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海外投資上車容易 小心下車難!

網路地產王/ 2015.08.28 00:00
政府打房,迫使資金前往海外置產,但業者號稱的8%至10%高投報率,亦潛藏高風險,投資者更要小心不肖房仲業者從中大賺差價。

文.顏瓊真

政府一連串打房措施,逼得國內投資客競相往海外投資不動產,只是獲利雖高,不確定性也高,風險難以避免;近來又傳出一些不肖仲介業帶客人到海外買房時大玩「賺差價」之嫌,內政部因而要求各地方政府能加強對銷售海外不動產的房仲業者辦理業務查核,而違規的房仲業者,最高可罰到二千五百萬元。

內政部地政司於今(2015)年八月十二日表示,近來房仲業者紛紛推出海外不動產銷售廣告及投資說明會,以各種投資誘因向國內民眾行銷海外不動產,但房仲業者在從事國外不動產仲介業務,應確實遵循國內相關法令規定,提供民眾正確及充分的消費資訊。

■ 內政部祭三法規 禁房仲賺差價

內政部指出,房仲業者從事海外不動產仲介業務,應遵守「不動產經紀業管理條例」、「消費者保護法」及「公平交易法」等相關規定。

其中「不動產經紀業管理條例」規範房仲業者的重要業務責任,包括:不得收取差價、廣告內容應與事實相符,並製作不動產說明書向買方解說,同時應提供不動產必要的資訊讓買方知悉,交易過程的重要文件也應由經紀人簽章,違者,地方主管機關可依規定裁處六萬元至三十萬元罰鍰。

「消費者保護法」則規範業者應提供消費者充分與正確的資訊,並確保廣告內容的真實性。

至於房仲業者的廣告如有虛偽不實或引人錯誤的表示內容,或有足以影響交易秩序的欺罔或顯失公平行為,可依「公平交易法」規定查處,最高可處二千五百萬元罰鍰。

內政部進一步表示,國人購買海外不動產多數為投資性質,由於不動產交易金額龐大,加以各國不動產法令、產權性質、貸款限制、稅費負擔、匯率、政經情勢等均不相同,因此交易風險相對提高,民眾於購買前除考量投資報酬率高低外,應停、看、聽,審慎確認房仲業者提供的相關資訊、交易安全及糾紛協處機制等專業服務內容,並根據自身的財務負擔能力,作好個人風險評估後,再決定是否跨足海外不動產投資。

■ 海外查核不易 投資人自求多福

內政部強調,購買不動產簽訂契約後的糾紛處理往往曠日廢時,消費者要提高風險意識,在簽約前應審慎判斷,才能避免日後糾紛。又為避免房仲業過度包裝海外不動產商品或以不實資訊誤導消費者,將督請地方政府針對房仲業執行海外不動產仲介業務的情形進行查核,以保障消費者權益。

對於內政部的該項防範措施,國內房地產業者普遍認為,宣示的意義大於實質意義,因為不肖業者「賺差價」的證據很難取得,除非有消費糾紛出現,受害的投資客向政府申訴,否則,以各縣市政府有限的人力,很難主動進行查核。

一些房地產人士指出,政府於2012年八月實施「實價登錄」後,登記權利人(也可委託地政士或不動產經紀人員)在成交後三十日內,依法要上網登錄買賣金額,否則要被罰三至十五萬元,才讓「價格」得以透明化。

另外,政府前幾年為查投資客獲利逃漏稅問題,也下令要求建商要提供成交金額在五、六千萬元(依序降至兩、三千萬元)的案件,以稽查投資客有沒有按實申報,當時,收到追稅補繳令的人都叫苦連天。

近年則針對投資客「炒紅單」情況,要求建商提供預售訂購客戶名單,以及核對交屋登記名單是否方同一人,若非同一人時,顯然是有「換單」或賣「紅單」的情形,也可據此追蹤投資客是否照實申報資本利得稅,若無,則寄出追繳令。

只不過,上述可以「循線」追索的情形,一搬到海外則完全行不通,一方面,有些國家並沒有「實價登錄」,再者,海外的建商或開發商也不會配合提供客戶資料(怕萬一又涉及個資法),因此,如何查察,都是問題。

■ 不肖房仲玩三角簽賺差價

只能說,內政部的該項通令,只能做到「好心」提醒有意到海外投資的民眾,要小心海外投資可能被仲介業者「賺差價」,多剝一層皮。

天時地利投資顧問公司總經理張欣民談到,海外仲介業者賺差價的情況,就像台灣房仲業曾出現的「三角簽」從中牟利一樣,舉例來說,甲透過房仲業乙賣房子,依行情開價一千萬元,因該物件地段及屋況都很好,乙一邊遊說甲說房市行情不好,不好賣,最好降至九百萬元出售,這中間,再找丙當人頭,出面表示要買,甲因急需錢,最後同意以九百萬元成交,但後來發現,房子最後是過戶給丁,丁則是以九百五十萬元買到,另也有可能是找到人願意以一千萬元買。

對甲來說,可能損失五十萬元或一百萬元,而乙則可能從中上下其手而賺到「五十或一百萬元」的差價。

張欣民表示,行情走多頭時,有不少房仲看到不錯物件,會找人頭先買下,之後再伺機賣更高的價格,後因政府嚴查,且對房仲加盟總部施壓,約束各加盟店的經紀人員不得從中賺差價,已讓此風漸消。(文未完)

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