新竹市第一季「價跌量縮」 4月買氣回升

107年第一季新竹市房地產住宅市場分析_1

歷經近3年修正期，2018年一開年的第一季，新竹市房市仍處於盤整，價量同步下修，交易量顯示買方對市況仍有所觀望，交易單價反應市場仍以相對低單價為主流。另建商相繼推出價格讓利專案，引導價格調降，新進案單、總價也多所下修。

　　在新增供給面部分，今年第一季建商推出的新進案並不多，且集中在少數大案；不過建商對房市後勢頗為看好，相較之前採保守戰略、銷庫存不買地的情形，建商在今年算是較為積極，相繼有購入土地的訊息傳出，預料今年新竹市的新建案供給量可能會增加。

中古屋市場部分，根據業者分析，2017年下半年起，新竹市換屋族比例已經來到三成以上，買方仍以園區客為主力。據調查，換屋原因除了小孩增加之外，三代同堂的居住需求也有增加。

園區客對景氣趨勢向來敏銳，目前房價波動趨緩、利率偏低，且無政策干擾，因此吸引換屋需求。另股市回檔可能也是原因之一，園區工程師們身價隨著股市回檔而增高，有換屋需求的工程師們，選擇賣股買房，換屋族比例上升。

一、全國買賣移轉登記件數

　　從各項指標及銷售市場現況來看，今年的整體市況顯然比去年好轉不少。基本上，政府今年沒有提出直接影響民眾的重大房地產政策，因此市場買氣逐漸回穩，買賣交易件數回溫。

1.買賣移轉登記件數

統計歷年第一季的全國買賣移轉登記件數，今年交易量與前兩年相較，已經明顯大增。

每年年初的第一季，通常會遇到農曆新年，受到年節因素的影響，登記移轉件數減少，以第一季累計統計來看，可排除季節性因素的影響。

　　今年第一季的買賣移轉登記件數為66,060件，較去年同期增加了10.63%，較之前年甚至增加了44.4%，這已是104年以來的新高點。雖說與102年79,392件及103年的78,812件的高點，尚有一段不小的差距，但對於今年開年來說，是個還算不錯的好兆頭。

2.第一次登記移轉件數

第一次登記移轉件數也是同步成長，全國今年第一季達31,884件，自101年至今，僅次於105年的33,755件，其餘各年皆在3萬件以下，相對顯示今年供給熱絡。

二、六都買賣移轉件數

1.六都同步成長

檢視六都歷年第一季的買賣移轉件數，今年均較去年同期成長，惟增幅落差頗大。

其中台北市較去年同期增加43.58%，增幅最大，雖然比起102年第一季尚差1,739件，但已是104年以來的最高件數；新北市也創下104年以來第一季的最大件數，達12,511件，與去年同期相較，增幅4.42%。

　　走出雙北市，其餘四都的移轉件數增幅縮小。其中桃園市與去年同期相較微增0.35%，達7,657件；台中市9,487件，較去年同期增10.01%；台南市5,226件，較去年同期增加22.76%；高雄市1,641件，較去年同期增加3.4%。

　　六都買賣移轉登記件數增幅落差不同，但基本上都是持平或是成長，沒有衰退，大致皆是104年以來的新高點。相較之下，新竹市呈現8.6%的衰退，與其他六都的交易趨勢迴異。

三、新竹市買賣移轉登記件數(季分析)

以季統計與六都相較，新竹市107年第一季買賣移轉登記件數呈現8.6%衰退。101年第一季至今，最高點為102年第一季2,758件，最低點為105年第一季1,205件，今年第一季為1,641件。與101年以來各季相較，登記件數屬偏低。

以季統計觀察，第一次登記移轉件數從101年第一季至今，最高點為104年第一季1,894件，最低點為102年第一季420件，今年第一季為945件。與101年以來各季相較，登記件數屬中偏高。

四、新竹市買賣移轉登記件數(月分析)

若以月資料來看，今年1-4月新竹市的登記件數起伏很大，2月僅有331件，為106年1月以來，15個月來的新低。累計1-4月的買賣移轉登記件數，總計為2,295件，較去年同期2,362件衰退2.84%。

　　3月份買賣移轉件數大增，以743件創下15個月來的次高點，僅次於106年6月的791件。4月份買賣移轉件數654件，較3月稍減，但仍維持中偏高的登記件數。

五、鄰近地區買賣移轉登記件數(竹北為例)

新竹市鄰近地區之比較，以登記件數最為接近的竹北市為主。竹北市今年1-4月建物買賣移轉登記件數，總計達1,482件；去年同期為1,105件，今年大幅成長34.12%。

六、結論

一、新竹市房地產市場在107年第一季呈現「量縮價跌」格局，顯示房市持續處於盤整狀態。在交易量部分，107年全國房地產市場景氣其實有好轉跡象，全國第一季的建物買賣移轉登記件數達6.6萬件，創下103年以來新高；另第一季六都的建物買賣移轉登記件數，亦均較去年同期成長，台北市成長43.58%、新北市成長4.42%、桃園市成長0.35%、台中市成長10.01%、台南市成長22.76%、高雄市成長3.40%。

二、相較於全國及六都交易量增加的走勢，新竹市107年第一季較去年同期出現8.6%衰退；然而觀察鄰近地區的竹北市，107年第一季的建物買賣移轉登記件數，較去年同期則大幅成長35.88%。

　　新竹市房地產的客源，仍以竹科買方為主力。在景氣初升階段，有限買方在購屋選擇上，可能與竹北市產生排擠作用，造成竹北市大增、新竹市衰退的狀況。

不過，若加上最新的107年4月的買賣移轉登記件數來觀察，新竹市的年增率減幅，已經由8.6%縮小至2.84%，顯示買氣有回升。若是買氣持續推升，新竹市交易量年增率可能在上半年就轉正。