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香港一手新例滿週年 向二手看齊新案行情資料全透明 製造熱銷假像監管局喊抓

網路地產王/ 2014.06.05 00:00
網路地產王/綜合報導】◎文/梁惠燕由長實、南豐及港鐵共同發展的荃灣環宇海灣於5月23日開放登記,收票八天共累收約1.35萬張支票,與首輪加推後發售共591戶計算,超額認購約22.8倍,儼然成為《一手住宅物業銷售條例》(簡稱一手新例)推出滿一週年後的新票王(註1)。然而,一手案樹大招風,相繼引發許多爭議,像是房仲被懷疑為買方代墊支票,企圖「灌水」拱高銷售熱度,為個案製造宣傳效果,或者是許多房仲在發展商向公眾公開價單前便透過手機,發放一些有虛假或具誤導性的一手住宅物業售價資料來進行促銷,以及發展商與部份房仲公司在一手住宅物業銷售事宜上的關係不明,可能影響消費者購屋權益等,目前這些問題已受到一手住宅物業銷售監管局(銷售監管局)的高度關注監察中,並揚言喊抓。

■ 買賣透明公正 買家權益漸受保障

香港《一手住宅物業銷售條例》自去年4月29日正式實行至今已逾1年,在新例規範下,發展商推盤比新例前更加透明,包括有關售樓說明書、價單、示範單位、參觀已落成的一手住宅物業、成交紀錄冊、一手住宅的廣告、銷售安排、臨時買賣合約和買賣合約、失實陳述及傳布虛假及具誤導性資料等在條文中有更為嚴謹的規範,進一步提高一手住宅銷售安排和交易的透明度和公平性。而條例的目的,是希望創建一個清晰、公平、平衡、實用和高效率的機制,以規管一手住宅物業的銷售,並透過提高透明度及將違反條例的個案強制性規定訂為刑事罪行,來保障住宅物業買家的權利,也為一手住宅賣方提供公平的競爭環境。

香港二手市場成交行情、社區個案資料公開透明眾所周知,但長期以來,唯獨一手新案銷售監管不足的問題,一直為人所詬病,發展商售樓資訊不透明、買方無法掌握完整的個案諮詢、消費者合法權益也長期未得到有效保障,由此引發了許多糾紛。最明顯的就是,過去一手新案銷售市場中,「意向價」、「參考價」價格訊息混亂不清;而所謂的「預留單位」和「內部認購」等推銷手法更是擾亂市場正常資訊;更離譜的是,有發展商利用建築面積和實用面積當時並無統一規管的漏洞,變相壓縮個案實用空間,小市民用辛辛苦苦存的積蓄所購買的住宅,最後換來的卻是貨不對辦的結果。

■ 開售三步曲--開賣前公開個案資訊、價單統一公佈、成交後立即登錄成交行情

然而這些混亂的情況在新法例實施後都慢慢獲得改善。香港自去年4月29日新法上路後,新法規定開售前七天,發展商必須在個案網站或以紙本形式公開售樓說明書內容,讓買方有充足的時間了解個案,三天前便要有銷售安排和公開價單,但如果發展商出現以誤導手法銷售時,一經定罪,最高可罰款500萬港元(約1935萬元新台幣)和監禁7年。此外,發展商在簽訂臨時合約後24小時內需要於該個案的「成交紀錄冊」內披露交易內容,須實買實報。

而新版售樓說明書當中其中一個最明顯的改動為住宅物業面積完全刪除「建築面積」、「單位有蓋面積」等數個與建築面積計算方法有關的欄目,只提供買家單位「實用面積」、「窗台」及「平台面積」等資料。而在臨時合約的規定中,由10%訂金減少為5%,在原本簽訂臨時合約之後3個工作天內便需簽買賣合約的規定,也改為5個工作天內,以延長契約審閱期。

