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營建五虎股價跌不休 房市下探無底洞?

網路地產王/ 2015.08.28 00:00
文.莊孟翰(顏瓊真整理)

Q:台北市鄭先生問:股市從萬點行情到破8000點大關,連帶地營建類股也跌得鼻青臉腫,「營建五虎」的股價讓人不忍卒睹,是否也代表著房市會越走越差呢?

A: 根據證券分析師對行情的分析,台股在今(2015)年4月27日衝上萬點,指數來到了10014.28點,沒想到才4個月時間,8月21日指數卻摜破十年線,24日盤中更大跌583點,而26日收7715.59點,足足跌了2300點,而股價總市值也從4月24日28兆7837.58億元驟降至8月25日之22兆4005.16億元(可得知數字),短短4個月之間足足蒸發了6兆3832億元,占今年GDP16.77兆元之38.06%,而股市散戶更是哀鴻遍野。

千萬不要小看了「6兆元」,試看,今年我國的GDP預估值為16.77兆元,台灣股市在短短4個月內蒸發掉6兆餘元,等同於我國GDP驟減超過1/3,這對民間消費與經濟發展絕對是很大的傷害。

股市跌跌不休,營建類股自然無法置身於事外,其中「營建五虎」的股價也跌了29%~50%成(見附表),尤其興富發(2542)股價更從8字頭跌至4字頭,至於皇翔(2545)股價則腰斬,都讓投資者的心在滴血!

營建類股股價表現,跟著大盤向下探底,最主要的因素還是在於政府打房的各項措施,其中尤以奢侈稅、信用管制調降房貸成數、提高房屋稅、豪宅稅及2016年1月1日將上路的房地合一稅等為主要,這一連串接踵而來的重稅,令房市不急凍也難。

台灣房屋近幾年的移轉棟數,分別是2011年的36.17萬棟、2012年的32.89萬棟,2013年的37.19萬棟及2014年的32.06萬棟;而今年上半年只有13.5萬棟,依此推估,全年可能只剩下25~26萬棟。

房屋移轉棟數的下降,代表著建商的預售屋或新成屋市場更難去化。今年以來,不少中小型建商不斷向我詢問:「房市的未來走向如何?」而他們普遍提及最近的隱憂,竟是「客戶不來交屋,該怎麼辦?」

他們談到,客戶不來交屋,雖然可以依約收取違約金,但在房市景氣逐漸走跌情況下,該戶房屋未來的售價一定比當初預售時還低,萬一賣不出去,就會變成「餘屋」,將來要繳的房屋稅、地價稅,一項都不能少,反而會變成建商的「持有成本」,得不償失。

更可怕的是,若大多數的客戶都不來「交屋」,則房市未來的「骨牌效應」將難以想像,因此,「營建五虎」股價連番下挫,除反映大盤行情外,也透露出營收的未來隱憂。

過去「營建五虎」的營收表現一向都很好,每股獲利常是年賺一個股本(EPS達10元)以上;但從2014年房市出現反轉後,營建類股的好光景即呈現每況愈下之不利情勢。最近股價下跌無法止血,也在於提前反映今年的營收與獲利表現。

只是,股市、房市一向被視為經濟發展的支柱產業,如今雙雙出現重挫局面,勢必更不利未來的經濟發展。

雖然政府打房主要係抑制飆漲的房價,希望實現「居住正義」,但力道過急、過猛,並非良策,尤其房屋稅同步大幅調高「稅基」和「稅率」,重稅更成為壓垮房市的最後一根稻草。

現階段我們仍不知政府是否意識到打房手法過於激烈,已帶來層層隱憂,縱然中央銀行於8月13日召開常務理事會議後,宣布放寬不動產信用管制措施,恐亦無法拯救急轉直下的頹勢。

此次放寬不動產信用管制措施,在特定管制地區刪除新北市八里、鶯歌區及桃園、中壢、龜山及蘆竹等4區,同時,豪宅、法人購置住宅和第3戶房貸的最高成數,也由5成提高至6成。

央行的該項放寬管制雖是即日起生效,但房市究竟會回以怎麼樣的反應呢?等到9月初六都買賣移轉棟數,或9月下旬內政部的統計數據公布,謎底即可揭曉。

目前,有關央行的放寬管制措施,市場反應兩極,希望房價大幅下修的人批評房價還沒下跌,政府不該縮手,至於建商則是期盼提高房貸成數能夠帶動該6區的買氣,而我,則是贊同央行在適當時機做對的事,亦即這應該是一種預防性措施,避免房市崩盤墜入硬著陸陷阱,反而付出不可預知的社會成本。

即使央行該做法對房市買氣的刺激效應不大,至少在今年經濟成長急遽下降至1.56%之情況下,仍能先穩住房市,避免硬著陸而導致開發商呈現資金流動性風險,連帶金融業亦陷入系統性風險。或許還是有不少人擔心此會助長投機,但試想在現階段房價節節下降、預期下跌心理愈來愈濃厚,並且早已呈現負投報率之現狀,還有誰會貿然進場?

因此,當前之最佳策略,應是在超額供給愈來愈明顯之下軟著陸,讓市場供需自然調整,不必擔心,時間將會站在正確的一方。

【詳細內容請參閱最新一期《理財周刊》第783期www.moneyweekly.com.tw,尊重智慧財產權,如需轉載請註明出處來源。】【提升理財力--理財課程資訊www.moneyedu.org.tw】※理財周刊783期更多精采文章:◎封面故事>熊出沒 全球股災你怎麼辦?◎發行人語>經濟動盪!中國房市政策急轉彎◎錢進房市>央行鬆手 房市再現利多◎風雲論壇>楚狂人股災後操作密技 三大徵兆不手癢◎理財我最大>官裕宗醫師 傳授抗癌十對策◎基金風向球>股災爆恐慌 全球地產中期樂觀◎房地產會客室>營建五虎股價跌不休 房市下探無底洞?◎吳金潮多空大師>金融海嘯若再來 日賺百倍非難事◎蔡宗園股市中原>新亞洲金融風暴?◎曾志翔股昇翔起>急跌趕底 找尋超跌的機會◎林和彥時間密碼>崩盤?修正!鎖定潛在被敵意併購危機股

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