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房仲:日幣貶買屋熱 先了解日本稅制

中央社/ 2015.05.27 00:00
(中央社記者韋樞台北27日電)日幣貶值,財政部長呼籲不要接天上掉下來的刀,但預估不少國人仍對日本置產興緻高昂。房仲表示,目前正值申報日本房地產持有稅期間,赴日置產一定要先了解清楚各式稅制。

日本今年首季GDP年增2.4%,連兩季上揚,創近一年來最佳表現;根據「週刊東洋經濟」最新報導,首季日本的不動產投資金額高達日幣1兆5400萬元,年增23%,且日圓匯率近日跌到近17年新低,不少人認為現在赴日置產正是時候。

日本信義房屋表示,2014年外資購買日本不動產總額超過日幣1.1兆元,創歷史新高,更加吸引全球投資人聚焦日本房市,因東京具戰略特區發展優勢,也提升外資法人對飯店等大型複合設施的投資意願,東京的房市投資熱潮持續中。

日本信義社長何偉宏表示,以東京買房為例,購入時的一次性稅費約佔成交價的2%到3%,加上仲介服務手續費,另加每年需支付的固定稅負,均會直接影響投資報酬率,事前必須仔細評估投資成本。

另外,日本每年5、6月申報不動產持有稅費包括固定資產稅、都市計劃稅。日本的房屋持有稅是以固定資產稅評價額(類似公告地價)的1.4%為計算基礎,但通知書只寄到日本國內,因此須設立納稅管理人。

日本信義也與稅理士事務所合作,協助客戶處理稅務申報及繳納等事項,若客戶身在台灣,也能輕鬆完成報稅。

何偉宏說,日本每年2、3月申報綜合所得稅,客戶需將租金收入列入所得。此外,為抑制短期炒作,日本政府規定購屋後5年內出售需繳交30%讓渡所得稅,持有5年以上稅率減半,類似台灣的奢侈稅概念。

至於資本利得課稅,則是出售房屋金額扣除購屋成本、當時的仲介費用及特別扣除額後,才是「讓渡所得金額」,計算基礎與奢侈稅並不相同。

何偉宏強調,購買日本不動產的土地部分不需付消費稅,只有建築物本身需課徵消費稅,但自去年4月起,日本政府規定不動產買賣價格必須含稅,因此現在售屋價格都已含8%消費稅。至於一般個人轉讓自用住宅或第二棟房屋時並不會徵收消費稅。

日本政府預計於2017年4月將消費稅調漲至10%,屆時將直接影響到仲介服務費、代書費、租賃管理費用等服務費用。

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