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去年房價連跌兩季 今年仍難回升

網路地產王/ 2016.05.24 00:00

房地產會客室主持人:莊孟翰(顏瓊真整理)

Q:

財政部最近公布了今(2016)年4月份的出口統計,一如預期的出現連15黑的衰退走勢,而根據內政部營建署公布官版的房價指數,更出現連跌2季的困境,究竟房市有沒有可能如媒體所報導即將止跌回升?

A:財政部在公布4月份出口統計的同時,也預告5月好轉不易,可能再連16黑,這也正是行政院長林全所擔心,我國GDP難以保1的真實情況。

 經濟成長呈衰退走勢,加上薪資凍漲,更讓民眾不敢消費,房市交易動能延緩,亦是勢所必然,尤其在政府持續加重稅負,買賣成交移轉棟數節節下降,民眾預期房價將大幅下修的情況下,寧願觀望等待也不急於進場,使得買氣一再遞延。

 眾所皆知,近年房市大趨勢,2013年最明顯的是投資客退場年,2014年是房市「重稅年(稅制修改,持有稅、交易稅大幅增加)」,而2015年為量縮年,今年2016年則是量再縮之後的「價跌年」,經此價跌量縮、谷底盤整來回循環之後,房市才有可能拉回整理,當大量餘屋(空屋)有效去化之後,未來也才有反彈的契機。

 按內政部不動產資訊平台所公布的「全國及六直轄市住宅價格指數」,係以全國及六都屋齡從半年至60年的住宅,經內政部實價登錄網揭露之成交實價資訊為主,根據最近公布之2015年第4季住宅價格指數,已出現全國及六都連續兩季全面下跌情況,惟如與2014年第四季相比,台北市、新北市與桃園市分別下跌0.52%、2.73%、2.45%,台中市、台南市與高雄市增幅分別為1%、2.37%與1.02%,由此可見北中南極為明顯之不同發展趨勢。

 此外,就該住宅價格指數連跌2季加以探討,已確定整體房價反轉並終結自2003年以來的多頭走勢,可以預見的是,各都房價將會繼續向下修正,且修正幅度還會持續擴大。

 尤其必須格外留意的是,去年全國建物買賣移轉棟數為29.33萬棟,是2001年以來最低量,而今年第一季移轉棟數更較去年同期大幅下跌近40%,房市「價量俱跌」的格局已愈來愈明顯。

 其次,就實務面來說,除內政部營建署「住宅價格指數」外,還有「信義房屋房價指數」,係就其全國的店頭成交資訊所統計的數據,該指數也廣為各界參考,主要是信義房屋為房仲業唯一上市公司,且都是直營店,不開放加盟的經營形式,就各店頭所成交的資訊,參考性頗高,且都來自當季店頭最新的實際成交資訊,就時間差來說,會比內政部「住宅價格指數」更貼近市場現況。

 主要原因在於實價登錄所揭露的成交資訊要比實際成交日落後一段時間,因為根據地政三法(地政士法、平均地權條例及不動產經紀業管理條例)的規定,權利人(或委由地政士、不動產經紀人)應於簽訂買賣契約書並辦竣所有權移轉登記後三十日內,向主管機關申報登錄成交案件實際資訊;而內政部則再經適度篩選,去除異常交易物件,約兩個月後才會上網揭露,因此,常見媒體報導某豪宅的實際成交價格,其實是兩、三個月前的交易案。

 因此,如單就房價指數的「立即性」而言,「信義房屋房價指數」的時效性較內政部「住宅價格指數」為佳,因為後者有時間落差問題,不過,即使內政部「住宅價格指數」屬於落後指標,但仍不失為長期觀察研究的一項重要參考數據。

 另一方面,內政部「住宅價格指數」係以30坪左右的房型為標準住宅加以調查彙整,問題是近年大台北地區,因社會M型化發展,房市大多頭時大、小豪宅大行其道,亦即百坪以上豪宅或套房,這些物件常被篩選掉,無形中就成為了解房價修正幅度的一大缺憾。

 現階段有關房價下修幅度,一般咸認10~15%,而一些供給量較大的重劃區,則在新成屋交屋後,投資客面臨房貸壓力而認賠殺出,修正幅度在20%以上者,亦時有所聞。

 截至目前為止,雖然房市已明顯反轉,且10大泡沫指標都已超標,但房市泡沫依舊沒有破滅危機,更無房價崩盤大跌的疑慮,最直接的觀察指標,例如民國91年3月銀行逾放比率曾高達11.74%,今年2月雖略有回升,亦僅0.26%而已。

 另以一般民眾的房貸年限大都為20年,亦即一年約平均攤還5%,倘若購屋者每年均按期攤還5%,相對的金融業的貸放風險也可降低5%,這就像沙丘越野車,在上路啟動前會先將輪胎的氣放掉一些,以增加輪胎接觸地面的面積,而讓車輪得以順利向前行的道理般,在經歷過上一次的房市大空頭,不少銀行慘遭不良債權拖累的慘痛經驗,這一波房市大多頭時,大多數銀行在風險控管上都相當嚴謹,而不致再出現硬著陸的系統性風險。

 現階段縱然沒有大跌的可能,但在拉回整理過程,房價下修2~3成的可能性依舊存在,因此,除非有立即必要的自住需求,例如換屋或結婚等,當前一般民眾「先租後買」,再慢慢找房的作法,也不失為一個較為保險的因應對策。

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