■ 風水輪流轉 換屋宅漲幅勝小宅
差餉物業估價署所公佈的住宅樓價指數，今年前三個月回落以來，於四月首度回升，在各類型單位中，除實用面積為753至1,075呎(約21.1坪至30.2坪)的Ｃ類單位，住宅售價指數為230.8，與上月相同之外，其餘類型單位均微升，其中，升幅最大的為1,076呎至1,721呎(約30.2坪至48.3坪)的Ｄ類單位，較上月上升0.63%；而升幅最少的住宅類型為實用面積少於430呎(約12.1坪以下)的Ａ類單位，只升0.3%。
官方數字反映出新春後樓市氣氛逐漸恢復暢旺，房價持續在高位徘徊，而自用客在整體氣氛回升結束觀望後，重回市場的意願頗高，購屋態度也較上季積極，中價換屋住宅甚受市場青睞，但首購族便沒那麼幸運了，低價首購盤源本就有限，當首購族入市之後供應量便加速減少，直接拉低低價樓買賣比例；而五月中，港政府微調放寬雙倍印花稅限制，預料二手成交量將會增多，但市場預期成交仍將以換屋產品為大宗，房價將繼續站穩高位，而低價住宅的成交佔比將只維持在整體二手市場的三成左右。
■ 新屋落成空窗期 租金指數持續回升 未來新樓落成量為租金走勢添變數
今年三、四月份租賃市場交投相當活躍，四月住宅租金指數方面為155.5點，較上月微升0.26%，為今年第二個月回升；而其中除了實用面積Ｅ類大單位(約48.4坪或以上)下跌外，其餘類型的單位則有所回升，Ｅ類單位按月下跌0.21%，反映豪宅租金有所受壓。而引致豪宅租金持續受壓的原因是受歐美經濟表現疲軟及企業重組影響，企業減少外派員工的房屋津貼，令其轉租租金較為便宜的中價位豪宅。
住宅租金能迅速觸底回升，其中一個原因是來自近期落成交屋的大型新案，租盤去化速度快，並沒有進一步拉低租金，且四月也尚未有新個案落成，使得租金指數回升得以持續。市場普遍認為，經過三、四月份的快速吸納後，加上傳統租賃旺季即將來臨，預期未來數月租金將會持續走高，但政府預測今、明兩年私人住宅落成量將回升，達3.03萬戶，甚至高於過去三年合計的落成量2.78萬戶，而過去每當有大量新樓落成時，往往有不少租盤湧現造成價格上的競爭，拉低住宅租金，因此長遠來看，未來整體租金走勢不排除出現調整的可能。
■ 四月份整體住宅價量回升 二手市場趁新盤推案躊躇 搶回焦點一吐怨氣
另外，根據中原地產研究數據來看，四月份整體住宅（包括一手、二手私人住宅、居屋、公屋及夾屋自由市場買賣）買賣成交共計4,781件，創14個月以來新高，更較三月份3,141件明顯回升52.2%。在成交金額方面，四月份為291.2億港元(約1126.9億元新台幣)，為四個月以來新高，較三月份的205.6億港元(約795.6億元新台幣)顯著回升41.6%。
二手市場方面，四月份二手私人住宅買賣成交共計3,371件，創9個月以來新高，較三月份的2,202件顯著上升53.1%。成交金額方面，共計180.6億港元(約698.9億元新台幣)，為4個月新高，也較三月份的117.8億港元(約455.8億元新台幣)顯著上升五成三。由於四月份多個大型新盤遲遲未推，使得當時市場焦點轉落於二手市場，直接帶動整體交投量上升。在知名大型屋苑(社區)成交方面，以新界天水圍嘉湖山莊成交61件為最多，而新界沙田第一城56件居次，九龍美孚新村40件，港島太古城31件，黃埔花園30件，成交量均有上升。
另外，四月份一手新樓市場方面，共計 1,113件，較2014年3月份的678件顯著上升64.2%。成交金額為109.1億港元(約422.2億元新台幣)，較2014年3月份的80億港元(約309.6億元新台幣)上升36.3%。由於早前新界大型新案躊躇未推，一手成交主要以貨尾案為主，因此，四月份雖成交有上升，但在成交速度及焦點上似乎仍較二手略遜一籌。成交新案上以新界元朗爾巒為最多，共計377件、九龍丰匯275件名列第二、新界馬鞍山迎海1期為81件，名列第三、新界元朗溱柏成交54件排第四。
