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海外置產求穩定鎖定美加日 日舊商辦投報8%至9%!

NOWnews/ 2015.08.10 00:00
記者許家禎/綜合報導

海外置產越來越夯,但日前消基會召開記者會,說明海外置產可能遇到的銷售陷阱與風險。跨國品牌房仲達人表示,東南亞區域雖然投報率較高,但部分國家政策不透明或容易有認知上的差異,且利率較高、不得貸款,不僅風險較高,也少了資金調度的靈活性。若想追求穩定獲利,可鎖定美加或日本,投報率可達5%到6%,其中日本商用不動產東京周邊以外的舊商辦,投報更可達8%至9%,甚至更高!

美商ERA易而安不動產國際事業部執行長楊智軒表示,現在台灣南部租金投報率有3%到4%,北部則因為房子總價高而拉低投報,不過整體而言平均租金投報率僅2%上下,在台灣房產相關稅務已經提升到與國際差不多的同時,許多置產族會考慮到,既然稅與國外差不多,但投報率海外可能更好,因此造就了這一波的海外置產風潮。

楊智軒指出,其實要看置產者的需求,如果是自住當然以自己喜歡的為主,但如果是買來投資,市場區域、租屋人口與未來發展潛力缺一不可。再來要看置產者的個性,可承受高風險的或許可以考慮高投報的市場,如東南亞地區。但如果只是想保值或追求穩定,那麼可鎖定房地產市場較成熟的國家,如美國、加拿大與國人喜愛的日本,其中加拿大與日本貨幣皆處於低檔,投報率可達5%到6%。

楊智軒強調,置產不外乎是勤做功課,另外仲介業者除了要有相關合法執照外,建議也可選擇跨國品牌的房仲業者,如美商ERA易而安不動產全球連鎖體系 跨34個國家,其中亞太地區分布最廣,泰國、新加坡、日本、韓國、中國大陸、馬來西亞與印尼都有分布,可協助置產者掌握國外房產第一手資訊,分析市場、提供真正的當地行情,避免消費者被當冤大頭。

尤其近年來東南亞市場糾紛很多,最常遇到「保證5年投報率10%」類似話術,要注意過了年限後是不是還有潛力?想獲利了結,資金轉不轉得出去?另外,也常發生當地出租還可以,但想賣卻轉手不出去,因為如果不是賣給同樣台灣人,當地人根本就買不起!

至於美加市場相對穩定成熟,因此吸引不少置產者進入。楊智軒表示,如溫哥華高貴林市的「1123 Westwood」建案,總價僅800萬起就能買到室內坪數15坪以上的房子,租金投報率約4%到5%,還能幫客戶做到售後服務出租的部分,若同樣以每月租金3萬來說,在台北可能得買總價2000萬以上的房子才能達到相同投報,再加上外國人可貸款、可靈活做資金調度,比東南亞匯率高、外國人不能貸款還要來得優勢許多。

而日本近年來即便經濟成長趨緩,但楊智軒說日本依舊是世界第三大經濟體國家,中長期來看商用不動產還是很有潛力,目前日本商用不動產以屋齡新舊來分,新的投報率約3%,但中古15到20年的約6到7%,甚至有到8%以上。因此他建議投資商辦、飯店及出租公寓,可試著往東京周邊以外,如大阪、京都與神戶等二線城市市中心尋找物件。

如果想投資整棟商辦、公寓出租置產,楊智軒建議東京涉谷區惠比壽「初鹿野ビル」除位於商業區精華地段外,距離JR山手線惠比壽駅走路僅2分鐘距離,總價7.6億元日幣,投報率4.47%。另外,神戸中央區的「サンステージ神戶大倉山」靠近神戶駅及高速神戶駅,總價2.5億元日幣,投報約6.8%。

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