台北市老舊公寓身價　2樓均價53.6萬最高

儘管部分都更案爭議不斷，但在寸土寸金的台北市，老公寓的身價仍是不同凡響，吸引許多投資客見勢進場布局。房仲業者統計實價登錄資料發現，雖然坊間流傳2樓是管線交會處，容易存有排水阻塞問題，但仍然榮登台北市老公寓最有價值的樓層，每坪均價53.6萬元，較全體平均值高出近1成左右。

根據中信房屋統計實價登錄資料顯示，台北市老公寓各樓層的平均單價分別是1樓50.35萬元、2樓53.6萬元，3樓48.02萬元、4樓48.3萬元，以及5樓45.41萬元。其中，1、2樓的成交單價較高，較台北市平均值48.93萬元，溢價2.89%與9.52%，尤其是2樓賣相最佳。

至於3、4樓每坪價約48萬元，與台北市平均值的價差不大，差距在2%以內，身價最低的5樓，則是較全體便宜7.21%。中信房屋副總劉天仁表示，以自住需求評估，若是家中有年老體衰的成員，4、5樓以上爬樓梯相對辛苦，低樓層反而受到買方的青睞，推估是老公寓2樓溢價率超越其他樓層的原因。

中信房屋研展室副理廖鴻箕指出，老公寓各樓層的問題往往有不同的看法，像是1樓通風、採光相對不如高樓層或出現排水溝味；2樓是管線交會處，容易存在排水阻塞問題；3樓負評相對較少；4、5樓則是要爬多層樓梯較不利。推估2樓價高的原因涉及釋出量少，因此常被「秒殺」，是市場供需造成的結果。

若從各樓層的優點來看，1樓年長者進出方便，甚至部分物件門口可以停車；2樓步行爬梯不多；3、4樓通風、採光較佳；5樓則是可能提供頂樓加蓋的空間使用。廖鴻箕強調，不同物件按本身屋況、周遭環境因素的優劣，也會造成房價差異，因此仍要視買方需求，以及心理所能接受的價格為主要考量。

另外，劉天仁提醒，若是以投資評定價格，樓層因素影響相對少，重點反而是地點，以及權狀上的土地持分，並衡量是否有都更價值。一般在權利變換過程中，主要是視土地持分總價與建物殘值而定，除非是1樓有店面效益的住戶，才會另行評估樓層價值，否則仍是回歸至土地持分多寡，來評估未來的都更價值。