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香港「長遠房屋政策」出爐 10年建48萬戶公私營住宅 基層港人嘆無感

網路地產王/ 2014.12.25 00:00
網路地產王/綜合報導】◎文/梁惠燕房價居高不下使得香港居越來越不易,新的房屋政策受到各界期待,香港政府於十二月中公佈了自1998年以來首份「長遠房屋策略」報告,以「加建新公共房屋」、「加建資助出售房屋」及「持續土地供應」三個方向為主導,提出未來10年總房屋供應量增至48萬個單位,公私營房屋比例維持在6比4,其中29萬個單位為公營房屋,包括9萬個為可銷售的居屋單位;另外,將有19萬個屬私人住宅單位,「長遠房屋策略」揭曉後讓發展商鬆了一口氣,認為供應量對香港整體市場影響不大,而報告中未能就外界期望提出任何針對照顧年輕人住屋需要的措施,以及披露出目前香港仍有8.64萬間違法套房在市場流竄,較去年中大增近三成的訊息,加上公屋輪候申請件數也已累積26萬件達到新高,基層團體對於此份報告認為遠水救不了近火,且水勢微小,對基層人民來說幫助有限。

■ 居屋需求急迫 私營機構參建居屋 學界贊成重推

花了兩年多研究及諮詢,香港政府運輸及房屋局(房運局)於十二月中終於公佈「長遠房屋策略」報告,為未來10年的房屋政策訂下框架。運房局局長張炳良表示,港政府將未來10年總房屋供應量由47萬個單位增至48萬,公私營房屋比例按照過去維持在6比4,其中29萬個為公營房屋,包括9萬個為居屋單位;另外,私人住宅單位則有19萬個,而港人十分重視的居屋(可出售的國宅),張柄良則強調居屋將是資助自置居所的主要工具,會研究如何進一步豐富自置居所的形式,但對外界建議將整幢新公屋當居屋出售的「另類居屋」作法則不予置評。

並非所有香港人都只希望靠排隊住公屋,以每月支付政府低廉的租金來解決居住問題,但眼見私人住宅售價居高不下,300萬港元(約1,200萬元新台幣)低總價的物件已成市場稀有珍品,購買居屋便成為港人置產的唯一途徑及希望,從十二月三十號開始接受申請的2,160個預售新居屋單位,在開放示範單位展示第一天便有超過3千組家庭到場了解便可顯示出居屋對於香港基層民眾的重要性及迫切性,而港人也普遍對於港政府所提出的「長遠房屋策略」有所期待。

雖然港政府強調已覓得25.4萬個公營住宅單位的土地,但不願披露當中有多少比例的土地是已完成土地變更可立即興建,同時也有近4萬個單位土地仍未有着落,各界對「策略」意見不一,學者及團體均批評欠具體措施,發展商及地產界則表示樂觀,認為新建屋目標對未來整體房市影響不大。

另外,在「長遠房屋策略」當中,規劃10年內推出9萬戶居屋,為了加快建屋速度,將研究重新引入私人機構參與興建居屋,房委會資助房屋小組委員會主席黃遠輝指出,未來面對10年建29萬個公營房屋,加上各區大型建設動工迫在眉睫,使得建屋資源受壓,同意再次引入私人公司參與興建居屋,但過去放任發展商建屋的做法已不恰當,到時需要加強監管,以確保居屋的質量;學者亦贊成重推,認為可加快建屋,但要加強工程監管,防止重蹈過去私營公司參建居屋時品質被詬病的覆轍。

■ 未雨綢繆 港政府設立「房屋儲備金」配合公營房屋供應目標

最新的「長遠房屋策略」當中規劃未來10年公營房屋供應目標為29萬個單位,按初步估算,負責興建、管理的房屋委員會未來將出現龐大赤字,需要政府大額注資,港政府同步設立「房屋儲備金」,在財政上全力配合未來十年公營房屋供應目標。

財政司司長曾俊華表示已經指示香港金融管理局(金管局)總裁,將2014年港政府財政儲備的全部投資收益(約為270億港元,約1,080億新台幣)撥入新設立的「房屋儲備金」,並由金管局負責投資,「房屋儲備金」及其累積投資收益,將用以支持香港公營房屋發展計劃及相關的基礎建設配套措施。

政府和房屋委員會將繼續就長遠財政規劃進行討論,房屋委員會須按其五年滾動預算機制評估其中、長期的財政需求,並採取一切可行的措施來確保公營房屋發展計劃符合成本效益,當雙方就政府注資的金額和時間表達成共識後,政府會向立法會財務委員會申請從「房屋儲備金」撥款,給予公營房屋發展上的支持,也避免發生政策開天窗的窘境。

■ 上車難 違法套房戶增至8.6萬 26萬個家庭排隊等公屋創新高 

「長遠房屋策略」報告中,也突顯出香港基層居民對於私人住宅高昂租金的忍受度越來越有限,根據港政府最新估算,香港目前有8.6萬個劏房(違法隔間套房),較去年6.7萬個單位增加近3成,港政府表示,為了不讓住戶失去居所,暫無意取締劏房。

港政府去年委託顧問公司進行研究,推算出當時全港有6.69萬個劏房單位,約有17萬人入住,劏房呎租中位數更高達29元(約每坪4,127元新台幣),人均面積不足70平方呎(約2坪),雖然租金總金額較低但居住環境甚差,香港劏房問題日益惡化已引起國際媒體關注;除了劏房問題之外,目前公屋輪候冊當中已累積突破26萬件申請,若以每年公屋建屋量僅2萬間來計算,估計每戶至少得排10年以上才可有公屋可住,與政府一直訂立公屋「平均輪候3年」的目標有太大的落差,而在這等待的10年當中,不少人仍需住在劏房,或是忍受私人住宅每年不斷加租的壓力。

香港年輕人面對租金狂升、置業困難的問題,引起社會關注,但「長遠房屋策略」此次並無提出任何針對年輕人住屋問題的措施而引發批評,12個關注房屋問題團體近期召開聯合記者會,批評港政府無力解決劏房及租金昂貴問題,並漠視基層住戶訴求,港政府回應解釋,住屋問題不單止是年輕人的問題,是整個社會問題,不可能只針對年輕人問題進行解決,需以提高整體供應量來解決市場供需問題。

「長遠房屋策略」於年末出爐,對於多數尚未置產、未有穩定居住環境的香港人來說是份無感的禮物,各界也多以「遠水救不了近火」、「雷聲大雨點小」來解讀,事實上,以供應主導作為策略算是正確的方向,只是香港住宅用地缺乏卻是不爭的事實,各區變更土地用途仍需要時間,因此,公營住宅建屋量始終未能滿足輪候公屋、想買居屋基層港人的期望,若港政府能在預定期限內達成住宅供應目標,或能找回港人對政府施政的信心,也讓民怨獲得紓解的空間。

註:平均呎價換算以最新匯率港幣:新台幣=1:4、坪:平方呎=1:35.5833計算【網路地產王 www.vrhouse.com.tw】

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