回到頂端
|||
熱門:

不動產重稅時代來臨 天龍市民憂鬱

網路地產王/ 2015.03.08 00:00
不動產重稅時代來臨!對全台屋主來說,除了多屋族將遇房屋稅率調高至3.6%的壓力,台北市的屋主則面臨多稅夾擊,尤其豪宅客更被列為課稅的大標靶。

文/顏瓊真 攝影/鄭暐琪

課稅,在今(2015)年二月十二日拍板定案,其將採取單一稅率17%,較先前最高的45%方向相比,被外界批評轉向輕稅,房市警報似乎解除。不過,對被稱為「天龍國」的台北市之豪宅客來說,卻笑不出來,因為,包括房屋稅、囤房稅及豪宅稅,可說是「中華民國萬萬『稅』」,台北市將面臨不動產重稅時代的來臨。

■ 房地合一雖定調 台北市卻多稅夾擊

過去多數人常說「台北居,大不易」,主要是指台北市的高房價,讓一般市民買不起,尤其是高達十五倍的房價比,更讓外界常諷刺要「不吃不喝十五年」才住得起台北房子。

為了解決高房價問題,政府從2011年六月的奢侈稅,到央行採取升息及銀行信用管制,再到實價登錄、調高房屋稅稅率,以及在去年推動房地合一實價課稅,歷經八次的修正,終於在今年二月定調。

然而一連串的動作,政府雖高舉「居住正義」的大旗,卻是遂行向人民「加稅」之實。

例如房地合一所定調的「四千萬元以內自住免稅」,即擺明是針對全台高總價的房子進行課稅,就像台北市的「豪宅稅」是針對豪宅客人,「囤房稅」也是針對擁有多屋的高資產民眾而來。

但房屋稅稅率的調高,加上公告地價及公告土地現值的調漲,甚至是調高房屋構造單價成本等,都像是流刺網般,更遑論每年五月繳交的房屋稅,與十一月繳交的地價稅,連一般民眾都難以倖免。

台北市長柯文哲日前即以玩笑的口吻談到,民眾未來接到房屋稅單會嚇一跳。

另一方面,由於台北市還有八%的空屋問題,為了將這些空屋逼入市場,柯P也暗示未來還會有所動作,此不僅讓台北市多屋族「剉地等」之外,是否會殃及池魚,如將費用轉嫁由租屋族吸收,亦有待觀察。

政府連番調整各項稅目,許多民眾並不了解其對荷包的影響有多大。淡江大學產業經濟系副教授、德明財經科技大學客座教授莊孟翰談到,政府每年一月一日調整的「土地公告現值」(土地增值稅課稅依據),連帶會影響到每三年調整一次、作為地價稅課稅依據的「公告地價」;另外,作為新成屋房屋課稅評定依據的「房屋評定現值」也是逐年調整,導致民眾持有房屋及土地的成本,每年都在往上增加,僅自用住宅影響較小。

■ 政府夾帶加稅 民眾荷包失血

以房屋稅來說,政府為了壓抑「囤房」,同步在「稅基」及「稅率」下重手;亦即將房屋評定標準項目之一的「稅基」之「工程造價(房屋構造單價成本)」大幅調高。

舉例而言,鋼筋混凝土構造(RC)構造,台北市三十年來大都按照每坪約只有1.5萬元的造價作為評定依據,但近幾年,有不少高級住宅或豪宅的內裝及外觀建材都相當講究,每坪核實評價都遠超過十萬元,若只按1.5萬元徵稅,則買方被課到的稅必然偏低。

因此,只要「工程造價」向上調整,不僅契稅就會跟著大幅增加,房屋稅必然也會隨之水漲船高;至於日後會不會將這些成本轉嫁給下一個購屋者,造成房價仍舊居高不下,則是另一嚴肅課題。

至於為打擊「囤房」而大幅調高的房屋稅「稅率」,住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,目前六都當中,台北市、桃園市房屋稅率採「三級制」,三戶以內稅率1.2%,第四、五戶為2.4%,第六戶以上為3.6%;其餘各都為「二級制」,台中、台南、高雄三戶以內為1.2%,超過均為1.5%;至於新北市超過三戶以上為2.4%。

換言之,若是多戶非自用持有者,雙北市、桃園等地將成本大增,反觀中南部壓力大減;若再加上路段率與工程造價調高等加乘效果,中南部豪宅可能因為持有成本優勢,成為自用客戶新歡。

永慶房產集團經理黃舒衛也針對「房地合一」新版本表示,新版設立了「四千萬元以內,自住六年才能免稅」的門檻,若根據實價交易資料統計,去年六大都會區住宅交易,的確高達99%左右的住宅交易在四千萬元以下,但是北市卻僅有88%住宅交易總價在四千萬元內,其中大安區僅76%,中正區也僅77%,等於約四分之一的住宅交易會受到衝擊,比例依然相當高。

據估算,北市十二個行政區中,共有七個行政區其四千萬元以上的住宅交易占比高於10%,若房地合一新法上路,勢必深受影響。

黃舒衛指出,由於去年政府針對高總價產品加強查稅與管控,整體高總價市場表現不佳。

■ 政府打豪宅 成交量萎縮

根據實價揭露,北市億元以上住宅交易共計二一五件,較前年的二七八件,年減22.7%;至於未來,因房屋構造單價成本調高,新落成豪宅普遍每年需繳逾百萬元房屋稅與契稅,預料使新屋豪宅市場需求進一步下滑,價格將出現明顯修正。

此外,依據住商不動產統計,去年全台三大都會區豪宅成交量,台北市、台中市都較前年下滑,如北市從前年152件減至去年126件,減幅17.1%;台中市更從前年571件下滑至329件,減幅高達42.4%;惟高雄市從423件增加4件,但降價幅度達5.7%為最多。

此外,殺傷力更大的還包括「房屋構造單價成本」。徐佳馨表示,目前全台已有台北市、新北市、宜蘭市及高雄市在去年同步調高,其中台北市平均調幅約增加160%、新北市調幅100%、高雄市約81%、宜蘭縣約35%。(文未完)

【詳細內容請參閱最新一期《理財周刊》第758期www.moneyweekly.com.tw,尊重智慧財產權,如需轉載請註明出處來源。】【提升理財力--理財課程資訊www.moneyedu.org.tw】※理財周刊758期更多精采文章:◎封面主文>搶賺全球機會財 5大政策受惠族群◎發行人語>創業時代來臨 理財也理才◎理財我最大>財運、感情與事業 2015誰最好運?◎解碼房市>不動產重稅時代來臨 天龍市民憂鬱◎房地產會客室>第二戶不准貸款?難怪是天龍國!◎專題報導>橘色科技應用 引爆智慧家庭商機◎王信傑股市豪傑>菲律賓廠將投產 41xx營運持續看俏◎李健明頂尖贏家>躍升主流 24xx擁無線充電大商機◎吳金潮多空大師>月線五連紅宜慎 量能不繼易回檔◎保險指南>投保銅板微型保單 弱勢也能有保障◎產業追蹤>兩腳四腳都感冒 防疫概念股蠢動

社群留言