回到頂端
|||
熱門: 新生兒 無薪假 收容所

豪宅客提行政救濟抗稅

網路地產王/ 2015.05.25 00:00
天氣熱呼呼,台北市豪宅市場卻在過寒冬,不少豪宅戶收到房屋稅單叫苦連天,有人不堪淪為「仇富」的祭品,已提起「行政救濟」。

文/顏瓊真

永慶房產集團研究發展中心針對內政部最新一波公布,今(二○一五)年三月十六∼三十一日辦妥登記的實價登錄資料分析指出,全台億級高總價市況慘,三月揭露僅「四件」,驚見實價登錄以來單月新低量。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示,政府調控房市,特別針對高總價產品加強查稅與管控,除增加交易稅外,更大幅調高持有稅負,今年台北市新落成豪宅甚至出現需繳納百萬元房屋稅的案例,造成市場買方接手意願大幅下滑。

目前高總價市場只能零星表現,不僅創高價不易,連成交速度都明顯放緩,市場買方若非見到明顯降價,進場意願都不高。

■ 豪宅供需差距大 市場急凍

黃舒衛表示,觀察近期實價登錄億級成交揭露案件,多數僅為預售新屋交屋之數據,並非近期市場交易行情,以最新揭露三月整體市況來看,若扣除新屋交屋數據(假定屋齡兩年內),全台三月竟然僅有四筆交易破億(不含土地),恐創實價登錄以來單月新低量,顯示高總價市場交易已有陷入停滯的危機,未來並不樂觀。

信義房屋也統計今年第一季的委託狀況,台北市八千萬元以上豪宅出售數量增多,售價逾八千萬元以上豪宅委託出售占比創歷史新高,達六.四%,但成交占比仍維持在一.八%左右,豪宅市場出現「供過於求」的情況。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,央行的豪宅限貸、北市的豪宅稅與囤房稅等措施,接連重創北市的豪宅市場,尤其是去年七月一日以後才落成,取得使用執照的高級住宅,更成為此次被大幅增稅的標的。

北市豪宅的房屋評定現值調為原本的三∼九倍不等幅度,未來交屋時要繳交的契稅(由買方負擔),與每年持有的房屋稅、出售時的財產交易所得,也將大幅增加,政策打壓高端產品與高資產族群的針對性相當強烈。

■ 豪宅市場靠自住客撐盤

曾敬德說,由於現在高端住宅市場已經沒有投資買盤,統計接連兩季的八千萬元以上豪宅交易,成交物件在市場上流通銷售約需六∼七個月的時間,他觀察,整體豪宅市場在政策刻意打壓下,已無上漲動能。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨也表示,就整體市場表現來看,高總價產品在持有稅(房屋稅、地價稅)打壓,以及移轉稅(土地增值稅、奢侈稅)加強稽查的狀況下,市場慘兮兮,交易難盼回春。

短時間內,市場交易將以新成屋交屋,以及高資產客戶節稅規劃移轉等為主。 影響所及,整體市場在缺乏風向球情況下,混沌未開,觀察去年一整年,台北市成交逾八千萬元以上的案件,僅有十八件,其中,屬於住宅案則只有十二件(見附表),她認為,整個豪宅市場將再經過一番盤整,投資者宜小心謹慎。

■ 台北市可多徵三.三億豪宅稅

而台北市為何要實施豪宅稅呢?根據台北市稅捐稽徵處指出,以往由於高級住宅與一般房屋課稅之評價標準相同,高級住宅較鄰近一般房屋的房價貴很多,其稅負明顯偏低,為促進租稅負擔合理化,更真實反映高級住宅應有的房屋評價及稅負能力,同時防杜高所得者透過購置高級住宅規避遺產稅及贈與稅,期使課稅更趨公平合理。

不過,前台北市副市長張金鶚臨去秋波,主導台北市自去年七月起調高「房屋構造單價成本」,使得高總價住宅的房屋稅稅基大幅調漲,此舉也引發新北市、宜蘭縣及高雄市跟進。

而「房屋構造單價成本」調高,加上房屋稅條例第五條修正,調高非自用房屋稅稅率(一.五∼三.六%),屬於高總價住宅在今年五月繳交房屋稅時,就如台北市長柯文哲所言,將非常「有感」。

另依據台北市政府估計,大約有四百棟、約一萬多戶的房子符合豪宅的條件,而台北市預估每年房屋稅收約可多徵到三.三億元。

■ 去年七月新落成豪宅成重災區

從去年七月一日以後,新完工交屋的豪宅案,包括華固建設的「華固松疆」、興富發建設的「松江1號院」、「台北1號院」,到國泰建設的「國泰天母」,都成為新版豪宅稅的受災戸。

首當其衝的豪宅是中山區松江路的「華固松疆」,每戶總價一.一億元以上,據業者估計,每戶房屋稅最高達二八五萬元。

曾敬德指出,就其了解,目前已有部分「預售換約」的豪宅案,因為政策的連續重擊,屋主願意以當時取得的價格出售,或乾脆認賠出場。

不少營建業者也談到,豪宅客戶在交屋前,都要求他們精算應負擔的契稅,及未來持有每年要繳的房屋稅數字,一看到台北市政府新版豪宅稅單後,在交屋速度上明顯變慢了。

富邦金控副董事長蔡明興在某個場合也談到,他一些住豪宅的朋友都訴苦說,房屋稅調太高了。

就連財政部官員在回答媒體問題時也曾說,新版房屋稅結合了「豪宅稅」、「房屋構造單價成本調高」及「囤房稅」後,一年要繳的房屋稅,幾乎可以在中南部買一棟透天厝。

但豪宅客群就只能是「待宰的羔羊」嗎?欣陸控股公司旗下大陸建設董事長張良吉日前談到,就其了解,冠德建設在信義計畫區的某豪宅建案的住戶,已針對台北市政府所實施的「豪宅稅」,提起首件行政救濟案。(文未完)

【詳細內容請參閱最新一期《理財周刊》第769期www.moneyweekly.com.tw,尊重智慧財產權,如需轉載請註明出處來源。】【提升理財力--理財課程資訊www.moneyedu.org.tw】理財周刊769期更多精采文章◎封面故事>外資亮牌◎發行人語>從一帶一路看機會◎莊孟翰房地產會客室>除弊不如建設柯P該讓BOT回歸法律面◎理財我最大>顧食安小撇步 林松洲教你保健飲食◎產業追蹤>三創扛起大旗 為鴻海拚通路◎產業追蹤>面板雙虎 伺機合併搶市?◎基金風向球>風險低收益高 中國債變身吸金王◎李永年獅公開講>大戶賣台為哪樁?◎謝文恩籌碼相對論>周關鍵價9643 箱型頂部9800◎王信傑股市豪傑>新莊大案將入帳 99xxEPS估逾5.5元◎大數據鏢股>盤勢混沌 黑馬股揚蹄奔騰

社群留言