單身成家族、成家生小孩族、退休空巢族，或是純粹的舊換新、小換大，在歸納自己的需求後，也必須盤算資金與房價負擔能力，再鎖定區域與物件。換句話說，資金調度與房價高低有很大的關係，舉例來說，前十年的房市多頭，讓許多換屋族「賣了卻買不回來」，但也有換屋族到郊區「增值換到更大房子」。

房市看漲「先買後賣」　房價看跌「先賣後買」

以前房市看漲時，可以「先買後賣」，因為晚點賣房，反而價格賣得更漂亮；但在目前緩跌的市場，「先賣後買」等於是先落袋為安，過陣子可能可以用更便宜的價格買到。對換屋族來說，怎麼樣讓換屋過程順利、資金貸款不被卡住，也必須做到以下幾點才能降低風險。

「先買後賣」貸款成數低　利率條件也不優

全國不動產企研室主任張瀞勻表示，若打算先買後賣，等於必須先籌自備款，而銀行端也會評估個人財力與貸款負擔率，因此在名下有二間房子的狀況下，貸款成數可能不能達到預期，利率也會比較高。

交易過程如遇差錯，也有同時負擔兩間房子貸款的風險。昱森地政士聯合事務所執行長蘇晉得指出，過往央行有放款成數限制時，許多二屋只能貸款6至7成，導致換屋族面臨較高的自備款負擔，假若手邊的房子尚未賣出便先買到房子，還是可以跟銀行談，給予第二屋一年或二年的繳息寬限期。

國泰世華銀行財富管理商品部協理陳文凱建議，消費者可優先考量已培養良好信用記錄的原貸銀行，或原本既有薪轉、理財等業務往來主力銀行，以便提升房貸審核過件率、爭取較優惠條件。

「先賣後買」資金寬裕　但怕錯失兩年重購退稅優惠

買賣房子都有兩年重購退稅優惠，但必須是同一個所有權人移轉，一般來說，「先賣後買」屋主手頭資金會比較寬裕，也比較能慢慢挑物件。美商ERA不動產大安營業處經理陳泰源表示，有些換屋族會「先租再買」，優點是可以先租在喜歡的小生活圈或社區，深入瞭解區域及房價行情再買。

陳泰源建議可以先租有意購買的物件社區，跟房東議價，或未來買在同棟社區，也能省掉兩次大搬家的流程。但他也提醒，買賣房子兩年內才有土增稅重購退稅。

「買賣同步」風險最大　怕卡關兩頭空

蘇晉得說，「買賣同步」雖然看似無縫接軌，但資金面就會有銜接的空窗期，實務上可以請代書協助，將欲換屋出售的契約給予打算簽約購屋的貸款銀行，進行協議，讓資金可順暢；但最怕「買賣同步」時，有一邊出問題，導致流程停擺。

陳泰源也說，以「售後回租」來說，房子已經點交給買家，原屋主若還要承租，多數買家意願不高，至於為了縮短裝修與搬入期，針對換屋新購買的房子賣家要求「借屋裝修」，除非是毛胚屋，否則都尚未點交、撥款進行裝修，可能得簽切結書才行。