冷靜之後的理性 重劃區買屋的5優2缺

【網路地產王/綜合報導】近年房地產市況都很清淡，投資買房子幾乎被政府政策打回原形，直到最近才又稍稍放寬，金管會在2017年11月初，調降銀行投資金融股風險，非自用由100％降為75％，資本適足率平均可拉升0.59%，可為房市及股市增加1.6～1.8兆元的資金動能，民眾買第二間以上房屋時，將可更順利取得房貸。 如果現在政府的政策方向已經不打房，默許可以購買第二屋，那麼，該買在哪裡呢？ 遠雄建設行銷協理劉安康表示，政府不打房，其實是基於短期炒作的投資客已經銷聲匿跡一段時日，所以現在才可以開始鼓勵民眾購買第二屋，做資產配置的長期投資。所以，以長期投資的角度來看，需要時間醞釀環境的重劃區，反而成為最好的選擇；尤其是一些尚在開發早期的重劃區，成為長期投資最適合的標的住宅。無論從「自住」與「投資」的面向切入，只要是長期持有，都很適合購買重劃區。重劃區自住與投資皆宜的優缺點，讓您一眼就看懂。 優點一》環境品質優於舊市區 重劃區具備規劃完善的居住環境，區內不僅街道整齊，且建案大多會爭取「沿街步道式開放空間容積獎勵」，所以建築物臨路退縮，街道路寬與建築物棟距更大，住起來更舒適；重劃區「綠覆率」也比舊市區高，綠地、公園多，空間環境更勝舊市區。。 舊市區環境凌亂擁擠，主要是早年政府發布都市計畫後只建設主要道路，等到城市發展成熟、公共設施不足後，才再增設公共設施（如道路、綠地、人行道）。但舊市區人口稠密，幾乎沒什麼空地，徵收又常惹民怨，公共設施嚴重不足。 優點二》建設資源多 前景看好 劉安康表示，就過去重劃區開發的經驗來看，重劃區開發成功與否，政府的角色很重要，不動產投資恆久不變的定律：一要有建設，二要有遠景；一個地方建設多、遠景亮麗，不動產才會有更大的增值空間，重劃區正是具備這種特性。 政府若能把重劃區結合國土規劃，重劃區會更具發展性、角色定位會愈加清楚，像鄰近竹南科的大埔重劃區，形象就很鮮明，重劃區地點旁邊，就是竹南科，因此大埔重劃區在定位上，就是要提供產業園區內的就業者，一個舒適的居住環境，這是最強而有力的遠景。 舉凡政府傾力支持的重劃區，房價幾乎都是長期看好的；較早如南投中興新村、北市信義計畫區，近期又如桃園青埔特區、淡海新市鎮，前者因桃園航空城、雙鐵共構與產專區招商，後者因淡海輕軌，短短幾年之內房價趨勢看漲。 優點三》社區規劃更大更好 目前各主要都會區開發都趨近飽和，舊市區建案基地面積愈來愈小，社區要有好的空間規劃並不容易。有些位在巷弄內的建案，其車道出入口就只能設在窄巷當中；甚至有的建案規劃成升降車位，而升降梯開口與馬路之間，就僅約一個車身的距離。 重劃區便不會發生這種困境，重劃區土地大塊且完整，像車道、出入動線的設計會更完善，居民出入也更安全、方便。 優點四》盤整後價格最實在 重劃區開發的初期與中期，推案量通常較大，土地買賣就很火熱，地價上漲，反映房價上，新建案開價多會更高；但是相對地，一旦愈到景氣緊縮期，推案量大的重劃區，買氣衝擊也最大。 買氣下降若是維持個1-2年，可能有些建案就會採取降價出清，進入重劃區的價格盤整期，往往盤整後的價格會接近合理價格，甚至還會買到屋超所值的價格，這對買方來說，購買到盤整後的價格最實在，不用擔心日後價格下跌泡沫化。 優點五》長期價格潛力佳 重劃區從規劃、重劃、開發到成熟，往往需要數十年時間。可是在開發成熟、生活機能完備後，重劃區內的房價幾乎都比區外的還要高，甚至會成為該行政區的最高價。 台北市如民生社區、信義計畫區、大直重劃區；新北市如板橋新板特區、三峽北大特區；桃園如中正藝文特區、龍安特區，以及蘆竹南崁等重劃區。歷經開發期後，居住環境好，價格也成為鄰近區域中最高的。 缺點一》交通及生活機能未到位 重劃區開發動輒十餘年，交通可及性在開發初期往往無法到位，通勤時間拉長；另外，生活機能也是一大問題，開發初期進駐的人少，無法滿足商圈基本獲利，因此在重劃區內的店家都很少，更遑論市場、醫院、學校等設置。 所以選擇在重劃區購屋，最好是毗鄰舊市區，由舊市區彌補交通不便及生活機能的缺點，這樣就不用再苦等重劃區內的商圈成熟。 缺點二》房價大起大落 重劃區開發過程中，房價高漲又下跌的案例不勝枚舉，主要是因為開發初期土地價格變動大，不同階段取得土地的成本也是不同，建商在成本考量下，勢必往上加價來轉嫁，也是很常見。 劉安康最後表示，如果在重劃區開發的中期再進場，這樣的疑慮會降低很多，尤其是經過了初期的價格大戰之後，冷靜之後的行情，才會較為穩定；換句話說，一個新的重劃區公開後，至少要經過3-5年後，行情才會穩定下來，因此最好購買已經經歷行情趨勢波動後的重劃區，價格才能更為穩定，不用擔心價格下跌，反而可坐享在公共建設齊備後，房價"易漲難跌"的優勢。 【網路地產王更多熱門新聞 ➤ http://goo.gl/hz80dp】