■ 低價住宅成交佔比為29.5% 創歷史新低 新界區成交最多
四月份雖然二手市場成交量持續成長，但一向在二手成交中佔有一席之地的低價二手私人住宅(總價300萬港元以下(約1,161萬元新台幣以下))，其成交件數卻掉至994件，佔同期整體二手私人住宅買賣成交的29.5%，較三月份的30.2%下跌0.7個百分點，更已是連續五個月下跌，累積跌幅達5.6個百分點，今年四月份的數據更是創1995年7月有記錄以來的歷史新低。 以分區來看，總價300萬港元(約1,161萬元新台幣)以下的低價二手私人住宅成交主要集中在新界區，今年四月份共有595件成交，佔整體低價住宅成交近六成，可見新界仍為目前首購盤主要供應地區；除新界區外，九龍區及港島區的低價二手私人住宅成交也有300件及99件，分別佔30.2%及9.9%。其中，成交量最大的低價二手社區是新界天水圍嘉湖山莊，共有29件，新界大圍金獅花園及新界荃灣的荃灣中心也有15件成交，並列第二位，新界沙田的河畔花園成交有14件則排名第三位。
低價小型住宅難道未來前景堪虞?其實也倒未必，事實上，從近期推售的新案來看，明顯小面積、總價較低的單位銷售情況上較有保證，反映市場對這類產品仍有較大的需求，只是區域有別，行情就有別，市區內始終可供發展推案的土地有限，住宅價格仍有保值的空間，但新界區因供應多，區內小型住宅很大機會會隨著地價下調而產生房價上受壓的情況；另外，過去此類低總價住宅總是受到投資客青睞，不管短期賺價差或長期收租，市場上都不乏見到投資客出手搶貨、放售的身影，如今限於政府出手推出印花稅打壓，多少影響到二手低價住宅的流動性。
■ 市場供應增 地價創新低 房價無大漲空間
比起「三辣招」推出時的低迷氣氛，目前市場購屋氣氛已明顯改善，甚至有樓市「小陽春」之說，反映市場沉寂了一段時間，累積的剛性自用需求終於爆發，只不過，香港房價似乎已受到牽制而未如過去房市復甦之後便出現一觸即發的漲勢。以往，只要推出新案，區域內二手房便會雨露均霑，房價跟進往上，但目前市場上大賣的個案，售價並沒有帶起二手房價，反而還發揮了壓價作用。
再者，由於市場潛藏著不小的購買力，只要房價稍低，便會湧現大量買家，因而降低了房價暴跌的風險，出現溫和調整的局面，這股穩定力量，使得香港房價短期內不致大跌但也不會大升，此時港政府暫時可以免去「加辣」或「減辣」的抉擇，有較大的空間透過逐步增加供應來調節市場，避免房市大起大跌所造成的社會震盪；而近期港政府接連推出土地進行招標，其中新界大埔白石角地皮不惜以低價賣出，情況已不如三月時因發展商出價太低而讓地皮流標，可見政府現今賣地已求量不求價，因此，就算建築成本上升，地價方面的調整反而有助於中和樓價向上的壓力。
儘管歐洲央行日前宣佈推出一系列刺激經濟措施，降息至歷史新低，但目前市場反應平平，反而是美國警告明年下半年仍有加息的可能，屆時住宅供應又增加，將為香港樓市增加壓力，政府如何讓房價平穩地調整，相信到那時才是真正考驗的開始。
註1：A 類單位 - 實用面積少於 40 平方米(約12.1坪以下)B 類單位 - 實用面積為 40 至 69.9 平方米(約12.1坪至21.1坪)C 類單位 - 實用面積為 70 至 99.9 平方米(約21.1坪至30.2坪)D 類單位 - 實用面積為 100 至 159.9 平方米(約30.2坪至48.3坪)E 類單位 - 實用面積為 160 平方米或以上(約48.4坪或以上)註2：房價換算以最新匯率港幣:新台幣=1:3.87計算【網路地產王 www.vrhouse.com.tw】