同時,為讓買方了解個案詳情,個案鳥瞰照片由舊樓書的2009年地政總署版本,改為2012年版本,舊鳥瞰照片中以淺綠色色塊顯示項目所在地,新樓書刪去色塊,可看到個案實際的鳥瞰外貌。另外,條例規定售樓書在個案的位置圖上,須顯示物業界線250米以內的每條街道名稱、建築物及設施,並新增標示個案周邊的公共事業設施裝置,此外,嫌惡設施如墳場、殯儀館、堆填區、加油站等均不可省略;而個案所屬分區計劃大綱圖中,須顯示位於距離個案界線500米以內的所有土地的現有及未來建議用途,荃灣環宇海灣早前被指其樓書分區計劃大綱圖中未有列明擬建的靈灰安置所(骨灰龕場),受到銷售監管局的糾正後修改樓書。而根據條例,發展商必須最少每三個月檢視售樓說明書一次,以確定售樓說明書所列出的資料是否準確反映檢視日期的情況。

■ 成立「一手住宅物業銷售資訊網」,新案資料一「網」打盡

為了讓消費者能掌握全港一手新案的最新資訊,銷售監管局特別設立了「一手住宅物業銷售資訊網」,該資訊網是一個中央電子資料庫,貯存了各個受條例規管銷售的一手住宅個案資料,包括消費者最重視的售樓說明書、價單和成交紀錄冊,協助消費者了解香港的一手住宅物業巿場狀況;並由差餉物業估價署負責資訊網的開發、備存及運作,與全港成交資料作整合。

除了資訊公開,銷售手法亦是銷售監管局留意的重點,銷售監管局表示,越來越多發展商出售一手住宅時,聲稱自行或只委任了有聯繫公司擔當地產代理,其他地產代理只是將準買家介紹予賣方,但並非賣方的代理人,也沒有獲賣方授權出售物業、訂立合約或作出任何陳述、保證或承諾,監管局正與賣方(發展商),了解他們與其他地產代理在個案銷售事宜上的關係。銷售監管局指出,準買家須有心理準備,推銷一手住宅物業的地產代理,應了解他是代表賣方、代表準買家,或是同時代表買賣雙方,否則在銷售過程中的陳述、保證或承諾,未必是代表賣方,待日後出問題時,賣方可能認為自己毋須負上責任,買方權益無法獲得保障。

■ 實施新例發展商觀望 去年第四季逐漸走出陣痛期

不過,去年政府即將推出新法時也有業者對新政建議有所保留,特別是有人認為以實用面積計算,與香港過去市場普遍以建築面積表述單位面積和價格有所不同,恐怕市場不能適應或出現諮詢混亂的情況,或是在銷售廣告字眼及話術上受限,在在讓發展商怯步、觀望,使得去年四月後市場上的一手新案推案銳減,進入一手新例陣痛期。回顧一手條例實施初期,去年第三季、第四季一手註冊佔整體住宅買賣比例曾跌至10%的低位,但其後至第四季後重回正軌,至今年第一季回升至29.1%,預料今年上半年一手註冊量將突破7,000件,重返新例實施前水準;以成交件數來看,去年登記一手私人住宅買賣合約9,753件,比起前年12,713件,下跌23.3%,去年的成交件數是1996年有紀錄以來的按年新低,總值是2008年以來的五年新低,反映除了港府先後推出買家印花稅、額外印花稅和雙倍印花稅的效應發酵外,去年第二季開始實施一手銷售監管,讓首三季一手市場短暫陷於停頓也是主因之一。實際上,對於加強一手樓銷售規管,香港特區政府也曾多次發出指引,要求地產商自律,但無法律效應的行業指引對發展商而言顯然毫無作用,除了為了香港樓市健全發展的需要,民意對立法規管也是期盼已久,多數香港市民普遍支持該法例,顯示社會對規管一手樓銷售早有共識。

一手住宅銷售條例生效已滿一週年,發展商由適應時的步步為營到現時游刃有餘,雖初期反彈聲浪不斷,但當發展商認清政府立法規管、改革一手樓銷售的決心將資訊透明化之後,今年一手樓銷售表現仍跑贏整體市場,事實證明,消費者需求仍在,少了花俏的包裝、灌水的面積及摸不清的房價更能讓消費者做出合理的判斷,讓一手市場回到健全的機制下運作,相信這對消費者或是香港房市長遠來說都是好事一件。

註1:根據香港一手新樓售樓規則,欲登記買房的準買方需向發展商繳交購樓意向登記 表以及15萬元港幣的本票。在《一手住宅物業銷售條例》實施半年後,新個案銷售轉趨熱絡,造就多個新案票王,資料如下表。註2:金額換算以最新匯率港幣:新台幣=1:3.87計算【網路地產王 www.vrhouse.com.tw】

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