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今年來香港、美國及澳洲REITs表現突出 後市樂觀

NOWnews/ 2013.01.28 00:00
記者楊伶雯/台北報導

今年以來全球各區REITs以香港、美國及澳洲表現較為突出,日本因短線漲多回檔,新加坡受到當地打房影響,表現平平;元大寶來全球不動產證券化基金經理人吳宗穎表示,今年以來表現不俗的美國REITs,後市對公寓及旅館類的爆發潛力相對樂觀;亞洲地區則是看好日本REITs表現機會。

吳宗穎指出,亞洲國家REITs指數目前位置處於長期低檔區,加上日本、澳洲都採行寬鬆貨幣政策,相對看好日本REITs表現機會,香港、新加坡、澳洲等地則抱持中性偏多看法。

日本2012年12月東京5區辦公大樓空置率下降至年內最低的8.67%水準,日本各主要城市包括福岡、橫濱、名古屋、札幌等地的空置率也較11月持續下滑。東京辦公大樓的新增樓板面積已自2012年的213萬平方公尺下降至今年的80萬平方公尺,今年新增供給已比去年大幅減少70%。

從M&A的併購也可以瞭解日本當地地產的熱絡變化,自2009年~2012年,日本REITs的併購金額就不斷提高,自2009年的2470億日圓、2010年5440億日圓、2011年7140億日圓,一路攀高至2012年的7880億日圓,今年以來預計併購金額已經高達6170億日圓,預計後續還將陸續出現新的併購案,日本今年M&A併購活動將會大幅增溫。

至於澳洲市場,高盛預期今年將有3次降息機會,利率可望調降至3%,由於澳洲景氣落後中國大陸約半年時間,中國大陸已於去年第4季景氣落底,預料澳洲在今年上半年景氣將轉好。

受惠於景氣轉佳,澳洲工業類REITs將最先受惠,因為工業生產需求增加,當地礦產城市如西澳柏斯的出口就會轉佳,至於第二個受惠的則是辦公大樓,因經濟活絡,雪梨及布里斯本等城市的成長空間將加大;至於緊接著受惠則是消費類REITs,因辦公大樓需求復甦,就業率提高,在消費市況轉好下,具有實質推升力道。

至於在美國公寓類REITs看法上,吳宗穎表示,美國前20大公寓市場的租金成長率與承租率去年第4季的年增率均見成長,尤其是二、三線的休士頓、奧蘭多、亞特蘭大等城市,若是地理條件佳且物業分佈具有優勢更能獲得市場資金青睞。由於旅館REITs對於景氣最為敏感,在景氣轉好且市場風險降低下,美國旅館REITs近1個月表現優於其它類型。

吳宗穎強調,值得注意的是,美國人買房習性與以往相比已有明顯改變,以往美國買房者多是戰後嬰兒潮的長輩,且多偏好購買別墅,現在多是家庭中的小孩買房,不論是買房或租屋都偏好公寓,預料美國人買房及租屋的比重將從以前的70%及30%,未來將改變為各佔50%,因此在美國公寓型REITs的後市潛力寬廣之下,將可望成為當地成長率顯著的REITs之一。

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