房仲：日幣貶買屋熱 先了解日本稅制

日本今年首季GDP年增2.4%，連兩季上揚，創近一年來最佳表現；根據「週刊東洋經濟」最新報導，首季日本的不動產投資金額高達日幣1兆5400萬元，年增23%，且日圓匯率近日跌到近17年新低，不少人認為現在赴日置產正是時候。

日本信義房屋表示，2014年外資購買日本不動產總額超過日幣1.1兆元，創歷史新高，更加吸引全球投資人聚焦日本房市，因東京具戰略特區發展優勢，也提升外資法人對飯店等大型複合設施的投資意願，東京的房市投資熱潮持續中。

日本信義社長何偉宏表示，以東京買房為例，購入時的一次性稅費約佔成交價的2%到3%，加上仲介服務手續費，另加每年需支付的固定稅負，均會直接影響投資報酬率，事前必須仔細評估投資成本。

另外，日本每年5、6月申報不動產持有稅費包括固定資產稅、都市計劃稅。日本的房屋持有稅是以固定資產稅評價額(類似公告地價)的1.4%為計算基礎，但通知書只寄到日本國內，因此須設立納稅管理人。

日本信義也與稅理士事務所合作，協助客戶處理稅務申報及繳納等事項，若客戶身在台灣，也能輕鬆完成報稅。

何偉宏說，日本每年2、3月申報綜合所得稅，客戶需將租金收入列入所得。此外，為抑制短期炒作，日本政府規定購屋後5年內出售需繳交30%讓渡所得稅，持有5年以上稅率減半，類似台灣的奢侈稅概念。

至於資本利得課稅，則是出售房屋金額扣除購屋成本、當時的仲介費用及特別扣除額後，才是「讓渡所得金額」，計算基礎與奢侈稅並不相同。

何偉宏強調，購買日本不動產的土地部分不需付消費稅，只有建築物本身需課徵消費稅，但自去年4月起，日本政府規定不動產買賣價格必須含稅，因此現在售屋價格都已含8%消費稅。至於一般個人轉讓自用住宅或第二棟房屋時並不會徵收消費稅。

日本政府預計於2017年4月將消費稅調漲至10%，屆時將直接影響到仲介服務費、代書費、租賃管理費用等服務費用。