好房網News記者蔡孟穎／採訪報導
天災頻傳，促使民眾對居住安全越來越重視，一次次的地震，更驗證了危老建物都更是刻不容緩，但根據內政部統計，全台屋齡逾30年的老屋有近400萬戶，而佔比最多的雙北地區，若以目前都更速度推算，至少需要1404年才能更新完所有老屋，速度慢吞吞的都更，多數矛頭都指向層出不窮的釘子戶，但其實都更不卡關真的有可能。
全台耐震建築比例僅約27%，都更速度追不上房子老化的速度，顯露了都更的困難指數，但其實常見的釘子戶問題，是有方法可以避免，根據都市更新條例，都更分為「協議合建」和「權利變換」兩種，前者需要全體所有權人百分之百同意，但如果選擇權利變換，最低門檻只要達到「60%」的同意比例，就可以進行都更。
台北市屋齡30年以上的老屋多達59.7萬戶（好房網News記者林美欣／攝影）
協議合建vs權利變換
兩種都更方式除所需的同意比例門檻不同外，更新後的房地分配，「協議合建」的分配方式以私契約方式辦理，因是「各戶私下協商」，容易有暗盤交易狀況；而「權利變換」需委託三家以上估價師進行估價，再依容積獎勵及共同負擔、轉換分配更新後的的權利價值分配房地，有法令保障地主和建商雙方，較公平且公開透明，但行政程序上較合建來的慢。
●合建、權利變換同意比例
透過權利變換進行都更，容積獎勵、稅捐減免都是基本小菜，最大的重點在於成本支付，房產專家田大權認為，都更可怕之處在於「人人都想舊屋換新屋，甚至要拿的比原有的更多」，但換新車要花錢，為什麼換房子不用出錢？為了少數人權益，將居住正義無線上綱，根本是「少數強姦多數」，都更條例針對個人因素的強拆條款，將是未來影響都更執行速度的關鍵。
透過權利變換的都更方式，同意參與都更的註戶，可拿回的房地計算方式為「更新前權利價值」扣除更新成本，再以「更新後權利價值」相抵，差額價金是多退少補，所以不會有多拿或少拿的狀況。
新北市地政士公會理事長黃朝輝表示，權利變換相較合建一定是來的公平公正，之所以不是多數民眾的選擇，是因各自的利益盤算，老屋多有頂樓、地下室畫地為王的狀況，雖無產權，但擁有使用權多年，無法算進都更容積內，屋主就會感覺理虧，另外還有數量龐大的違建，屋主多蓋的違建，如果是有作出租用途，對他而言都更期間損失的租金利益更大，參與都更意願自然低，因此要加速都更的推行，先解決違建是必要的。
●都更權利變換試算
